Bau und Renovierung
Bau oder Renovierung? Dies kann eine schwierige Entscheidung sein, wenn Sie in Portugal kaufen, da alles neu ist und Sie den Markt nicht wirklich kennen. Wenn Sie ein Haus in Portugal bauen wollen, können Sie sich entweder für einen Neubau oder für die Renovierung einer bestehenden Immobilie entscheiden. In diesem Leitfaden finden Sie alle wichtigen und aktuellen Informationen, die Sie benötigen, um die bestmögliche Entscheidung zu treffen. Wir arbeiten mit vielen Bauunternehmen in Portugal zusammen und haben schon vielen Kunden geholfen, ihre Projekte erfolgreich abzuschließen.
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Bau und Renovierungn Portugal
Bauunternehmen in Portugal
Die Wahl des richtigen Bauunternehmens in Portugal für die Renovierung oder den Bau Ihres Hauses ist definitiv eine wichtige Entscheidung. Der lokale Markt kann jedoch verwirrend sein. Die meisten Bauunternehmen, die Sie im Internet finden, sind große Firmen, die nicht an einer einzigen Immobilie arbeiten wollen – kleinere Unternehmen, die Ihr Projekt übernehmen, sind viel schwerer zu finden. Wenn Sie mit Pearls of Portugal zusammenarbeiten, bringen wir Sie mit unseren vertrauenswürdigen Bau- und Architekturpartnern zusammen. Es ist auch eine gute Option, Einheimische nach Empfehlungen zu fragen.
Bauvertrag in Portugal
In Anbetracht der obigen Ausführungen besteht die ideale Lösung darin, eine Marktforschung durchzuführen und von den verschiedenen Bauunternehmen, die Sie für Ihre Bedürfnisse als am geeignetsten erachten, schriftliche Kostenvoranschläge anzufordern, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen. Dieser Prozess kann einige Zeit in Anspruch nehmen, daher sollten Sie einen Zeitraum von etwa 2-3 Monaten dafür einplanen. Um den Erfolg bei der Budgeterstellung zu gewährleisten und mögliche Überraschungen im Bauprozess zu minimieren, sollten Sie immer die folgenden Attribute berücksichtigen:
- Detaillierte Beschreibung des idealisierten Projekts für das Grundstück (bis ins kleinste Detail, wie z.B. Schalter und elektrische Anschlüsse) und Liste der zu verwendenden Materialien (soweit die Pläne des Architekten betroffen sind);
- Versorgungsanschlüsse zum Haus und nicht nur zu Wasser, Strom, Gas usw.) zum Haus und nicht nur zur Baustelle;
- Isolierung (gegen Hitze und Kälte) und Schutz gegen Feuchtigkeit;
- genaue Lage und Ausrichtung des Gebäudes auf dem Grundstück;
- Gartengestaltung (falls vorhanden);
- Bau- und Zahlungsplan – der je nach Baufortschritt in Etappen erstellt werden sollte;
- Pönaleklausel für verspätete Fertigstellung;
- Einbehaltung eines Prozentsatzes (z. B. 5 % bis 10 %) der Baukosten als Garantie für Mängel;
- Informationen über die Beilegung möglicher Streitigkeiten;
- Alle Kosten – einschließlich Architektenhonorar (sofern nicht gesondert vereinbart);
- Registrierung des neuen Gebäudes.
Beratung bei der Renovierung oder dem Bau eines Hauses in Portugal
Allerdings können die Kostenvoranschläge je nach den verwendeten Bausystemen und Materialien variieren. Um die verschiedenen Werte besser vergleichen zu können, ist es immer wichtig, das Qualitätsverhältnis zwischen den Materialien zu prüfen, die in den möglichen Budgets angegeben sind.
Bevor Sie ein Angebot annehmen, empfehlen wir eine Prüfung durch einen Bauberater, damit Sie sich vergewissern können, dass es sich um einen fairen Vertrag handelt. Außerdem sollten Sie prüfen, ob es sich bei dem Angebot (das einen Mehrwertsteueranteil von 19 % enthalten sollte) nur um einen Kostenvoranschlag handelt oder ob es sich um einen Festpreis handelt, da sich die Kosten aufgrund von Vertragsklauseln und möglichen Änderungen während der Bauphase mitunter drastisch erhöhen können.
Wenn Sie können, sollten Sie sich auch einen Rechtsanwalt mit der Prüfung des Vertrags beauftragen, da Bauverträge sehr verzerrt und einseitig zugunsten der Baufirma gestaltet sein können und dem Bauherrn nur wenige Rechte einräumen.
