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Anleitung für Alojamento Local

Wenn Sie eine Immobilie in Portugal kaufen, die Sie nicht als Hauptwohnsitz nutzen werden, zumindest nicht kurzfristig, möchten Sie vielleicht die Chance nutzen, Ihre Investition zu rentabilisieren, indem Sie sie an Touristen vermieten. Diese Tätigkeit wird in Portugal “Alojamento Local” genannt.

Portugal ist eines der begehrtesten Tourismusziele in Europa und bietet zahlreiche Geschäftsmöglichkeiten. Seine abwechslungsreiche Landschaft reicht vom gebirgigen Norden bis zum warmen, flachen Süden mit seinen langen, goldenen Stränden an der Algarve und schließt die paradiesischen, unberührten Inseln der Azoren und Madeira ein. In diesen Städten, die zu den sichersten Reisezielen gehören, können Touristen die echte portugiesische Gastfreundschaft spüren und den Geschmack der köstlichen Gastronomie und der überraschend einzigartigen Weine erleben;

Frederik
Frederik Pohl, GF
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Aktualisiert Alojamento Local 2024

Angesichts der Wohnungskrise in Portugal wurde von der Regierung ein Wohnungsbauprogramm mit der Bezeichnung ‘Mais Habitação‘ auf den Weg gebracht. Und Alojamento Local war einer der wichtigsten Diskussionspunkte. Die offiziellen Änderungen des Programms lauten wie folgt.

  • Die Erteilung neuer AL-Lizenzen wird in Gemeinden mit hoher Bevölkerungsdichte, die sich hauptsächlich an der Küste und in der Algarve befinden, verboten sein. Gemeinden mit geringer Bevölkerungsdichte und autonome Regionen (Madeira und Azoren) sind davon ausgenommen. Die Kreisverwaltung kann auch die Erteilung neuer Lizenzen für einzelne Gemeinden in Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte genehmigen.
  • Wenn Eigentümer bestehender ALs diese auf den Vermietungsmarkt bringen, sind sie bis 2030 von der Besteuerung des Immobilieneinkommens (IRS) und der Grundsteuer (IMI) befreit.
  • Wenn sie sich dafür entscheiden, als Alojamento Local weiterzumachen, müssen sie eine Sonderabgabe an die IHRU entrichten, die 15 % beträgt. Diese Sonderabgabe gilt jedoch nicht für AL in den Interior-Regionen.
  • Bestehende Lizenzen sind nicht betroffen.
  • Das Verbot gilt nicht für Häuser, die ausschließlich für die Vermietung an Touristen bestimmt sind, sondern für einzelne Wohnungen in Wohngebäuden.
Weiß - die Gemeinden, in denen keine neuen AL mehr eröffnet werden können / Blau - die Gemeinden im Landesinneren, in denen weiterhin neue AL eröffnet werden können und keine zusätzliche Abgabe auf bestehende AL-Grundstücke zu entrichten ist © Portugiesische Regierung

Was ist Alojamento Local?

Alojamento Local oder AL (wörtlich übersetzt: “Örtliche Unterkunft”) sind in Portugal Betriebe, die gegen Entgelt vorübergehende Beherbergungsleistungen erbringen, insbesondere für Touristen, solange sie nicht die Voraussetzungen erfüllen, um als Fremdenverkehrsorte zu gelten. Einfach ausgedrückt, handelt es sich um die gewerbliche Nutzung einer Immobilie für die kurzfristige Vermietung an Touristen.

Wenn Sie eine Immobilie in Portugal kaufen, um sie an Touristen zu vermieten, gibt es viele Möglichkeiten, da der Tourismus in den meisten Teilen des Landes gut etabliert ist. Je größer jedoch die Stadt ist, desto mehr AL-Angebote und Möglichkeiten finden Sie.

Arten von Alojamento Local in Portugal

Touristen, die nach Portugal kommen, wählen je nach ihren Urlaubszielen eine bestimmte Art von Unterkunft: das Reiseziel als Ganzes, die Nähe zum Stadtzentrum, eine komfortable und geräumige Unterkunft, Dienstleistungen und Annehmlichkeiten oder Privatsphäre, um nur einige zu nennen. Das portugiesische AL-Angebot ist riesig und berücksichtigt alle Arten von Bedürfnissen und Geschmäckern.

