Bauunternehmen in Portugal

Wenn Sie ein altes Haus oder Grundstück in Portugal kaufen wollen, können Sie sich entweder für einen Neubau oder für die Renovierung des bestehenden Gebäudes entscheiden. In diesem Artikel finden Sie alle wichtigen und aktuellen Informationen, die Sie benötigen, um bei einem so wichtigen Vorhaben die bestmögliche Entscheidung zu treffen. Grundsätzlich ist der Schritt auf finanzieller Sicht sehr attraktiv, da Grundstücke und renovierungsbedürftige Immobilien deutlich preiswerter sind. Der Schitt selbst ist aber kein Selbstläufer und gute Planung, Zeit sowie die richtigen Bauunternehmen in Portugal können für einen (nahezu) reibungslosen Ablauf sorgen.

Sollten sie Fragen, Anmerkungen oder Ergänzungen haben, sprechen Sie uns gerne an. Pearls of Portugal hilft Ihnen in allen Phasen des Hausbaus oder der Renovierung in Portugal. Wir arbeiten mit verläßlichen  und qualifizierten Bauunternehmen in Portugal zusammen.

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WANN IST EIN BAUUNTERNEHMEN SINNVOLL? UND WANN NICHT?

Der Neubau oder Sanierung eines Hauses in Portugal ist ein sehr attraktives Projekt. Das Angebot an Immobilien ist vielfältig und reicht von alten Ruinen über charmante Herrenhäuser bis hin zu modernen Häusern, die nur einer einfachen Renovierung bedürfen. Die portugiesische Architektur blickt auf eine lange und reiche Geschichte zurück, die von verschiedenen alten Kulturen wie den Römern und den Arabern beeinflusst wurde, welche das Land im Laufe der Jahrhunderte besiedelten. Von der islamischen Kultur haben wir die Kunst der “azulejos” (Kacheln) gelernt, die heute Teil unserer Identität ist und unsere Fassaden und Innenräume kennzeichnet. Der Einfluss der europäischen Architektur- und Kunststile der Gotik und der Renaissance hat in hohem Maße zur Entwicklung eines einzigartigen Know-hows in Handwerksberufen wie der Marmor-, Kalkstein- und Granitbearbeitung und – als Nation der Seefahrer – auch der Holzbearbeitung beigetragen.

Bis heute ist Portugal ein Land, in dem Sie wertvolle Talente in diesen Handwerksberufen finden und sie zur Bereicherung Ihres eigenen, einzigartigen Hausprojekts einsetzen können. Das Potenzial für Hausprojekte ist so groß wie Ihre Fantasie (und der eigne Geldbeutel). Sie müssen jedoch alle notwendigen Verfahren kennen, um zu entscheiden, ob ein Neubau oder eine Renovierung die richtige Wahl für Sie ist.

DER NEUBAU MIT EINEM BAUUNTERNEHMEN IN PORTUGAL

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass eine Renovierung sinnvoll ist, wenn Sie günstiger einkaufen und die Immobilie nach Ihren eigenen Vorstellungen umgestalten möchten. Ein Neubau ist sinnvoll, wenn Sie Ihre eigenen Vorstellungen von der Immobilie haben, sehr modern bauen wollen oder an einem ganz bestimmten (ländlichen) Ort wohnen möchten.

Vorteile:

– Das Haus Ihrer Träume bauen – individuelle Anpassung

Wenn Sie ein Haus von Grund auf neu bauen, haben Sie die Möglichkeit, es nach Ihren Wünschen, Bedürfnissen und Vorstellungen zu gestalten, so dass ein maßgeschneiderter, komfortabler Lebensraum entsteht. Die Wahl des Designs, der Materialien und der Ausführung liegt ganz bei Ihnen.

– Aufwertungspotenzial: Ein Bauwerk wertet ein Grundstück oder eine Parzelle auf. Die Baukosten, die auf den Wert eines gut gelegenen Grundstücks aufgeschlagen werden, sind in der Regel niedriger als die Kosten für ein gebautes Haus in derselben Lage. Sie können die Gelegenheit ergreifen, in einer guten Lage zu geringeren Kosten zu leben.

