Anleitung für Alojamento Local

Portugal ist eines der begehrtesten Tourismusziele in Europa und bietet zahlreiche Geschäftsmöglichkeiten. Seine abwechslungsreiche Landschaft reicht vom gebirgigen Norden bis zum warmen, flachen Süden mit den langen goldenen Stränden der Algarve und schließt die paradiesischen, unberührten Inseln des Azoren-Archipels und die sonnigen, farbenfrohen Madeira-Inseln ein. In den Städten, die zu den sichersten des Landes gehören, können Touristen die echte portugiesische Gastfreundschaft spüren sowei die köstliche Gastronomie und die überraschend einzigartigen Weine genießen. Es ist ein Land, das sein reiches historisches Erbe perfekt mit dem Angebot aller modernen Dienstleistungen verbindet, die sich ein weitgereister Besucher wünscht. Wenn Sie ein Haus in Portugal kaufen, das Sie nicht als Hauptwohnsitz nutzen werden, zumindest nicht kurzfristig, möchten Sie vielleicht die Chance nutzen, Ihre Investition zu vermieten. Hierfür gibt des in Portugal das sog “Alojamento Local” (AL).

Änderungen Alojamento Local 2022

Eine Urteil ist dabei zu berücksichtigen, wenn Sie vor allem wegen der Vermietung über alojamento local kaufen möchten. Der Oberste Gerichtshof (STJ) hat im April 2022 entschieden, dass Mehrfamilienhäuser nicht für alojamento local (lokale Unterkunft) vorgesehen sind, was zum Verschwinden eines Teils der bestehenden AL-Aktivitäten führen könnte. Außerdem ist fraglich, ob die lokalen Behörden weiterhin neue Genehmigungen für Wohnungen in Gebäuden erteilen können / wollen,  wenn diese offiziell als Wohnraum definiert sind.

Dem Urteil zufolge kann jeder Wohnungseigentümer von nun an die Beendigung dieser Art von Tätigkeit in dem Gebäude, in dem er oder sie wohnt, verlangen, und zwar unabhängig davon, ob die AL-Unterkunft bereits seit Jahren betrieben wird. Es ist zu erwarten, dass es viele Klagen geben wird, in denen die Rechtswidrigkeit dieser Praxis in so genannten horizontalen Immobilien (Mehrfamilienhäusern) gefordert wird. Die Regierung analysiert bereits die Auswirkungen dieses Urteils auf den Tourismussektor, da die geltenden Gesetze nicht eindeutig sind und Klärungsbedarf besteht. Wenn Sie also in Erwägung ziehen, eine einzelne Wohnung für die AL-Vermietung zu kaufen, sollten Sie sich über das Kondominium-Urteil sowie über die Praxis des örtlichen Rathauses bei der Vergabe neuer Lizenzen informieren.

Was ist Alojamento Local?

Als Alojamento Local oder AL (wörtlich übersetzt: “Lokale Unterkunft”) werden in Portugal Einrichtungen bezeichnet, die gegen Entgelt vorübergehende Beherbergungsleistungen, insbesondere für Touristen, anbieten, sofern sie nicht die Voraussetzungen erfüllen, um als Fremdenverkehrsorte zu gelten. Einfach ausgedrückt, handelt es sich um die gewerbliche Nutzung einer kleinen Immobilie für die kurzfristige Vermietung an Touristen.

Wenn Sie eine Immobilie in Portugal kaufen, um sie an Touristen zu vermieten, gibt es viele Möglichkeiten, da der Tourismus in den meisten Teilen des Landes gut etabliert ist. Die Atlantikküste, Porto, Lissabon oder die Algarve sind immer eine gute Wahl.

Um ein besseres Gefühl für das gesamte Land zu bekommen, haben wir die aktuellen Angebote für Kurzzeitvermietungen auf Plattformen wie Airbnb, Booking usw. analysiert. Hotelkapazitäten und -bewertungen haben wir nicht berücksichtigt.  Bei der Analyse wurden zwei Faktoren berücksichtigt:

  • Wie viele Angebote gibt es in einer bestimmten Gemeinde?
  • Wie viele Bewertungen haben die Angebote?