Die AL-Betriebe sind nach der Art der Unterkunftseinheiten kategorisiert und umfassen:

  • Residenzen: Die Wohneinheit ist ein eigenständiges Gebäude mit Einfamilienhauscharakter;
  • Wohnungen: Die Wohnung ist ein selbständiger Teil eines Gebäudes oder eines Teils eines städtischen Gebäudes, der selbständig genutzt werden kann. Die Durchführbarkeit der Vermietung in Wohnungen muss mit der Eigentümergemeinschaft und der Stadtverwaltung geprüft werden;
  • Beherbergungsbetriebe (wie Herbergen): Die Beherbergungseinheiten bestehen aus bis zu 9 Zimmern (oder bis zu 30 Gästen), die in eine eigenständige Fraktion in einem städtischen Gebäude oder einem Teil eines städtischen Gebäudes integriert sind, das für eine unabhängige Nutzung in Frage kommt;
  • Zimmer: Unterkunft bestehend aus bis zu 3 Zimmern auf dem Grundstück des Eigentümers.
Was sind die Kapazitätsgrenzen eines Alojamento Local?

AL-Einrichtungen dürfen eine Höchstkapazität von 9 Zimmern und 30 Nutzern haben, mit Ausnahme von Herbergen, für die es keine Kapazitätsbegrenzung gibt, und Zimmern – die nur 3 in der Wohnung des Eigentümers sein dürfen.

Die AL-Kapazität wird durch die Eigenschaften/Größe der Wohnung bestimmt. Sie darf die Zahl nicht überschreiten, die sich aus der Multiplikation der Anzahl der Zimmer mit 2 ergibt. In Wohnungen und Häusern können 2 zusätzliche Personen im Wohnzimmer untergebracht werden. In allen Wohnungstypen,  sofern die Wohnverhältnisse gegeben sind, können bis zu 2 zusätzliche Betten für Kinder bis zu 12 Jahren aufgestellt werden.

Wie viele Wohnungen können einem alojamento local in einem Gebäude in Portugal zugewiesen werden?

Im Rahmen der AL-Wohnungsmodalität kann jeder Eigentümer oder Inhaber eines Alojamento Local-Betriebs mehr als 9 Einheiten pro Gebäude betreiben, wenn diese nicht mehr als 75 % der Anzahl seiner bestehenden Fraktionen oder unabhängigen Teile ausmachen.

Bei der Berechnung der Anzahl der Einheiten werden auch Wohnungen berücksichtigt, die auf den Namen des Ehegatten, der Nachkommen und der Verwandten in aufsteigender Linie des Eigentümers oder Betriebsinhabers eingetragen sind, sowie Wohnungen, die auf den Namen verschiedener juristischer Personen eingetragen sind, wenn es gemeinsame Anteilseigner gibt.

Welchen Preis sollten Sie für Ihre AL verlangen?

Sobald Sie Ihre ersten Recherchen abgeschlossen haben, haben Sie eine allgemeine Vorstellung von dem Preis, den Sie für Ihr Alojamento Local verlangen können. Der Wert, den Sie festlegen, sollte diese wichtigen Faktoren berücksichtigen:

  • Seien Sie in einer Preisspanne, die mit anderen Kurzzeitvermietungen in der gleichen Kategorie wie der Ihren erfolgreich konkurrieren kann;
  • Unterschätzen Sie nicht die Bedeutung Ihres einzigartigen Wertangebots – sei es ein hervorragender Service, ein unvergessliches Erlebnis oder eine wirklich einzigartige Lage und Umgebung. Der Preis ist nicht der einzige Faktor!
  • Legen Sie eine Preisstrategie und saisonale Unterkunftspreise fest.

Kalkulieren Sie einen Durchschnittspreis pro Nacht, der die Fixkosten berücksichtigt. Mit einer Preisstrategie stellen Sie sicher, dass Ihre AL nicht zu einem zu niedrigen Preis auf dem Markt angeboten wird.