Gewährleistung
Nach portugiesischem Recht haften Baufirmen für geringfügige Mängel bis zu einem Jahr nach Fertigstellung und für Baumängel bis zu fünf Jahren. In der Tat ist es nicht ungewöhnlich, dass während des Baus Probleme auftreten, insbesondere bei Materialmängeln. Wenn Sie Probleme haben, müssen Sie in der Regel sehr geduldig und hartnäckig sein.
Ein fertiggestelltes Gebäude sollte von einem Bauingenieur auf mögliche Mängel überprüft und anschließend ein Mängelprotokoll erstellt werden. Wenn es Mängel gibt, sollte der Gutachter feststellen, wer dafür verantwortlich ist, und Architekten und Bauunternehmer sind in Portugal gesetzlich verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen.
Nach Abschluss der Arbeiten sollte die Baufirma (falls erforderlich) eine Besichtigung durch die Gemeinde veranlassen, um sicherzustellen, dass das Haus gemäß den Plänen und Bauvorschriften gebaut wurde. Nach einer zufriedenstellenden Inspektion stellt die Gemeinde eine Wohngenehmigung aus. Wenn dieser Prozess abgeschlossen ist, muss die Immobilie bei der Gemeinde, dem Finanzamt (IRS) und dem örtlichen Grundbuchamt (Conservatória de Registo Predial) registriert werden.
Sollte ich ein Haus renovieren oder von Grund auf neu bauen?
Ein Haus in Portugal zu bauen ist ein sehr attraktives Projekt, denn die Liste der verfügbaren Grundstücke ist lang und reicht von alten Ruinen bis hin zu charmanten Villen oder modernen Häusern, die einer einfachen Renovierung bedürfen.
Die portugiesische Architektur blickt auf eine lange und reiche Geschichte zurück, die von verschiedenen alten Kulturen beeinflusst wurde, die das Gebiet im Laufe der Jahrhunderte besiedelten, wie die Römer und die Araber. Der Einfluss dieser großen Bandbreite an architektonischen und künstlerischen Stilen trug wesentlich zur Entwicklung eines einzigartigen Know-hows in der Verarbeitung von Marmor, Kalkstein, Granit und auch Holz bei. Bis heute ist Portugal ein Land, in dem wertvolle Talente in diesen Handwerken zu finden sind, vor allem in kleineren Städten.
Sie sollten sich über alle notwendigen Verfahren im Klaren sein, um zu verstehen, ob die richtige Wahl ein Neubau oder eine Renovierung ist. Renovierungen sind sinnvoll, wenn Sie eine günstigere Immobilie kaufen und ihr Ihre persönliche Note verleihen wollen. Ein Neubau ist sinnvoller, wenn Sie Ihre eigenen Vorstellungen von der Immobilie haben, wenn Sie sehr modern bauen wollen oder wenn Sie in einer ganz bestimmten (ländlichen) Lage wohnen wollen.
Vorteile eines Neubaus in Portugal
- Bauen Sie Ihr Traumhaus – persönliche Anpassung
Wenn Sie Ihr Haus von Grund auf neu bauen, haben Sie die Möglichkeit, es ganz nach Ihrem Geschmack, Ihren Bedürfnissen und Ihren Wünschen zu gestalten, so dass Sie einen Raum erhalten, der ganz auf Sie zugeschnitten ist und in dem Sie sich wohl fühlen. Die Wahl des Designs, der Materialien und der Oberflächengestaltung liegt ganz bei Ihnen.
- Bewertungspotenzial
Neubau erhöht natürlich den Wert eines Grundstücks. Die Baukosten, die zum Wert eines gut gelegenen Grundstücks hinzukommen, sind in der Regel niedriger als die Kosten für eine Immobilie, die bereits auf demselben Grundstück gebaut wurde. Er kann die Gelegenheit bieten, in einer guten Lage zu geringeren Kosten zu wohnen.
- Modernes Design und natürliches Licht
Ein Neubau verwendet moderne Materialien und ein modernes Design, das offene Flächen und größere Fenster ermöglicht, die mehr natürliches Licht hereinlassen. Diese Faktoren werden die Attraktivität des Gebäudes selbst für jüngere Käufer in der Zukunft erhöhen.
- Umweltzertifizierungen und Energieeffizienz
Ein neu gebautes Haus muss die Richtlinien der aktuellen Gesetzgebung erfüllen, was zu einem energieeffizienteren Gebäude führt, was bedeutet, dass Heizung und Kühlung optimiert werden, was Ihre Kosten senkt.