Die Hypothese hinter dem zweiten Faktor ist, dass die tatsächliche Anzahl der Buchungen mit der Anzahl der Bewertungen korreliert. Fast die Hälfte (47 Prozent) aller Internetnutzer weltweit geben an, dass sie jeden Monat Bewertungen über ein Produkt, ein Unternehmen oder eine Dienstleistung abgeben (GlobalWebIndex, 2019). Wir haben eine Matrix auf der Grundlage des BCG-Konzepts mit 9 Feldern erstellt. Jeder Faktor wurde anhand von statistischen Grenzwerten in 3 Abschnitte unterteilt.

Wir glauben, dass die “AL-Matrix” ein gutes Instrument ist, um Regionen zu bewerten, in denen die Nachfrage und das Angebot an touristischen Vermietungen hoch sind. Zudem können Gebiete identifiziert werden, in denen zwar eine Nachfrage besteht, das Angebot aber noch nicht so weit entwickelt ist. Die Analyse ist rückwärtsgerichtet, da die Angebote bereits auf dem Markt sind und die Bewertungen bereits vorgenommen wurden. Nachfrage und Angebot können sich in allen Regionen ändern. Diese Informationen werden wir auch in die kommenden Analysen einbeziehen.

Wenn Sie Fragen, Zweifel oder Anmerkungen haben, lassen Sie es uns bitte wissen. Bitte beachten Sie, dass die Matrix nur einen Teil des Gesamtbildes darstellt und nicht als einzige Informationsquelle betrachtet werden sollte. Wir empfehlen immer eine genauere Analyse des Marktes, bevor Sie eine Investitionsentscheidung treffen. Auch bei diesem Schritt sind wir Ihnen gerne behilflich.

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High Supply
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Low Supply
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Low Demand X
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High Demand








In dieser dynamischen Karte geben wir Ihnen einen Überblick darüber, wie alle Gebiete in Portugal in Bezug auf touristische Vermietungen abschneiden. Das heißt, wir messen die begehrtesten Reiseziele, aber auch die Gebiete, in denen noch hohes Potential besteht.

Worum geht es dabei? Nun, jedes Jahr kommen viele Touristen nach Portugal, die nach lokalen Unterkünften oder speziellen Kurzzeitmieten suchen. Die Suche konzentriert sich in der Regel auf die größten Städte, wo das Angebot an Immobilien und Unterkünften größer ist. Die Suche nach Unterkünften auf dem Land oder im Landesinneren, wo das Angebot an Unterkünften noch geringer ist, hat aber stark zugenommen.

Je nach Ihrem Ziel gibt es hier also viel Raum für Investitionen. Wenn Sie den Mauszeiger über Lissabon bewegen, werden Sie feststellen, dass die Stadt dunkelblau eingefärbt ist, was darauf hindeutet, dass sowohl die Nachfrage nach Mietobjekten als auch das Angebot an Mietobjekten in der Stadt hoch ist. Wenn Sie hingegen auf Miranda do Douro (Nordportugal) gehen, sehen Sie ein Hellblau, was bedeutet, dass das Gebiet sowohl ein geringes Angebot als auch eine geringe Nachfrage nach Mietwohnungen aufweist.

Grundsätzlich

Typen von alojamento local Unterkünften

Touristen, die nach Portugal kommen, wählen je nach ihren Urlaubszielen eine bestimmte Art von Unterkunft: das Reiseziel als Ganzes, die Nähe zum historischen Zentrum und zu den schmackhaftesten Restaurants und Feinschmeckerlokalen, eine komfortable und geräumige Unterkunft, Dienstleistungen und Annehmlichkeiten oder Privatsphäre und vieles mehr. Das portugiesische Angebot ist breit gefächert und berücksichtigt alle Arten von Bedürfnissen und Geschmäckern.

