Si estás pensando en comprar una propiedad en Portugal, lo más probable es que estés mirando una casa de segunda mano: las reventas constituyen la mayor parte del mercado inmobiliario portugués. Una inspección técnica de la casa (vistoria técnica) es la forma más clara de saber qué es lo que realmente estás comprando, antes de comprometerte con ello.
La magnitud del problema está bien documentada: según los datos del Censo de 2021 publicados por el Instituto Nacional de Estadística de Portugal (INE) en febrero de 2023, el 35,8% de los edificios en Portugal necesitaban algún tipo de reparación : el 21,8% reparaciones ligeras, el 9,4% reparaciones medias y el 4,6% requerían intervención estructural profunda. Los niveles de conservación varían según la región: Alentejo Central, Baixo Alentejo y el Algarve tuvieron la mayor porcentaje de edificios que no necesitaron reparaciones (75,1%, 71,6% y 70,7% respectivamente), mientras que la Región de Coímbra, Madeira y el Gran Oporto tuvieron las cifras menos favorables, con un 41–44% de sus edificios que necesitaron algún tipo de intervención. Los problemas típicos que observamos en todas las regiones incluyen goteras en tejados, humedad ascendente y marcos de ventanas podridos.
Una inspección de la vivienda es una revisión de la propiedad realizada por un especialista: es un diagnóstico técnico que proporciona una comprensión profunda del estado de cada elemento de la propiedad, como el techo, las paredes, las puertas, las tuberías, etc. Está destinado a identificar cualquier posible problema en la propiedad y su grado de daño:
En caso de que compres la propiedad, una vez realizada la inspección, puedes utilizar los resultados para:
Un inspector de viviendas no calificará ni aprobará una casa. En su lugar, explicarán su estado físico y señalarán cualquier sistema o componente que pueda requerir un mantenimiento significativo. El valor de mercado de una vivienda no puede determinarse mediante una inspección de la vivienda. El siguiente informe te da una base para tomar una decisión acertada sobre la compra o negociar el precio de venta. Si resultan necesarias reparaciones, nuestra red de empresas de construcción puede ayudarte a obtener presupuestos antes de que tomes tu decisión.
Recomendamos realizar la inspección de la vivienda después de que el vendedor haya aceptado la oferta del comprador y antes de que ambas partes firmen el contrato de compra (CPCV), y no solo antes o después de la escritura. También puedes incluir una cláusula de contingencia de inspección en el acuerdo. La cláusula te da la opción de programar una inspección y establece un plazo para la misma.
Sin embargo, no es tan fácil definir una cláusula precisa que defina exactamente cuándo puedes retirarte como comprador de la venta, ya que no hay un resultado de sí o no en el informe de inspección, solo hechos que te ayuden a tomar la decisión correspondiente.
El primer paso importante en este proceso es confiar tu proyecto inmobiliario a un especialista local. Cuando te asocias con Pearls of Portugal, puedes estar seguro de que El agente del comprador que te asignan tiene un amplio conocimiento y experiencia en el sector inmobiliario portugués, además de acceso a una potente red de contactos, incluidos expertos en inspección de viviendas.
Nuestros socios de inspección son ingenieros o arquitectos cualificados registrados en el organismo profesional portugués correspondiente (Ordem dos Engenheiros o Ordem dos Arquitectos), seleccionados en función de sus cualificaciones y certificaciones, años de experiencia y referencias de clientes
A continuación, debes hacer todo lo posible para averiguar el estado real de la propiedad y los posibles costes de renovación o remodelación antes de que la venta esté completa. A nadie le gusta encontrarse en medio de un proceso de reforma con problemas estructurales u otros imprevistos que le obliguen a gastar dinero extra. Una inspección exhaustiva de la casa puede ayudarte a evitarlo.
Trabajamos con inspectores locales profesionales que elegimos en función de tres factores:
La duración típica de una inspección es de dos a tres horas, aunque puede variar según el tamaño de la propiedad. También deberías asistir a la inspección de la vivienda si es posible para entender mejor el siguiente informe. Un buen inspector te animará a hacer muchas preguntas durante el proceso y estará encantado de responderlas por ti. Deberías recibir el informe final 1-2 semanas después de la inspección. Siempre puedes solicitar una opinión global por correo electrónico por si hay presión de tiempo.
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Un paso crucial en el proceso de compra de una vivienda es la inspección de la vivienda. Sin embargo, ¿qué comprueban los inspectores de viviendas? En resumen, casi todo lo que debe funcionar para que una casa sea habitable:
Esto incluye comprobar que la caldera y, si procede, el aire acondicionado funcionan correctamente inspeccionando el sistema HVAC y los conductos.
La inspección de fontanería consiste en buscar fugas evidentes, asegurarse de que la alcachofa de la ducha, los grifos y los inodoros funcionen, y que las tuberías expuestas no estén peligrosamente viejas o rotas.
El inspector buscará cualquier daño en el tejado, revestimiento faltante, fisuras u otros problemas que puedan indicar la presencia de plagas o daños por agua. Examinar la cimentación si es visible forma parte de esto.
El inspector comprobará que los interruptores de circuito de tierra estén operativos, probará cada enchufe y buscará posibles problemas en el cuadro eléctrico.
El inspector analizará los detectores de humo y anotará cualquier posible amenaza de incendio.
Los inspectores no revisan algunos lugares, como dentro de paredes, sistemas de alcantarillado, chimeneas o detrás de paneles eléctricos. Algunos problemas, como la contaminación por amianto requieren equipos especiales y adicionales. Debes comprobar de antemano qué incluye la inspección y qué necesita inspeccionar la propiedad. Las inspecciones de viviendas no cubren también los electrodomésticos, la conexión de la propiedad con los servicios públicos, la calidad del agua o las piscinas. Además, no confirma el cumplimiento legal y no es una inspección municipal.
Si ya eres propietario de una propiedad y descubres un problema que no se ha revelado, la ley portuguesa (artículos 913–922 del Código Civil) te da un plazo limitado para actuar: generalmente debes informar del defecto (denúncia) al vendedor en el plazo de un año desde que lo descubres y presentar acciones legales en el plazo de un año después de eso. Estos plazos no se pausan ni se reinician, así que habla con un abogado en cuanto sospeches un defecto oculto — no cuando estés seguro. Una inspección independiente en esa fase suele ser la prueba más sólida que puedes aportar.
No existe ninguna ley sobre la frecuencia con la que debes ordenar una inspección de la vivienda; depende totalmente del propietario, que debe hacer todo lo posible por mantener el estado de la propiedad, especialmente cuando está alquilada a alguien. Sin embargo, la mayoría de las veces, la gente tiende a evitar hacer inspecciones de la casa, ya que cuesta dinero y puede ser incómodo (que un desconocido venga a tu casa). Por eso las inspecciones técnicas se realizan principalmente cuando la propiedad se vende a otra persona.
No obstante, lo correcto es ordenar inspecciones periódicas para evitar que los problemas existentes empeoren, lo que resulta en soluciones más caras y complicadas.
Los costes varían según el tamaño de la propiedad, la antigüedad, el número de anomalías y el tipo de intervención requerida: un apartamento pequeño y una quinta grande con dependencias no tienen el mismo precio. Como referencia, la mayoría de las inspecciones residenciales estándar en Portugal cuestan actualmente entre 300 y 800 €. Los complementos especializados — imágenes térmicas, pruebas de calidad del agua o medición de radón — suelen ser citados por separado.
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