Bestimmen Sie die Haupt- und Nebensaison anhand des Kalenders und der Nachfrage für Ihr spezifisches alojamento vor Ort (in den Bergen von Serra da Estrela gilt beispielsweise der Winter als Hochsaison, da es sich um ein Schneeziel handelt). Vergessen Sie nicht, sich über alle Festtage und Feiertage zu informieren, nicht nur in Portugal, sondern auch im Herkunftsland Ihrer internationalen Kunden. Passen Sie Ihre Tarife an diese Faktoren an.

alojamento local

Gründung eines Alojamento Local: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Schritt 1: Bestätigen Sie, ob das Gebäude/Haus in einer AL-genehmigten Zone liegt

Um Nachbarschaften und erschwingliche Mieten für Einheimische zu erhalten, können portugiesische Gemeinden Einschränkungszonen (‘zonas de contenção’) festlegen, d. h. alle Gebiete, in denen mehr als 25 % der verfügbaren Wohnungen für alojamento local zur Verfügung stehen. Außerdem gibt es zeitweilige Aussetzungszonen für Gebiete, in denen zwischen 10 und 20 % der verfügbaren Wohnungen für diese Tätigkeit zur Verfügung stehen.

In diesen Zonen ist die Zahl der lokalen Betriebe begrenzt – ein einziger Eigentümer darf höchstens 7 Unterkünfte betreiben, und die entsprechenden Lizenzen sind persönlich und nicht übertragbar.

Ab Juli 2023 können neue AL nur noch in bestimmten Gemeinden, meist im Landesinneren Portugals, eingerichtet werden. Die Stadtzentren von Lissabon und Porto sind zum Beispiel verboten;

Schritt 2: Wissen, dass der Wohnungseigentumsausschuss die Entscheidungsgewalt hat

Wenn Sie eine AL in einem Gebäude auf einem horizontalen Grundstück mit autonomen Fraktionen eröffnen wollen, können Sie dies nur mit der Genehmigung der anderen Wohnungseigentümer tun. Wenn mehr als die Hälfte der Wohnungseigentümer gegen die Unterkunft ist, kann es sich nicht um eine AL handeln.

Schritt 3: Eröffnung einer selbständigen Tätigkeit beim Finanzamt

Nachdem Sie Ihr Portugiesisch Steuernummer (NIF) zu erhalten, müssen Sie sich an die portugiesische Steuer- und Zollbehörde portal oder zu einem Finanzamt, um die Aufnahme Ihrer Tätigkeit als selbstständiger Unternehmer (Atividade Independente) zu erklären. Obwohl Sie dies online tun können, empfehlen wir Ihnen, sich vor Ort anzumelden, da das Online-Verfahren nicht so einfach ist und Sie wahrscheinlich Zweifel haben werden, die vor Ort geklärt werden können.

Sie haben zwei Möglichkeiten, was Ihre Einkommenserklärungen und die Besteuerung angeht:

  • Kategorie B (Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit, Gewerbe und Beruf): Beginnen Sie eine Tätigkeit mit dem Code der Wirtschaftstätigkeit (CAE) 55201 – möblierte Unterkünfte für Touristen, oder CAE 55204 (andere Kurzzeitunterkünfte). Wenn Ihr Einkommen bis zu 200 000 Euro beträgt, fallen Sie unter die vereinfachte Steuerregelung. Wenn das Einkommen diesen Betrag übersteigt, sind Sie verpflichtet, eine organisierte Buchhaltung mit einem professionellen AL-Buchhalter zu führen.
  • Kategorie F (Vermögenseinkommen): Für die Besteuerung kann Ihr gesamtes Einkommen berücksichtigt werden, oder Sie entscheiden sich für eine Besteuerung des Vermögens mit einem Satz von 28 %.

Je nach Ihrer spezifischen Situation ist die beste Option möglicherweise nicht offensichtlich. Wir empfehlen Ihnen, sich bei dieser Entscheidung von einem Steuerberater beraten zu lassen, da sie sich auf Ihre Finanzen auswirken wird.