– Zeitgemäßes Design und natürliches Licht: Bei einem Neubau werden zeitgemäße Materialien und ein zeitgemäßes Design verwendet, so dass die Räume offen gestaltet sind, größere Fenster haben und mehr natürliches Licht einfallen kann. Diese Faktoren werden in Zukunft die Attraktivität für jüngere Käufer erhöhen.

– Umweltzertifizierungen und Energieeffizienz: Ein neu gebautes Haus muss den aktuellen gesetzlichen Richtlinien entsprechen, was zu einem energieeffizienteren Gebäude führt, d. h. Heizung und Kühlung werden optimiert, was die Kosten senkt.

– Budgetkontrolle und mittelfristige Einsparungen: Wenn Sie neu bauen, haben Sie die volle Kontrolle über die Materialien, die Sie verwenden möchten. Das bedeutet, dass Sie in die Bereiche investieren können, die Ihnen am wichtigsten sind, wie z. B. das Wohnzimmer oder die Küche, und so Geld für andere Bereiche sparen. Da Ihr Haus neu gebaut wird, erspart es Ihnen mittelfristig viele unerwartete Reparaturen, wenn es gut ausgeführt ist.

Nachteile:

– Projektdauer und Bürokratie: Neben dem eigentlichen Bauverfahren ist der Bau eines neuen Hauses in Portugal mit einem hohen Maß an Bürokratie und rechtlichen Verpflichtungen verbunden. Es kann ein langwieriger Prozess sein, besonders wenn Sie in ländlichen Gebieten bauen möchten, in denen neue Brandschutzvorschriften gelten. Man sollte 12-18 Monate für den gesamten Prozess einplanen. Man kann in der Zwischenzeit zur Miete in ein “Alojamento Local” ziehen.

– Lokalisierung: Der Bau eines neuen Hauses in Portugal bedeutet im Allgemeinen, dass man einen Standort wählt, der weiter von den Stadtzentren entfernt ist, die größtenteils historisch sind und daher unter Denkmalschutz stehen können. Es gibt jedoch eine große Auswahl an Standorten in Wohngebieten, die nicht weit von Städten und Dienstleistungen entfernt sind und den Vorteil haben, dass sie in schöner Natur, an der Küste oder auf dem Lande liegen.

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RENOVIEREN MIT EINEM BAUUNTEREHMEN IN PORTUGAL

Vorteile:

– Der Preis: Durch den Kauf eines gebrauchten Hauses können Sie meistens Geld bei den Anschaffungskosten sparen, obwohl es Standorte gibt, die sehr teuer sind, und die Renovierungskosten einiger Häuser je nach ihrem Zustand und Ihren endgültigen Zielen recht hoch sein können. Die Kosten für die Renovierung des Hauses sollten den ursprünglichen Anschaffungswert nicht übersteigen, es sei denn, Ihre Gesamtinvestition führt zu einem Mehrwert, der dies wieder wettmacht. Sie sollten sich über den aktuellen Marktwert pro Quadratmeter informieren, wenn der finanzielle Aspekt sehr wichtig ist.

– Lage:  Wenn Sie ein Haus im Zentrum einer Stadt oder eines Dorfes anstreben, kommt der Bau eines neuen Hauses möglicherweise gar nicht in Frage. Die Renovierung eines gebrauchten Gebäudes ist in diesem Fall Ihr Zugang zu einem Haus im Herzen eines historischen Dorfes oder einer Stadt mit all ihrem Charme und Lebensqualität.  In bestimmten ländlichen Gebieten sind Neubauten nur dann zulässig, wenn an diesem Ort bereits Vorgängerbauten vorhanden sind, so dass die Renovierung die einzig mögliche Option ist.