- Budgetkontrolle und mittelfristige Einsparungen
Bei einem Neubau haben Sie die volle Kontrolle über die Materialien, die Sie verwenden möchten, was bedeutet, dass Sie in die Bereiche investieren können, die Sie am meisten schätzen – wie das Wohnzimmer oder die Küche – und an anderer Stelle Geld sparen. Da Ihr Haus neu gebaut wird, ersparen Sie sich langfristig viele unerwartete Reparaturen, wenn alles richtig gemacht wird.
Nachteile eines Neubaus
- Projektdauer und Bürokratie
Neben dem eigentlichen Bauprozess ist der Bau eines neuen Hauses in Portugal mit einem hohen Maß an Bürokratie und rechtlichen Verpflichtungen verbunden. Es kann ein langwieriger Prozess sein, vor allem, wenn Sie in ländlichen Gebieten bauen wollen, in denen es neue Brandschutzvorschriften gibt.
- Standort
Ein neues Haus in Portugal zu bauen, bedeutet in der Regel, dass man einen Standort wählt, der weiter vom Stadtzentrum entfernt ist, da diese meist historisch sind und daher bestimmten Vorschriften in Bezug auf die architektonische Gestaltung und die Erhaltung des kulturellen Erbes unterliegen. Es gibt jedoch eine breite Palette von Standorten in Wohngebieten, die nicht weit von den Städten und den wichtigsten Dienstleistungen entfernt sind und den Vorteil haben, dass sie an schönen und natürlichen Orten liegen, zum Beispiel an der Küste oder auf dem Land.
Vorteile der Renovierung einer Immobilie in Portugal
- Preis
Kauf eines Hauses kann Ihnen ermöglichen, beim Kauf selbst Geld zu sparen, da die Kosten für die Renovierung den ursprünglichen Kaufpreis nicht übersteigen sollten – es sei denn, Ihre Gesamtinvestition führt zu einem Mehrwert, der dies kompensiert. Sie sollten sich über den aktuellen Marktwert – pro Quadratmeter – informieren, da die Einsparung von Geld für Ihre Investition entscheidend sein wird. Es ist wichtig zu wissen, dass es zwar Orte gibt, die sehr teuer sind, und dass die Renovierungskosten für heruntergekommene Häuser recht hoch sein können, aber das hängt alles vom Zustand und den Zielen des Käufers ab.
- Lage
Wenn Ihr Traum ein Haus im Zentrum einer Stadt oder eines Dorfes ist, kommt ein Neubau vielleicht gar nicht in Frage. In diesem Fall ist die Renovierung der Schlüssel zu einem Eigenheim im Herzen eines historischen Dorfes oder einer Stadt mit all ihrem Charme und ihrer Lebensqualität. Außerdem sind in bestimmten ländlichen Gebieten Neubauten nur dann erlaubt, wenn es auf dem Grundstück bereits Vorgängerbauten gibt, so dass eine Renovierung die einzige Möglichkeit ist.
- Vereinfachte Bürokratie
In den letzten Jahren wurde in Portugal zunehmend in die Stadtsanierung investiert, unterstützt durch staatliche Maßnahmen und kommunale Pläne. Dies hat zu weniger bürokratischen Verfahren für diejenigen geführt, die ein Haus oder eine Wohnung renovieren und nur die Innenräume verändern wollen, ohne die gesamte Gebäudestruktur anzutasten. Der erste Schritt ist eine einfache Mitteilung an die Gemeinde, zusammen mit einer Verantwortungserklärung und der Überwachung durch einen Architekten.
Nachteile der Renovierung
- Eine eingeschränktere Auswahl
Wenn Sie sich für die Renovierung eines bereits gebauten Hauses entscheiden, ist Ihre Auswahl auf das bestehende Marktangebot und andere Zwänge beschränkt, die beim Bau einer neuen Immobilie nicht auftreten würden. So können Sie beispielsweise die Innenräume nicht nach Ihrem Geschmack und/oder Ihren Bedürfnissen gestalten, und im Falle bestimmter historischer Gebäude sind Sie gesetzlich verpflichtet, die ursprüngliche Fassade zu erhalten.
- Bauqualität
Bei einem bereits errichteten Gebäude kann die Qualität der bereits vorhandenen Baumaterialien und der Struktur unangenehme Überraschungen bergen, so dass bei der Renovierung zusätzliche Kosten entstehen können.
