Einen Anwalt in Portugal finden

Sie haben also die Entscheidung getroffen, eine Immobilie oder ein Haus in Portugal zu kaufen.  Aber jetzt stehen Sie vor einigen schwierigen Fragen: Wie soll ich vorgehen? Welche rechtlichen Dokumente sind erforderlich, und wer kann mir bei der Kaufabwicklung und dem Eigentumsprozess helfen? Wir von Pearls of Portugal begleichten Sie fachkundig bei der gesamten Kaufabwicklung. Trotzdem ist es immer ratsam, einen Anwalt in Portugl für die juristischen Themen zu beauftragen.

In Portugal wird der Anwalt, der Ihre Rechte als Käufer vertritt, “advogado” genannt, und es ist sehr ratsam, dass Sie einen solchen Anwalt beauftragen, der Sie beim Kaufprozess unterstützt. Es ist die Aufgabe des Anwalts, die fälligen Steuern und bestehenden Hypotheken auf die Immobilie zu überprüfen, den Kaufvorvertrag zu verfassen und alle notwendigen Unterlagen für den Abschluss des Kaufvertrags zu prüfen.

Wir von Pearls of Portugal möchten Ihnen dabei helfen und haben diesen ausführlichen Artikel mit allen Details, die Sie über die Beauftragung und die Aufgaben eines Anwalts  in Portugal wissen sollten, vorbereitet. Dennoch werden Sie wahrscheinlich zu dem Schluss kommen, dass es nichts Besseres gibt, als jemanden zu haben, der sich auf diesem Gebiet auskennt und Ihnen persönlich weiterhelfen kann. Wir unterstützen Sie hierbei gerne und arbeiten mit ausgewählten Partnerkanzleien zusammen.

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Der Rechtsanwalt (advogado) ist der Fachmann, der Ihre rechtlichen Interessen als Mandant unter Beachtung der in Ihrem Land geltenden Gesetze verteidigt. Und das ist das Wichtigste: Ihr Rechtsanwalt vertritt Ihre Interessen und Rechte – nicht der Anwalt oder Makler des Verkäufers.

Das ist bei einem anderen Fachmann, der am Immobilienkaufprozess beteiligt ist, nämlich dem Notar, nicht der Fall. Dieser übt die öffentliche, vom Staat übertragene Funktion der Beurkundung von Rechtsakten aus, die er vorbereitet, verfasst und archiviert, und informiert seine Kunden über die für ihre Interessen am besten geeigneten rechtlichen Mittel und Instrumente.

In Portugal wird die Berufsausübung von Rechtsanwälten durch eine nationale öffentliche Einrichtung geregelt: die Portugiesische Anwaltskammer (Ordem dos Advogados). Sie besteht aus sieben Regionalräten, in denen die Anwälte zusammengeschlossen sind, die ihre Tätigkeit in den entsprechenden sieben Bezirken ausüben: Lisboa, Porto, Coimbra, Évora, Faro, Açores und Madeira. Es ist wichtig zu wissen, dass nur die Absolventen der juristischen Fakultäten mit einer gültigen Eintragung im Ordem dos Advogados als Rechtsanwälte tätig sein dürfen. Um sich zu vergewissern, dass dies bei dem Anwalt, den Sie beauftragen, der Fall ist, müssen Sie nur eine kurze Suche auf der Website der Anwaltskammer durchführen.

EIN ANWALT ODER SOLICITADOR?

In Portugal besteht die Haupttätigkeit eines Rechtsanwalts darin, Privatpersonen, Unternehmen und öffentliche Einrichtungen zu beraten, zu betreuen und zu vertreten, um die ihnen anvertrauten Rechte vor den Verwaltungsbehörden und Gerichten sowie vor privaten und öffentlichen Einrichtungen zu verteidigen. Er kann auf dem Gebiet des Zivil-, Handels-, Gesellschafts-, Arbeits-, Verwaltungs-, Steuer-, Ordnungswidrigkeiten-, Register- und Notarrechts tätig werden.