– Vereinfachte Bürokratie: In Portugal wurde in den letzten Jahren verstärkt in die Stadtsanierung investiert, unterstützt durch staatliche Maßnahmen und kommunale Pläne. Dies hat zu einem geringeren bürokratischen Aufwand für Interessenten geführt, die ein Haus oder eine Wohnung nur von innen renovieren möchte, ohne die Gesamtstruktur des Gebäudes anzutasten. Der erste Schritt ist eine einfache Voranmeldung bei der Gemeinde mit einer Verantwortungserklärung gefolgt von einer Projektüberwachung durch einen Architekten oder einem Bauunternehmen in Portugal.

Nachteile:

– Eingeschränktere Auswahl:  Wenn Sie sich für die Renovierung eines bereits gebauten Hauses entscheiden, ist Ihre Auswahl auf das bestehende Marktangebot und auf andere Gegebenheiten beschränkt, die Sie beim Bau einer neuen Immobilie nicht haben. So können Sie beispielsweise die Innenräume nicht an Ihren Geschmack oder an Ihre Bedürfnisse 100% anpassen. An historischen Standorten sind Sie gesetzlich verpflichtet, die ursprüngliche Fassade zu erhalten. Änderungen der Fassade sind immer mit einem aufwändigeren Genehmigungsprozeß verbunden.

– Qualität der Konstruktion: Bei einem bereits bestehenden Gebäude kann die Qualität der Baumaterialien und der Struktur unangenehme Überraschungen bergen, so dass zusätzliche Kosten für die Erneuerung anfallen können. Hierfür empfielt es sich einer Inspektion durch einen Gutachter. Die Kosten hierfür liegen meistens deutlich unter 1000 EUR.

WIE SETZE ICH DAS BUDGET FÜR DAS BAUUNTERNEHMEN IN PORTUGAL FEST?

Für die meisten Käufer ist dies der wichtigste Faktor bei einem Hausbauprojekt.  Nur wenn Sie wissen, wie viel Sie ausgeben können und wie hoch der Gesamtbetrag ist, den Sie für Ihr Haus ausgeben wollen, können Sie eine vernünftige Entscheidung treffen. Die Aufstellung eines soliden Budgets für den Hauskauf hilft Ihnen außerdem, einen Bauplan zu entwerfen und zu befolgen, der alle Eventualitäten abdeckt und finanzielle Engpässe verhindert.

Festlegen des Gesamtbudgets:  Der erste Schritt ist die Festlegung Ihres Gesamtbudgets (und die Aufnahme eines Kredits). Dazu müssen Sie zunächst die Kosten für Architekturprojekte, Steuern, Lizenzen, Bauunternehmen, Grundstücke, Wasser- und Abwassersysteme, Strom- und Gasinstallationen, Materialien und das Haus selbst (im Falle von Renovierungen) ermitteln. Berücksichtigen Sie in Ihrem Hausplan auch alle Elemente und Teile, die Sie sich wünschen, einschließlich der Außenanlagen, wie z. B. einen Pool oder einen Innenhof.

Holen Sie sich unbedingt die Hilfe von Experten. Ein Architekturbüro kann in dieser Phase Ihr stärkster Verbündeter sein, denn es kann Ihnen einen Hausplan mit dem entsprechenden Budget erstellen. Das Architektenhonorar wird in der Regel als Prozentsatz der Gesamtbaukosten berechnet, normalerweise etwa 5 %, kann aber auch höher sein. Sprechen Sie vor der Beauftragung klar über das Thema und legen Sie gegebenenfalls eine Obergrenze für die Vergütung fest. Viele Bauunternehmen in Portugal arbeiten auch nach Vorgabe eines angestrebten Gesamtbudgets. Viele Portugiesen beauftragen das Bauunternehmen mit einem festen Zielwert. Ob das sinnvoll, muss jeder für sich beantworten, da die Bauunternehmen auch in Portugal stark ausgelastet sind und natürlich auch Leistungen an das Budget anpassen.