Budget festlegen
Der erste Schritt besteht darin, ein Gesamtbudget festzulegen – und schließlich einen Kredit zu erhalten. Dazu sollten Sie zunächst einen Überblick über die Kosten für Baupläne, Steuern, Lizenzen, Baufirmen, Grundstücke, Wasser-, Abwasser-, Elektro- und Gasinstallationen, Materialien und das Haus selbst im Falle von Renovierungen erstellen. Außerdem sollte der Grundriss alle Elemente und Gegenstände enthalten, die einen Wunsch oder Bedarf darstellen, einschließlich Außenanlagen wie ein Pool oder eine Terrasse.
Es ist wichtig, die Hilfe von Experten in Anspruch zu nehmen. Ein Architekturbüro kann in dieser Phase der stärkste Verbündete sein und den Grundriss des Hauses mit dem entsprechenden Kostenvoranschlag erstellen. Wie bereits erwähnt, wird das Architektenhonorar in der Regel als Prozentsatz der Gesamtbaukosten berechnet – etwa 5 %, es kann aber auch höher sein. Dies sollte vor der Auftragsvergabe klar besprochen werden.
Erstellung eines detaillierten Budgets für den Bau eines Hauses in Portugal
Um ein detailliertes und genaues Budget zu erhalten, müssen Sie die Kosten für Folgendes berücksichtigen:
- Grundstück
Wenn Sie diese Werte kennen, können Sie über die Preise verhandeln und die potenzielle Wertsteigerung des Hauses näher bestimmen. Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie sich bei der örtlichen Gemeinde erkundigen, ob es für Bauzwecke genehmigt wurde. Wenn das Grundstück auf einem Baugrundstück in Portugal liegt, verfügt es in der Regel bereits über eine vorinstallierte Basisinfrastruktur für die Wasser- und Stromversorgung oder das Abwassersystem – was Ihnen Geld spart.
- Grundstücks- und Geschossflächen
Die Ermittlung der tatsächlich benötigten Baufläche ist ein Pluspunkt bei der Suche nach einem geeigneten Grundstück.
- Baumethoden
Es gibt viele verschiedene Baumethoden und die Wahl der richtigen für Ihre Wünsche und Bedürfnisse garantiert Ihnen eine Vielzahl von Vorteilen, aber auch ein Verständnis für die Nachteile, die Sie in Betracht ziehen müssen, zusätzlich zu den damit verbundenen Kosten.
- Materialien und Ausführungen
Dies sind zwei Elemente, die einen großen Einfluss auf das Immobilienbudget haben. In Portugal gibt es eine große Auswahl an Unternehmen, die Bauelemente an die breite Öffentlichkeit verkaufen – von lokalen Geschäften bis hin zu Ketten wie Leroy Merlin oder BricoDêpot – und das zu niedrigen Versandkosten. So haben Sie eine große Auswahl und die Möglichkeit, den günstigsten Preis zu erzielen.
Der Prozess des Hausbaus in Portugal
Dies sind die grundlegenden Phasen eines Hausbauprojekts in Portugal:
- Auswahl des Standorts und des Grundstücks (wie oben erläutert);
- Konzeption und Design – Beauftragung eines Architekten.
Einen Architekten in Portugal finden
Um die Absicht und das Ideal des Baus zu gewährleisten, ist die Wahl des richtigen Architekten von grundlegender Bedeutung. Der gewählte Fachmann sollte nicht nur das Haus entsprechend planen (unter Berücksichtigung der bestmöglichen Nutzung von Flächen, Innen- und Außenbereichen, die funktional sind), sondern auch sicherstellen, dass die Bedürfnisse des Kunden erfüllt werden. Ein qualifizierter und erfahrener Architekt wird auch dafür sorgen, dass das Budget und der Zeitplan eingehalten werden, und er wird in jeder Phase Ihres Projekts ein Verbündeter sein – von der Planung bis zum Entwurf des Gebäudes selbst. Das Architektenteam kann auch den Tiefbau, d.h. die strukturellen Komponenten des Hauses, übernehmen.
Viele, wenn nicht die meisten portugiesischen Architekten sprechen Englisch, so dass es hier wahrscheinlich keine Sprachbarrieren geben wird. (Wir empfehlen jedoch, dass Sie versuchen, Grundkenntnisse der portugiesischen Sprache zu erlernen, bevor Sie dieses Projekt in Angriff nehmen). Das Architektenhonorar wird in der Regel als Prozentsatz der Gesamtbaukosten berechnet – in der Regel etwa 5 %. Wir warnen Sie davor, dass Architekten oft daran interessiert sind, Projekte mit höheren Baukosten zu entwickeln. Um dies zu verhindern, empfehlen wir, das Thema vor der Vertragsunterzeichnung klar zu besprechen. Gegebenenfalls kann ein bestimmtes (festes) Honorar für die Leistungen festgelegt werden.