Die alojamento local -Einrichtungen sind nach den verschiedenen Arten von Unterkünften gegliedert und umfassen:

  • Häuser: Die Wohneinheit ist ein eigenständiges Gebäude mit Einfamilienhauscharakter;
  • Wohnungen: Die Unterkunft ist ein eigenständiger Gebäudeteil oder ein Einheit eines Gebäudes. Handeltes sich um ein Merhfamilienhaus, sollten Sie die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft (condominio) und die Vergabeprexis der Stadtverwaltung prüfen;
  • Beherbergungsbetriebe (wie Hostels): Die Beherbergungseinheiten bestehen aus bis zu 9 Zimmern (oder bis zu 30 Gästen), die in einem eigenständigen Teil eines städtischen Gebäudes oder eines Teils eines städtischen Gebäudes, das eigenständig genutzt werden kann, untergebracht sind;
  • Zimmer: Unterbringung in bis zu 3 Zimmern auf dem Grundstück des Eigentümers.

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Was sind die Kapazitätsgrenzen einer alojamento local?

AL-Einrichtungen dürfen eine maximale Kapazität von 9 Zimmern und 30 Nutzern haben, mit Ausnahme von Wohnheimen, für die es keine Kapazitätsgrenze gibt, und Zimmern, die nur aus 3 Zimmern in der Wohnung des Eigentümers bestehen dürfen.

Die Kapazität der alojamento local wird durch die Merkmale/Größe der Wohnungen bestimmt. Sie darf die Zahl nicht überschreiten, die sich aus der Multiplikation der Zahl der Zimmer mit 2 ergibt. Bei Wohnungen und Häusern ist es möglich, 2 zusätzliche Nutzer im Wohnzimmer unterzubringen. In allen Wohnungstypen können, sofern die Wohnverhältnisse gegeben sind, bis zu 2 zusätzliche Betten für Kinder bis zu 12 Jahren aufgestellt werden.

Wie viele Wohnungen können in einem Gebäude der alojamento local zugewiesen werden?

Im Rahmen der alojamento local-Wohnungsmodalität kann jeder Eigentümer oder Betriebsinhaber mehr als 9 Einheiten pro Gebäude betreiben, wenn diese nicht mehr als 75 % der Anzahl seiner bestehenden Fraktionen oder unabhängigen Teile ausmachen

Bei der Berechnung der Anzahl der Einheiten werden auch Wohnungen berücksichtigt, die auf den Namen des Ehepartners, der Nachkommen und der Verwandten in aufsteigender Linie des Eigentümers oder Betriebsinhabers eingetragen sind, sowie Wohnungen, die auf den Namen verschiedener juristischer Personen eingetragen sind, wenn es gemeinsame Anteilseigner gibt.

Welchen Preis sollten Sie für Ihre alojamento local verlangen?
Sobald Sie Ihre ersten Recherchen abgeschlossen haben, haben Sie eine allgemeine Vorstellung davon, welchen Preis Sie für Ihre alojamento local verlangen sollten. Er sollte in einer Preisspanne liegen, die mit anderen Kurzzeitvermietungen der gleichen Kategorie konkurrieren kann. Unterschätzen Sie nicht die Bedeutung Ihres einzigartigen Angebots – sei es ein hervorragender Service, ein unvergessliches Erlebnis oder eine wirklich einzigartige Lage und Umgebung. Der Preis ist nicht der einzige Faktor!
Legen Sie eine Preisstrategie und saisonale Übernachtungspreise fest. Berechnen Sie einen Durchschnittspreis pro Nacht, der die Fixkosten berücksichtigt.

Legen Sie die Haupt- und Nebensaison fest, entsprechend dem Kalender und der Nachfrage nach den spezifischen Merkmalen Ihres AL-Standorts (in den Bergen von Serra da Estrela gilt beispielsweise der Winter als Hochsaison, da Serra ein Schneereiseziel ist). Vergessen Sie nicht, sich über alle Festtage und Feiertage zu informieren, nicht nur in Portugal, sondern auch im Herkunftsland Ihres internationalen Kunden. Passen Sie Ihre Tarife an diese Faktoren an.

Wesentliche Schritte für den Start einer alojamento local in Portugal

Schritt 1: Überprüfen Sie, ob das Gebäude/Haus in einer AL-genehmigten Zone liegt. Während die alojamento local in Portugal die Renovierung der historischen Stadtzentren gefördert hat, hat sie auch dazu beigetragen, dass viele Bewohner der traditionellen Viertel an den Stadtrand verdrängt wurden, um die traditionellen Mietshäuser durch AL-Unterkünfte zu ersetzen.