Schritt 4: Registrieren Sie das alojamento local

Die Eintragung eines alojamento local ist eine notwendige und obligatorische Voraussetzung für dessen Betrieb. Das Registrierungsverfahren beginnt mit einer fristgerechten Mitteilung an den Bürgermeister der Gemeinde, in der sich Ihr alojamento local befindet.

Diese Vorankündigung muss unter anderem folgende Informationen enthalten

  • Der gültige Titel für die Nutzung der Immobilie
  • Der von der Einrichtung gewählte Name
  • Seine Modalität und die Kapazität der Zimmer, Betten und Benutzer

Sie muss mehrere Dokumente enthalten, darunter

  • Ein Begriff der Verantwortung
  • Kopien des städtischen Grundbuchs
  • Kopien der Erklärung über die Aufnahme der Tätigkeit
  • Zeugnis der Zustimmung der Wohnungseigentümer

Sie können das Register über den Balcão do Empreendedor (BdE), der über das Portugal-Portal zugänglich ist, über das Portugal-Tourismus-Portal oder auch über die Websites der Gemeinden aufrufen.

Das Registerverfahren gibt jedem Antrag die Registriernummer der AL-Einrichtung, wenn die zuständige Stadtverwaltung nicht widerspricht (innerhalb von 10 Tagen oder, im Falle eines Wohnheims, 20 Tagen). Die Registernummer ist der gültige Titel. Mit ihr dürfen Sie Ihren AL-Betrieb aufnehmen und bewerben, auch auf Plattformen wie Airbnb und Booking, die diese Nummer benötigen.

Schritt 5: Abschluss einer obligatorischen Haftpflichtversicherung

Das portugiesische Gesetz besagt, dass derjenige, der ein alojamento local betreibt, “gemeinsam und gesamtschuldnerisch mit den Gästen für Schäden haftet, die letztere an dem Gebäude verursachen, in dem die Einheit untergebracht ist“. Daher ist die für den Betrieb verantwortliche Person verpflichtet, eine Versicherung abzuschließen, die Brandrisiken sowie Sach- und Nicht-Sachschäden von Gästen und Dritten abdeckt.

Die Versicherung muss sofort abgeschlossen werden und ihr Nichtvorhandensein kann zur Annullierung der Registrierung führen, was bedeutet, dass Ihre alojamento local license widerrufen wird.

AL

Bereiten Sie sich auf die Inspektion des Gemeinderats vor

Nach Ablauf der 30-tägigen Frist, die auf die Vorankündigung mit Fristsetzung an den Gemeinderat folgt, ist eine Inspektion des Alojamento Local obligatorisch, um die Erfüllung aller Anforderungen zu überprüfen.

Nachfolgend sind die gesetzlichen Verpflichtungen aufgeführt, die das örtliche Gasthaus seinen Gästen bei jedem Besuch bieten muss und deren Einhaltung bei der Kontrolle überprüft wird:

  • Feuerlöscher;
  • Feuerlöschdecke;
  • Erste-Hilfe-Kasten;
  • Sichtbare Erläuterung der Notrufnummer 112;
  • Informationen über die Verfügbarkeit eines Beschwerdebuchs (sowohl in Papier- als auch in digitaler Form)
  • Hausanleitung in 4 Sprachen (zwei davon sind Portugiesisch und Englisch), die Informationen wie Nachbarschaft und Hausordnung und Kontakte des AL-Eigentümers/Verwalters enthält
  • Acryl-Kennzeichnungsschild “AL” aufgeklebt

Allgemeine Anforderungen an ein alojamento local

AL-Betriebe müssen bestimmte gesetzliche Anforderungen erfüllen:

  • Derzeitige Bedingungen für die Erhaltung und den Betrieb von Einrichtungen und Ausrüstungen;
  • Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung und Kanalisation;
  • Sie haben ein Fenster oder einen Balkon mit direkter Verbindung nach draußen;
  • mit angemessenen Möbeln, Geräten und Utensilien ausgestattet sein;
  • Verfügen Sie über ein System zur Abschottung des Lichteinfalls von außen, das eine angemessene Be- und Entlüftung gewährleistet;
  • Die Türen müssen mit einem Sicherheitssystem ausgestattet sein, das die Privatsphäre der Benutzer schützt;
  • Die sanitären Anlagen müssen über ein Sicherheitssystem verfügen, das die Privatsphäre gewährleistet;
  • Halten Sie stets die Hygiene- und Reinigungsbedingungen ein.