Rechtsfragen
Sie sollten sich auf alle bürokratischen Abläufe einstellen. Wie überall gibt es eine Reihe rechtlicher Anforderungen, die erfüllt werden müssen (viele davon sind zwingend), um nicht zu riskieren, dass das Projekt ausgesetzt oder im schlimmsten Fall blockiert wird.
Viele Anforderungen finden sich in den kommunalen Masterplänen (PDM), den Urbanisierungsplänen (PU) und den Detailplänen (PP). Der PDM ist in der baurechtlichen Praxis von großer Bedeutung, da viele Gemeinden weder über einen PU noch über einen PP verfügen. So gibt das PDM in der Regel die Größe des bebaubaren Grundstücks an und kann einige genauere Angaben enthalten, z. B. die Anzahl der in Tourismusprojekten zulässigen Betten.
Bevor Sie ein Grundstück kaufen, um ein Haus zu bauen, müssen Sie wissen, ob es für den Bau genehmigt wurde, und selbst dann, welche Art von Bau erlaubt ist. Ein erster Kontakt mit dem Rathaus ist empfehlenswert, bevor man irgendwelche formellen Schritte unternimmt. Einige dieser grundlegenden Fragen können jedoch in der Regel direkt mit dem zuständigen Architekten geklärt werden.
Der PIP (Preliminary Information Plan)
Wenn eine konkretere Antwort gewünscht wird, kann ein Preliminary Information Plan (PIP) an die Gemeinde geschickt werden, in dem die Absichten eines bestimmten Baus erläutert werden. In der Antwort auf die Informationsanfrage, die innerhalb von mindestens 20 Tagen erfolgen muss, werden alle Bedingungen und rechtlichen Vorschriften für dieses Bauvorhaben erläutert. Sie sollten sich auch darüber im Klaren sein, dass sich der PIP auf die Möglichkeiten eines bestimmten Grundstücks bezieht und nicht auf die Absichten der Person, die es erworben hat. Wenn also eine Gemeinde einen PIP genehmigt, hat der Eigentümer das Recht, die Bauarbeiten auf der Grundlage durchzuführen, dass er oder sie tatsächlich der Eigentümer ist. Daher sollten Investoren immer einen Vertrag mit den Eigentümern abschließen, bevor sie den PIP bezahlen oder die Immobilie überhaupt kaufen. Dies sind die ersten Schritte in einem langwierigen Prozess, der einige Zeit in Anspruch nehmen kann und mit einem Experten geklärt werden sollte, bevor er beginnt.
Findung und Beauftragung eines Bauunternehmens in Portugal
Bei der Auswahl eines Bauunternehmens sind einige der wichtigsten Faktoren zu berücksichtigen: einschlägige Erfahrung und Referenzen, der beauftragte Projektleiter (verantwortlicher Bauingenieur), die Subunternehmer und die Verpflichtung (die in Ihrem Bauvertrag festgehalten werden sollte), das zuvor vereinbarte Budget und den Zeitplan einzuhalten. Sehr wichtig sind auch die Betriebsgenehmigungen und Versicherungsnachweise des Unternehmens sowie die Einhaltung der Sicherheitsvorschriften.
Sie sollten auch die finanzielle Lage des zu beauftragenden Unternehmens und nicht nur seinen Ruf berücksichtigen. Die Baufirma sollte den Bauprozess abschließen und eine Fertigstellungsgarantie anbieten, die die Verantwortung für bestimmte Arbeiten innerhalb eines Zeitraums von bis zu 5 Jahren festlegt.
Die Baustandards in Portugal variieren beträchtlich, so dass das günstigste Angebot höchstwahrscheinlich nicht das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bietet.
Bau
In der Bauphase sind Pannen unvermeidlich. Nichts ist besser, als einen Architekten und ein Bauunternehmen zu haben, die bei der Lösung dieser Probleme helfen. Die Anpassung an Unwägbarkeiten erfordert Flexibilität, aber das Einhalten eines Budgets und die Gewissheit, dass ein unterschriebener, gut geschriebener Vertrag ausreicht, um sich geschützt zu fühlen, falls etwas schief geht.
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