Um die soziale Realität in den Vierteln zu erhalten und erschwingliche Mieten und den Handel in den Vierteln zu fördern, können die portugiesischen Gemeinden Begrenzungszonen (zonas de contenção) festlegen, d. h. alle Gebiete, in denen mehr als 25 % der verfügbaren Wohnungen für alojamento local zur Verfügung stehen. Außerdem gibt es vorübergehende Sperrzonen für Gebiete, in denen zwischen 10 % und 20 % des verfügbaren Wohnraums für diese Tätigkeit zur Verfügung stehen.

In diesen Zonen ist die Anzahl der AL-Betriebe begrenzt – ein einziger Eigentümer darf nur maximal 7 Unterkünfte betreiben, und die entsprechenden Lizenzen sind persönlich und nicht übertragbar.

Es gibt auch Verbotszonen, d. h., in bestimmten Vierteln werden keine Lizenzen für neue AL-Betriebe mehr erteilt. Wenn Sie ein Haus in Portugal kaufen möchten, um eine AL zu gründen, müssen Sie unbedingt zum Rathaus gehen, um die Situation der Lizenzvergabe zu prüfen. Pearls of Portugal berät Sie hierbei gerne.

Schritt 2: Wissen, dass der Wohnungseigentümerausschuss die Entscheidungsbefugnis hat. Wenn Sie ein Hostel alojamento local in einem Gebäude auf einem horizontalen Grundstück mit autonomen Fraktionen mit mehreren Eigentümern eröffnen möchten, können Sie dies nur mit der Genehmigung der anderen Wohnungseigentümer tun. Bei anderen Arten von AL ist keine vorherige Genehmigung erforderlich. Wenn jedoch mehr als die Hälfte der Wohnungseigentümer (unter Berücksichtigung der Anteile) gegen die Wohnung ist, kann sie geschlossen werden. Dies kann geschehen, wenn dem Gemeinderat eine “wiederholte und nachgewiesene Praxis von Handlungen, die die normale Nutzung des Gebäudes stören, sowie Handlungen, die eine Belästigung darstellen und den Rest der Wohnanlage beeinträchtigen” nachgewiesen wird.

Schritt 3: Eröffnen Sie eine selbständige Tätigkeit beim Finanzamt. Nachdem Sie Ihre portugiesische Steueridentifikationsnummer (NIF) erhalten haben, müssen Sie sich an das Portal der portugiesischen Steuer- und Zollbehörde (AT) oder an ein Finanzamt wenden, um die Aufnahme Ihrer Tätigkeit als selbständiger Unternehmer (Atividade Independente) anzumelden. Obwohl Sie dies auch online tun können, empfehlen wir Ihnen, sich vor Ort anzumelden, da das Online-Verfahren nicht so einfach ist und Sie höchstwahrscheinlich Zweifel haben werden, die vor Ort geklärt werden können.

Sie haben zwei Möglichkeiten, was Ihre Einkommenserklärungen und die Besteuerung angeht:

Kategorie B (Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit, Gewerbe und freien Berufen): Beginnen Sie eine Tätigkeit mit dem Code der Wirtschaftstätigkeit (CAE) 55201 – möblierte Unterkünfte für Touristen oder CAE 55204 (andere Kurzzeitunterkünfte). Wenn Ihr Einkommen bis zu 200 000 Euro beträgt, fallen Sie unter die vereinfachte Steuerregelung. Wenn das Einkommen diesen Betrag übersteigt, sind Sie verpflichtet, eine organisierte Buchhaltung zu führen und einen professionellen Buchhalter zu beauftragen.
Kategorie F (Vermögenseinkommen): Für die Besteuerung können Sie Ihr gesamtes Einkommen heranziehen oder sich alternativ dafür entscheiden, das Vermögen zu einem Satz von 28 % zu besteuern.
Je nach Ihrer spezifischen Situation ist die beste Option möglicherweise nicht offensichtlich. Wir empfehlen Ihnen, für diese Entscheidung den Rat eines professionellen Steuerberaters einzuholen, da sie sich auf Ihre Finanzen auswirken wird.

