A la hora de comprar una propiedad en Portugal, es fundamental comprender el sistema legal, especialmente si se es inversor, jubilado o extranjero. Una vez iniciado el proceso de compra, el contrato promesa de compraventa es probablemente el documento más importante. Dado que establece un contrato legalmente vinculante entre el comprador y el vendedor, protegiendo a ambas partes hasta que se formalice la escritura definitiva, el CPCV es fundamental en el sector inmobiliario portugués. Evita que el comprador tenga que hacer frente a ajustes de precio imprevistos o que pierda la propiedad frente a otra oferta.
Hasta que ambas partes firmen la escritura definitiva, este contrato inicial garantiza el compromiso del vendedor con el comprador y viceversa, y ofrece protección legal. Un depósito (sinal) reduce la probabilidad de que cualquiera de las partes se retire y demuestra al vendedor que el comprador se toma en serio el acuerdo. A lo largo de todo el proceso hasta que se cierre la operación, el CPCV proporciona a ambas partes una protección jurídica inequívoca. Dada la rápida expansión del mercado inmobiliario portugués, es más importante que nunca comprender el CPCV. En la siguiente guía se explica detalladamente todo lo que hay que saber sobre el CPCV en Portugal, desde qué es hasta cómo proceder.
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El CPCV sirve como un acuerdo inicial opcional entre compradores y vendedores portugueses. Funciona como un contrato formal que describe los términos y condiciones de la futura venta de la propiedad hasta que las partes firman la escritura definitiva. El CPCV es ampliamente aceptado como método de adquisición de propiedades, aunque no es obligatorio según la legislación portuguesa. Al garantizar a ambas partes de la venta bajo ciertas condiciones, establece certeza jurídica.
Este contrato suele describir:
Entre la aceptación de una oferta y la formalización de la escritura, el CPCV protege los intereses tanto del comprador como del vendedor. El CPCV es especialmente habitual entre los compradores extranjeros o en mercados inmobiliarios muy competitivos, aunque no es obligatorio. Los compradores portugueses también lo utilizan con frecuencia, especialmente aquellos que deben vender su propiedad actual para reunir el dinero necesario para el pago inicial de una nueva residencia.
Aunque la legislación portuguesa no exige el CPCV, los profesionales del sector lo recomiendan encarecidamente a casi todos los compradores de inmuebles, especialmente a los extranjeros, inversores y jubilados. Los profesionales inmobiliarios de Portugal suelen utilizar el CPCV porque ofrece protección fiscal y jurídica durante todo el proceso de compra.
Los compradores consideran que el CPCV es especialmente útil en las siguientes situaciones:
Para la mayoría de los compradores (especialmente los que compran una propiedad en Portugal por primera vez), el CPCV es una garantía. Proporciona seguridad jurídica, evita decisiones impulsivas y asegura que ambas partes se comprometen a seguir adelante.
En Portugal, los compradores y vendedores suelen llevar a cabo el CPCV después de aceptar la oferta.
El depósito o «sinal», que suele ser el 10 % del precio de la propiedad, es una de las partes más importantes del CPCV. La legislación portuguesa no regula el depósito, aunque los compradores y vendedores suelen utilizarlo. El depósito es una promesa de pago, y las partes lo descuentan del precio.
La legislación portuguesa establece que si el vendedor incumple las normas del CPCV, por ejemplo, negándose a firmar la escritura definitiva o vendiendo la propiedad a otra persona, deberá devolver el sinal por el doble de su importe. Esto compensa los daños y evita que las personas se marchen sin una buena razón. El vendedor puede quedarse con el sinal si el comprador incumple el CPCV sin una razón válida, como no poder pagarlo. Esto compensa al vendedor por no poder vender la propiedad a otra persona y por retirarla del mercado.
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Los compradores extranjeros pueden planificar su presupuesto con confianza y avanzar en el proceso con mayor fluidez si conocen de antemano los costes medios del CPCV.
La firma de un Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) es un hito importante en la compra de una propiedad en Portugal. A continuación, le ofrecemos una guía detallada paso a paso que le ayudará a superar fácilmente esta etapa, especialmente si es expatriado o inversor extranjero.
Comience por identificar una propiedad que se adapte a sus necesidades y presupuesto. Una vez que haya encontrado la adecuada:
Su representante legal:
Los representantes legales suelen cobrar entre 750 € y 2000 €, dependiendo de la complejidad de la transacción.
Es también aquí donde Pearls of Portugal ayuda a revisar y negociar las condiciones antes de proceder con el CPCV.
Su abogado (o, en ocasiones, el abogado del vendedor) redactará el CPCV. El CPCV debe indicar claramente:
Ambas partes deben aceptar los términos antes de poder continuar.
Una vez que todas las partes aprueben los términos, estará listo para firmar el CPCV:
En caso de desistimiento por parte del comprador sin motivo, el vendedor suele quedarse con el depósito (entregue em singelo), pero el contrato puede establecer condiciones diferentes. En caso de desistimiento por parte del vendedor, la ley puede exigirle que devuelva el doble del depósito. Además, el comprador puede emprender acciones legales para obligar al vendedor a proceder con la escritura (escritura final).