Solicitors (solicitadores) und Rechtsanwälte in Portugal haben zwar einige Rechtsgebiete gemeinsam, doch gibt es erhebliche Unterschiede in ihrer Praxis. Ein Solicitor kann einen Mandanten nur in solchen Angelegenheiten vor Gericht vertreten, in denen die Anwesenheit eines Anwalts nicht vorgeschrieben ist. In Strafverfahren, in denen die Anwesenheit eines Verteidigers vorgeschrieben ist, und in Zivilverfahren mit einem Streitwert von bis zu 5000 € muss ein Rechtsanwalt anwesend sein.

GEMEINSAME THEMEN

Sowohl Solicitors als auch Anwälte sind befugt, im Namen ihrer Mandanten in folgenden Bereichen zu handeln:

  • Vorbereitung, Sammlung und/oder Zustellung aller erforderlichen Unterlagen zwischen dem Mandanten und öffentlichen und privaten Einrichtungen.
  • Beschaffung einer Steueridentifikationsnummer (Número de Identificação Fiscal – NIF) für Sie und Vertretung in Steuerangelegenheiten gegenüber der portugiesischen Steuerbehörde (Autoridade Tributária).
  • Als Ihr gesetzlicher Vertreter mit einer Vollmacht zur Eröffnung und Verwaltung eines Bankkontos in Portugal, dessen Inhaber Sie sind, zu handeln.
  • Aufklärung und Beratung  über die bestehenden Visa und Aufenthaltsgenehmigungen in Portugal und Begleitung bei deren Beantragung beim portugiesischen Außen- und Grenzschutzamt (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras – SEF).
  • Abschluss von Verträgen und Vereinbarungen im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf oder der Vermietung von Immobilien. Solicitatoren haben in diesem Zusammenhang oft auch notarielle Befugnisse, wenn eine entsprechende Qualifikation bgelegt worden ist

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DER ANWALT IM KAUFPROZESS 

Wenn Sie als ausländischer Investor eine Immobilie in Portugal kaufen, wird ein Anwalt nicht nur Ihre Rechte und Ihre Interessen als Käufer sichern und verteidigen, sondern auch alle erforderlichen Dokumente und Verfahren vorbereiten, um die Transaktion erfolgreich abzuschließen. Der Kaufprozess einer Immobilie in Portugal kann in 4 Phasen unterteilt werden, und in jeder von ihnen kann der Anwalt eine sehr wichtige Rolle spielen.

1. Die Immobiliendokumente – Beschaffung und Analyse der Unterlagen

Ein Rechtsanwalt wird Sie über die notwendigen Unterlagen informieren und kann diese für Sie bei den entsprechenden Ämtern oder Institutionen beschaffen. Dazu gehören:

  • Das Finanzamt (Finanças), um die Eigentumsverhältnisse und die Zahlungsfähigkeit des Verkäufers zu prüfen und eine Eigentumsurkunde (“Caderneta Predial”) mit der Beschreibung der Immobilie, einschließlich der Gesamtfläche und des aktuellen Steuerwerts, zu erhalten .
  • Das Grundbuchamt (Registo Predial), um eine aktualisierte Grundbuchbescheinigung (Certidão Predial) für die geplante Immobilie zu erhalten. Dieses Dokument ist von größter Bedeutung. Es bestätigt nicht nur die Eigentumsverhältnisse und die Flächen der Immobilie, wie sie in der Eigentumsurkunde angegeben sind, sondern gibt auch Auskunft darüber, ob Verbindlichkeiten oder Belastungen zugunsten Dritter eingetragen sind und ob die Immobilie mit Hypotheken (Destrate da Hipoteca), Klagen, Pfändungen oder anderen gesetzlich eingetragenen Rechten belastet ist.
  • Die Gemeindeverwaltung (Câmara Municipal), um zu bestätigen, für welche Nutzung (Wohnen, Gewerbe, Dienstleistungen oder andere) die Immobilie zugelassen ist. Dort können auch die Wohngenehmigung und die Identifizierung des Inhabers sowie die Baugenehmigung abgefragt werden. Dort ist es auch möglich, die Identität der Ingenieure und Architekten zu erfahren, die am Bau der Immobilie beteiligt waren und die Verantwortung dafür trugen. Schließlich kann ein Rechtsanwalt bei der Gemeindeverwaltung die Lage des Gebäudes überprüfen, feststellen, ob es gesetzliche Baubeschränkungen gibt, und sich vergewissern, dass das bestehende Gebäude mit den eingereichten Bauplänen übereinstimmt (die mit den “As Built”-Plänen überprüft werden können).
  • Der Energiepass (Certificado Energético) muss gültig sein (immer 10 Jahre) und kann bei einem Anbieter vor Ort beantrtagt werden.
  • Für Neubauten nach März 2004 ist die technische Grundzeichnung (Ficha Técnica da Habitação (FTH)) verpflichtend. Diese muss dem Bauherren und der Stadt vorliegen. Im Zweifel sollte man beim Architekten nachfragen.
  • Die Zahlungen für die Hausverwaltung (Actas de Condomínio) und der Grundsteuer IMI sollten ebenfalls überpürft werden