Aufstellung eines detaillierten Budgetplans:

– Gelände:  Der Wert des anvisierten Geländes und der umliegenden Häuser ist ein wichtiger Faktor, den Sie berücksichtigen müssen. Wenn Sie diese Werte kennen, können Sie über die Preise verhandeln und das Wertsteigerungspotenzial des Hauses einschätzen. Bevor Sie ein Grundstück kaufen, erkundigen Sie sich bei der örtlichen Gemeinde, ob es für Bauzwecke genehmigt wurde.  Wenn sich Ihr Grundstück in einem Baugebiet befindet, sind in Portugal in der Regel bereits grundlegende Infrastrukturen wie Wasser- und Stromversorgung oder Abwassersystem vorinstalliert – ein Vorteil, der Ihnen Geld sparen wird.

– Grundstück und Bodenflächen: Entscheiden Sie, wie viel Baufläche Sie wirklich benötigen, und suchen Sie sich ein geeignetes Grundstück für diesen Zweck. Viele Kunden planen zu groß und an vielen Eventualitäten orientiert (Besuch, Hobbies etc.)

– Bauweise: Wählen Sie mit Bedacht die Bauweise, die Ihren Bedürfnissen am ehesten entspricht, aber auch den lokalen Gegebenheiten entspricht. In nordischen Ländern ist der Holzbau attraktiv. Das Klima in Portugal ist für Holz eher eine Herausforderung.

– Materialien und Verarbeitung:  Dies sind zwei Elemente, die einen großen Einfluss auf Ihr Baubudget haben. In Portugal gibt es eine große Auswahl an Baustoffhändlern – von lokalen Geschäften bis hin zu Ketten wie Leroy Merlin oder BricoDêpot, wobei letztere das Material zu einem geringen Transportpreis liefern. Dadurch haben Sie eine große Auswahl und die Möglichkeit, die niedrigsten Marktpreise zu erzielen. Wenn Sie sich jedoch eine luxuriöse Ausstattung wünschen, wie z. B. Küchenarbeitsplatten aus Marmor oder luxuriöse Holzfußböden, müssen Sie bedenken, wie sich diese Optionen auf Ihr Budget auswirken werden. Andernfalls wird es höchstwahrscheinlich überzogen. Nehmen Sie die notwendigen Anpassungen vor und halten Sie sich an Ihr ursprüngliches, realistisches Budget.

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BEAUFTRAGUNG DER BAUUNTERNEHMEN IN PORTUGAL

Dies sind die grundlegenden Schritte eines Hausbauprojekts in Portugal:

– Wahl des Standorts und des Geländes (wie oben in diesem Artikel erläutert).

– Konzeption und Entwurf – Beauftragung eines Architekten

Um sicherzustellen, dass Sie Ihre Bauabsichten und Ihr Ideal erreichen, ist die Wahl des richtigen Architekten entscheidend. Wir unterstützen hierbei gerne. Der Architekt, den Sie auswählen, wird nicht nur das Haus unter Berücksichtigung der besten Flächennutzung und der Schaffung eines funktionalen Innen- und Außenbereichs planen, sondern auch sicherstellen, dass Ihre Bedürfnisse und Gestaltungsabsichten erfüllt werden. Und, was sehr wichtig ist, ein qualifizierter und erfahrener Architekt wird sicherstellen, dass Ihr Budget und Ihr Zeitrahmen eingehalten werden. Der Architekt ist Ihr Verbündeter in jeder Phase Ihres Projekts, von der Planung bis zum Entwurf und sogar während der Bauarbeiten selbst. Ein Architekt wird Ihnen auch die Dienste eines Bauingenieurs zur Verfügung stellen, der sich um die strukturellen Komponenten des Hauses kümmert.

– Rechtliche Fragen

Seien Sie auf Bürokratie vorbereitet (wie überall). Es gibt eine Reihe von rechtlichen Anforderungen, die Sie erfüllen müssen. Sie sind verpflichtet, diese einzuhalten, da Sie sonst Gefahr laufen, dass Ihr Projekt ausgesetzt oder letztendlich blockiert wird. Viele Anforderungen finden sich in den planos directores municipais (kurz: PDM), Bebauungsplänen (planos de urbanização; kurz: PU) und detaillierten Flächennutzungsplänen (planos de pormenor; kurz: PP). Der PDM ist in der baurechtlichen Praxis von großer Bedeutung, da viele Gemeinden weder über einen PU noch über einen PP verfügen. Der PDM gibt in der Regel die Größe der bebaubaren Grundstücksfläche an und kann andere Rahmenvorgaben enthalten.