AL-Betriebe mit einer Kapazität von 10 Personen oder weniger müssen ebenfalls Sicherheitsanforderungen erfüllen, allerdings einfachere:

  • Feuerlöscher und Löschdecke für die Benutzer zugänglich;
  • Erste-Hilfe-Ausrüstung für die Benutzer zugänglich;
  • Angabe der nationalen Notrufnummer (112) an einer für die Nutzer sichtbaren Stelle.

Wenn die Kapazität 10 Personen übersteigt, muss das alojamento local die Vorschriften zum Brandschutz gemäß der Gesetzgebung einhalten: DL N.º 220/2008 und Portaria N.º 1532/2008.

Ihre Pflichten als lokaler Eigentümer eines alojamento

Mitteilung der Ein- und Ausreise von Ausländern an die SEF

Die portugiesische Ausländer- und Grenzbehörde (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras  – SEF) verlangt, dass die Verantwortlichen für AL nationale Wohnungen und Hotels die Daten aller Ausländer, die sie nutzen, übermitteln – die Person, die die Reservierung vornimmt, und die anderen Gäste. Die geforderten Daten sind:

  • Name;
  • Nummer des Personalausweises;
  • Nationalität;
  • Stadt, in der die Gäste vor ihrer Ankunft in dieser Unterkunft waren;
  • Stadt, in die der Gast reist.
Stadtsteuern erheben

Einige portugiesische Gemeinden haben die Kommunale Touristensteuer (Taxa Municipal Turística) auf Übernachtungen eingeführt. Es handelt sich dabei um eine Gebühr, die von allen Gästen erhoben wird, die in touristischen oder alojamento-Siedlungen in Städten übernachten, in denen die Steuer in Kraft ist. Auf den Zimmerpreis wird ein zusätzlicher Betrag pro Nacht und pro Person aufgeschlagen. In Lissabon beispielsweise ist eine nächtliche Belegungssteuer von 2 € pro Person und Aufenthalt, ausgenommen Kinder unter 13 Jahren, für maximal 7 Nächte vorgeschrieben.

Welche AL-Ausgaben sind abzugsfähig?

Wenn die Immobilie nur teilweise als AL genutzt wird, werden nur 25 % der Ausgaben als abzugsfähig betrachtet. Zu den abzugsfähigen Ausgaben gehören:

  • 4 % des Immobilienwerts der Immobilie
  • Versicherung
  • Elektrizität
  • Wasser
  • Gas
  • Reinigung
  • Provisionen werden an Plattformen wie Airbnb, Booking oder HomeAway gezahlt.

Da sich die Steuergesetzgebung in Portugal häufig ändert, sollten Sie alle relevanten Informationen überprüfen, wenn Sie sich entscheiden, Ihr lokales alojamento-Geschäft weiterzuführen.

AL Steuerliche Verpflichtungen

Von dem Moment an, in dem Sie Ihr alojamento local services betreiben, müssen Sie diese steuerlichen Verpflichtungen erfüllen:

  • Stellen Sie Rechnungsbelege (recibos verdes) über das AT-Portal aus oder übergeben Sie Rechnungen;
  • Zahlen Sie die Mehrwertsteuer (IVA): Wenn Ihr Jahreseinkommen über dem Betrag von 10.000€ liegt, sind Sie von dieser Pflicht befreit. Sobald dieser Wert überschritten wird, werden Sie aufgefordert, eine 6% ige Steuer auf die in Rechnung gestellten Beträge zu zahlen. In diesem Fall müssen Sie die entsprechende Steuererklärung in Form einer periodischen vierteljährlichen Erklärung abgeben, die über das Online-Portal von AT leicht zugänglich ist.
  • Zahlen Sie die persönliche Einkommensteuer (Imposto para o Rendimento das Pessoas Singulares – IRS).
  • Zusätzliche IHRU-Steuer von 15 % für Alojamento Local in Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte, ab Juli 2023