2. Der Kauf- und Verkaufsvorvertrag (CPCV)

Der Kauf- und Verkaufsvorvertrag (Contrato de Promessa de Compra e Venda- kurz CPCV) ist der Vorläufer des endgültigen Kaufvertrags. Er legt die Rechte und Pflichten des Käufers und des Verkäufers fest, wobei sich die Parteien einvernehmlich oder einseitig auf die Bedingungen für die Unterzeichnung des endgültigen Vertrags und den Abschluss des Geschäfts festlegen.

In Portugal ist dieser Vertrag sehr verbreitet und hat seinen eindeutigen Nutzen und seine Vorteile, erstens, weil er schneller abgeschlossen werden kann als die endgültige öffentliche Urkunde und somit ein schnelles verbindliches Dokument zwischen den interessierten Parteien ermöglicht, das die Formalisierung des Geschäfts innerhalb einer vereinbarten Frist festlegt. Zweitens handelt es sich um eine rechtlich abgesicherte Garantie, die im Falle einer Verzögerung oder eines Vertragsbruchs  rechtlich verbindliche Konsequenzen hat. Viele Anwälte lehnen daher individuelle Reservierungsverträge zwischen den Parteien ab, da der Staat hierfür den CPCV vorgesehen hat. Der ein oder andere Makler möchte aber Kosten für den Anwalt sparen und greift daher auf Vorlage aus dem Internet zurück.

Er enthält wichtige Informationen wie den Kaufpreis, die Anzahlung, die Zahlungstermine und -bedingungen, das Datum des endgültigen Notartermins und Anmeldungsfristen. Es gibt jedoch noch weitere wesentliche und ergänzende Klauseln, die in einen gut abgefassten Kaufvertrag aufgenommen werden müssen. Falls eine Hypothek besteht, muss dies im Vertrag ebenfalls erwähnt werden. Gleiches gilt für Mieter.

Die Bedeutung eines Anwalts bei der Ausarbeitung und Überprüfung des Kaufvertrags ist unbestreitbar. Er bietet Ihnen als ausländischem Investor auch die Möglichkeit, diesen Vertrag in Ihrem Namen mit einer von Ihnen ausgestellten Vollmacht zu unterzeichnen, was auch für die endgültige Kaufsurkunde gilt. Wenn es Ihnen also nicht möglich ist, bei diesen wichtigen Formalitäten physisch anwesend zu sein, weil Sie sich nicht in Portugal aufhalten, wird der Anwalt als Ihr vertrauenswürdiger Vertreter handeln und sicherstellen, dass alle rechtlichen Aspekte sowie Ihre Interessen berücksichtigt werden.