Bevor Sie das Grundstück kaufen, auf dem Sie Ihr Haus bauen wollen, müssen Sie wissen, ob und für welche Art von Bauvorhaben es genehmigt wurde. Es empfiehlt sich, zunächst mit dem Rathaus zu sprechen, bevor Sie formale Schritte unternehmen. Grundsätzliche Fragen lassen sich meist direkt mit dem zuständigen Architekten klären. Wenn Sie eine konkretere Antwort erhalten möchten, können Sie einen Vorabinformationsplan “Plano de Informação Prévia” (PIP) an die Gemeinde schicken, in dem Sie mitteilen und erläutern, was Sie zu bauen beabsichtigen. Die Antwort auf Ihre Anfrage, die mindestens 20 Tage dauert, klärt  wichtige rechtlichen Bedingungen und Regeln für den Bau. Das PIP ist bereits eine beträchtliche Investition. Sie sollten sich auch darüber im Klaren sein, dass das PIP an ein Grundstück gebunden ist und nicht an die Person, die es bezahlt hat. Wenn das Rathaus einen PIP genehmigt, hat der eigentliche Eigentümer das Recht, auf dem Grundstück Bauarbeiten durchzuführen, die im Rahmen des PIP entahlten sind (nach Genehmigung des Bauantrages). An einem Grundstück interessierte Investoren sollten daher immer einen Vertrag mit den Eigentümern abschließen, bevor sie den PIP bezahlen.

– Eine Baufirma finden und beauftragen

Ein Haus zu bauen oder zu renovieren ist nur möglich, wenn man auf das Handwerk und die Fähigkeiten einer Reihe von Fachleuten zurückgreifen kann. Diese gewaltige Aufgabe selbst in die Hand zu nehmen, ist sehr zeitaufwändig, komplex und komplikationsanfällig. Sie müssen Lieferanten und Auftragnehmer finden, Verträge abschließen. Es ist empfehlenswert, dass Sie Ihr Projekt am besten mit einem Generalunternehmer, d. h. einer Baufirma, verwirklichen. Das hat vor allem den Vorteil, dass diese Firmen meistens immer mit den selben Handwerkern arbeiten, was eine konstantere Ausführungsqualität fördert. Wir vermittlen diesen Unternehmer gerne.

Bei der Auswahl der Bauunternehmen in Portugal müssen Sie vor allem dessen einschlägige Erfahrung und Referenzen, den beauftragten Projektleiter (verantwortlicher Bauingenieur) und die Unterauftragnehmer sowie dessen nachweisliche und gegenwärtige Verpflichtung (die in Ihrem Bauvertrag festgehalten werden sollte) zur Einhaltung des festgelegten Budgets und Zeitplans in Betracht ziehen. Von größter Bedeutung sind auch die Betriebsgenehmigungen und Versicherungsnachweise von dem  Bauunternehmen in Portugal sowie die Einhaltung der Sicherheitsvorschriften. Nicht zuletzt muss die Baufirma eine Fertigstellungsgarantie (Garantia de Conclusão) abschließen.

Um sicherzugehen, dass Sie die richtige Baufirma auswählen, sollten Sie andere Häuser besichtigen, die das Untermehem bereits gebaut hat.

Die Baustandards in Portugal sind sehr unterschiedlich, so dass Sie nie davon ausgehen sollten, dass das günstigste Angebot auch das beste Preis-Leistungs-Verhältnis hat.

WIE PEARLS OF PORTUGAL IHNEN HELFEN KANN

Wir sind der führende Immobilienmakler für interationale Käufer in Portugal. Wir arbeiten mit vertrauenswürdigen Partnern zusammen, die wir Ihnen empfehlen können, damit Ihr Projekt alle Ihre Erwartungen erfüllt und Komplikationen vermieden werden. Wir vermitteln zuverlässige Bauunternehmen in Portugal und begleiten diese Projekte auch von unserer Seite aus für Sie.

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