En transacciones más grandes o situaciones más complejas, puede ser recomendable:
Esto no es obligatorio, pero proporciona una seguridad adicional.
El último paso consiste en preparar toda la documentación y los pagos para la escritura pública de compraventa, es decir, la
Plazo: La mayoría de los CPCV tienen una validez de entre 30 y 90 días, pero este plazo puede modificarse si ambas partes están de acuerdo.
Un buen CPCV tendrá más que solo las partes básicas. También tendrá una serie de reglas adicionales que solo se aplican a la venta. Conocer estas cosas ahora puede ayudarle a evitar sorpresas desagradables en el futuro.
Esta condición es muy importante para los compradores que desean obtener una hipoteca. Establece que el acuerdo depende de la obtención del préstamo adecuado en una fecha determinada. Si el banco no aprueba la financiación tras realizar los esfuerzos razonables (normalmente con un pequeño coste administrativo), el comprador puede retirarse sin perder el sinal. Sin esta condición, el comprador podría perder el depósito si la hipoteca no se aprueba.
Esta parte comprueba si la propiedad cuenta con la licencia de habitabilidad (licença de utilização) adecuada o, en el caso de propiedades más antiguas, con la exención o licencia de construcción adecuadas. Esto evita que el comprador adquiera una vivienda en la que no puede residir legalmente.
Si surgen problemas graves después de firmar el CPCV, este podría indicar que el vendedor es responsable de los problemas ocultos graves o que se puede modificar el precio. Las condiciones de la garantía del constructor se incluyen en la mayoría de los edificios nuevos.
Esta frase enumera los elementos que se pueden trasladar y que están incluidos en el precio de venta, como muebles, electrodomésticos o decoraciones. Si se enumeran estos elementos, no habrá discusiones sobre lo que finalmente se queda en la propiedad.
Las cosas no siempre salen según lo planeado, incluso cuando se quiere hacer lo correcto. Lo que sucederá queda claro en el CPCV. El vendedor se quedará con la totalidad del «sinal» que usted pagó si usted, como comprador, incumple el CPCV, por ejemplo, si simplemente cambia de opinión o no puede obtener una hipoteca a pesar de la falta de disposiciones financieras. Le pagarán esta cantidad por no cumplir su promesa. Recibirás el doble del «sinal» si el vendedor no cumple con su parte. Puedes recuperar el doble de tu «sinal» si el vendedor incumple el acuerdo vendiendo a otra persona por más dinero o no proporcionándote los documentos necesarios. Los vendedores que incumplen sus compromisos sufren importantes pérdidas económicas.
En ocasiones, una de las partes puede solicitar el «cumplimiento específico», especialmente si el bien es único. Esto implica que un tribunal puede ordenar al comprador o al vendedor que proceda con la transacción según lo previsto. La legislación portuguesa permite esta solución, aunque no es habitual. Las partes solo pueden recurrir a ella si cumplen todos los requisitos legales y el CPCV lo permite.
The CPCV offers standard legal protection and certainty to both the seller and the buyer. To ensure a safe, secure, and transparent real estate transaction, retirees, first-time purchasers, and foreign investors should be aware of how CPCV operates. You are safeguarding your financial interest and positioning yourself for a successful closing by taking the time to carefully draft and sign this contract. In Portugal’s new real estate market, the CPCV is your best legal ally for everything from setting firm ground rules to protecting your finances. Do you require expert assistance with your CPCV? Pearls of Portugal will assist you at every stage of the real estate process.
La cancelación solo es posible por motivos legales específicos o si existe un acuerdo mutuo entre las dos partes para rescindir el contrato. De lo contrario, la cancelación unilateral puede dar lugar a sanciones económicas o incluso a demandas judiciales.
La certificación notarial no es obligatoria por ley, pero le proporcionará una garantía adicional. Es posible que los bancos exijan un CPCV certificado por notario para conceder una hipoteca. Además, si certifica el acuerdo ante notario, será más fácil interpretar su situación jurídica en caso de litigio. Los honorarios del notario oscilarán entre 150 € y 600 €.
Cuando el contrato esté sujeto a la aprobación de una hipoteca, se puede incluir una condición suspensiva en el CPCV con cancelación sin penalización si no se obtiene la financiación dentro de ese plazo.
Si la escritura definitiva no puede firmarse dentro del plazo indicado en el CPCV y no hay ninguna modificación, el comprador puede perder el depósito. Del mismo modo, el vendedor puede ser considerado responsable de los daños y perjuicios si retrasa el plazo. En caso de retrasos, es necesario renegociar y modificar el contrato.
Sí, ambas partes pueden acordar modificar el CPCV mediante anexos escritos firmados por todos los involucrados. Esto suele ocurrir cuando se amplían los plazos o se modifican las condiciones de financiación.
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