3. Die öffentliche Kauf- und Verkaufsurkunde (Escritura)

Die öffentliche Kauf- und Verkaufsurkunde (Escritura)  ist der endgültige und definitive Vertrag für den Hauskauf. Sie bescheinigt, dass ein Subjekt eine Immobilie an ein anderes verkauft hat, und kann bei einem Notar, Solicitaror mit entsprechenden Rechten,  einem Grundbuchamt oder an einem “Casa Pronta”-Schalter (einem Aggregationsdienst des portugiesischen Staates für alle Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Häusern) ausgestellt werden.

Für die Unterzeichnung des öffentlichen Kaufvertrags ist eine Reihe von Dokumenten erforderlich, darunter das Grundbuchzertifikat, das Gebäudeenergiezertifikat (Certificado Energético) und das bautechnische Dokument (Ficha Técnica de Habitação).

Zu den Kosten für den Abschluss des Kaufprozesses gehören die Grunderwerbssteuer IMT (Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis) – eine staatliche Gebühr, die das größte Kostenpaket ausmacht -, der Notar oder eine andere zuständige Stelle, die diese öffentliche Urkunde ausstellt.

Der Rechtsanwalt begleitet Sie oder, falls Sie abwesend sind, als Ihr gesetzlicher Vertreter mit einer Vollmacht, um sicherzustellen, dass alle Verfahren mit dem Gesetz übereinstimmen und Ihre Interessen respektiert werden, und sorgt für den Abschluss der endgültigen Urkunde.

4. Der letzte Akt – die Eintragung des Immobilienerwerbs

Mit dem Abschluss der Kaufsurkunde für die von Ihnen erworbene Immobilie werden die Eigentumsverhältnisse automatisch im Grundbuchamt aktualisiert. Dies gilt jedoch nicht für das örtliche Finanzamt (Finanças), wo die Aktualisierung der Eigentumsverhältnisse nicht sofort erfolgt. Um das Verfahren zu beschleunigen, sollten entweder Sie oder Ihr Anwalt mit einer Kopie der Urkunde zum Finanzamt gehen und die Änderung beantragen, damit Sie als Verantwortlicher für die Grundsteuer eingetragen werden.Außerdem müssen alle vorläufigen Eintragungen beim Grundbuchamt in endgültige Eintragungen umgewandelt werden.

Es handelt sich um einen langwierigen Prozess mit vielen Anforderungen, die, wenn sie nicht ordnungsgemäß erfüllt werden, zu Verzögerungen im Verfahren und unerwarteten, um nicht zu sagen unerwünschten Kosten und Komplikationen führen können. Die Beratung und Überwachung, die ein Anwalt bei Ihren Plänen zum Immobilienerwerb in Portugal leisten kann, ist ein wertvolles Gut, das für einen erfolgreichen Prozess und eine erfolgreiche Transaktion entscheidend ist.

WIE HOCH SIND DIE KOSTEN FÜR EINEN ANWALT IN PORTUGAL?

Sie müssen sich darüber im Klaren sein, dass das Honorar eines Anwalts sehr unterschiedlich ausfällt, je nachdem, für welchen Anwalt Sie sich entscheiden und in welchem Gebiet (ländlich/städtisch) er tätig ist.

Im Durchschnitt wird ein Anwalt einen Betrag zwischen 1 % und 3 % (+VTA) des Immobilienkaufpreises verlangen. Wie haben für unsere Kunden deutlich günstigere Pauschalen bei unseren Vertragspartnern ausgehandelt. Auch wenn Sie sich dafür entscheiden, einen Teil der Formalitäten selbst zu erledigen, ist es empfehlenswert und sicherer für Sie, die gesamte Dokumentation und die rechtlichen Verpflichtungen einem Anwalt Ihres Vertrauens zu übertragen.

Jetzt, da Sie mehr Informationen über die rechtlichen Aspekte des Immobilienkaufs in Portugal haben, sind Sie vielleicht besorgt über die vielen Schritte und Verfahren, die Sie durchlaufen müssen, um Ihr Geschäft abzuschließen und Ihre Pläne in die Tat umzusetzen. Wir von Pearls of Portugal helfen Ihnen gerne, den richtige Anwalt zu finden

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