Um sicher zu sein, dass Sie alle korrekten Informationen für Ihre spezifische Situation haben und alle gesetzlichen Verpflichtungen erfüllen, empfehlen wir Ihnen, einen spezialisierten Buchhalter zu konsultieren. Wir von Pearls of Portugal können Sie bei diesem Anliegen unterstützen, indem wir Sie an unsere vertrauenswürdigen, erfahrenen professionellen Partner verweisen.

Wie Sie Ihr alojamento lokal sichtbar und profitabel machen

Erstellen Sie Ihre lokale alojamento-Website

Eine gute Möglichkeit, Ihrem alojamento lokale Sichtbarkeit zu verleihen, ist eine eigene lokale alojamento-Website. Mit einer kleinen Investition in ein vorgefertigtes WordPress-Theme, den Kauf eines Domain-Namens und Server-Hosting können Sie dies selbst tun. Der Vorteil einer eigenen Website ist, dass Sie einen direkten Verkaufskanal schaffen können, der die Fragen der Kunden ohne Verzögerung beantwortet. Sie können eine direkte Reservierungsoption einbauen und Ihre Geschäfte direkt über Ihre Website abwickeln.

Werben Sie auf lokalen Online-Plattformen von alojamento

Ein alternativer Weg, um sofortige Sichtbarkeit zu erlangen und Ihr neues Unternehmen auf der Landkarte zu platzieren sowie Ansehen und Vertrauen bei den Kunden zu gewinnen, besteht darin, Ihr alojamento local auf den besten verfügbaren Plattformen zu bewerben. Booking, Airbnb, HomeAway, Rentalia, Trip Advisor und Expedia gehören zu den bekanntesten Werbe- und Buchungsplattformen. Aber nicht alle sind für Sie die beste Wahl.

Wir raten Ihnen, zunächst Ihr Unternehmensprofil zu bestimmen, das auf der Art der von Ihnen angebotenen Unterkünfte und dem Zielpublikum basiert, das Sie ansprechen möchten. Dann können Sie entscheiden, welche Plattform diese Anforderungen am besten erfüllt. Um Ihre Reichweite zu maximieren, ist Diversifizierung der Schlüssel: Erwägen Sie, auf mindestens vier verschiedenen Plattformen zu werben, darunter solche mit einer größeren Reichweite wie Booking und solche, die eher auf Nischen spezialisiert sind, wie Vrbo. Diese Plattformen erheben natürlich Provisionen, es handelt sich also um Kosten, die Sie für Ihr Unternehmen einplanen müssen.

In gute Fotos investieren

Eine detaillierte Beschreibung der Immobilie und ihrer Umgebung ist sehr wichtig, um Kunden zu informieren und anzuziehen, aber eine Galerie mit guten Qualitätsfotos kann Ihre AL weit voranbringen und sie von Ihren Mitbewerbern abheben. Ziehen Sie in Erwägung, einen professionellen, spezialisierten Fotografen zu engagieren, um die besten Eigenschaften Ihres Alojamento auf die ansprechendste Weise einzufangen. Sie könnten sogar ein professionelles Video hinzufügen, um das virtuelle Erlebnis noch intensiver zu gestalten.

Wie Pearls of Portugal helfen kann

Als führender Kaufmakler bieten wir von Pearls of Portugal Ihnen den besten Leitfaden für alojamento local in Portugal. Unser Ziel ist es, Ihnen zu helfen, die bestmögliche Lösung zu finden, um eine nachhaltige Rendite für Ihre Investition in ein Haus in diesem Land zu erzielen. Wir arbeiten mit professionellen Partnern zusammen, um Sie auf dem gesamten Weg zu unterstützen, also zögern Sie nicht, uns um Hilfe zu bitten!

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