Schritt 4: Registrierung der AL. Die Registrierung von AL-Einrichtungen ist eine notwendige und obligatorische Voraussetzung für deren Betrieb. Das Registrierungsverfahren beginnt mit einer fristgerechten Vorabmitteilung an den Bürgermeister der Gemeinde, in deren Verwaltungsbereich sich Ihre alojamento local befindet.

Diese Voranmeldung muss Informationen wie den gültigen Nutzungstitel des Grundstücks, den Namen der AL-Einrichtung, ihre Modalität und die Kapazität in Zimmern, Betten und Nutzern enthalten. Sie muss mehrere Dokumente enthalten, darunter eine Verantwortlichkeitserklärung, Kopien des städtischen Grundbuchs, Kopien der Erklärung über die Aufnahme der Tätigkeit des Inhabers, Protokolle der Versammlung der Wohnungseigentümer, die bestätigen, dass sie die Einrichtung genehmigen (bei Hostels).

Sie können das Register über den Balcão do Empreendedor (BdE), der über das Portal EPortugal zugänglich ist, über das Portal des portugiesischen Fremdenverkehrsamtes (Registo Nacional de Turismo) oder auch über die Websites der Gemeinden aufrufen.

Auf der englischsprachigen Seite des BdE finden Sie eine Liste von Online-Diensten, die den gesamten Prozess erleichtern:

  • Registrierung der Tätigkeit (“Registo de Atividade”);
  • Beendigung der Tätigkeit;
  • Änderungen der Registrierung;
  • Erklärung über die Sauberkeit und Sicherheit des Betriebes.

Wenn Sie auf “Alojamento local – registo da atividade” klicken, gelangen Sie auf eine Webseite, auf der Sie die Eintragung Ihrer AL vornehmen können, indem Sie zunächst auf der erscheinenden Karte den Standort nach Region und Gemeinde auswählen. Die Seite enthält dann Informationen über:

  • Die zuständige Stelle an diesem Ort;
  • Erteilung der Lizenz;
  • Erforderliche Dokumentation;
  • Kosten und Gültigkeit;

Von dort aus können Sie das Registrierungsverfahren vollständig elektronisch abwickeln, mit digitaler Bescheinigung, z. B. durch die Bürgerkarte oder ein digitales Zertifikat eines Anwalts, Notars oder einer Anwältin, neben anderen verfügbaren Formen. Sie benötigen die folgenden Dokumente:

Nachweis, dass Sie eine offene Tätigkeit mit CAE 55201 oder 55204 haben;
– Grundbuch der Immobilie;
– Bürgerkarte des Eigentümers der Immobilie.

Das Registerverfahren teilt jedem Antrag die Registrierungsnummer der AL-Einrichtung zu, wenn die zuständige Stadtverwaltung keine Einwände erhebt (innerhalb von 10 Tagen bzw. im Falle eines Wohnheims innerhalb von 20 Tagen). Die Registernummer gilt als gültiger Titel. Mit ihr dürfen Sie Ihren AL-Betrieb aufnehmen und ihn bewerben, auch auf Plattformen wie Airbnb und Booking, die diese Nummer benötigen.

Schritt 5: Abschluss einer obligatorischen Haftpflichtversicherung. Das portugiesische Gesetz besagt, dass derjenige, der eine AL-Einheit betreibt, “gesamtschuldnerisch mit den Gästen für Schäden haftet, die letztere an dem Gebäude verursachen, in dem die Einheit untergebracht ist”. Daher ist der Betreiber verpflichtet, eine Versicherung abzuschließen, die Brandrisiken sowie Sach- und Nichtvermögensschäden von Gästen und Dritten abdeckt.

Die Versicherung muss sofort abgeschlossen werden, und ihr Nichtvorhandensein kann zur Annullierung der Registrierung führen, was den Entzug Ihrer AL-Lizenz zur Folge hat.

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Bereiten Sie sich auf die Inspektion der Behörden vor

Nach Ablauf der 30-tägigen Frist, die auf die Vorankündigung mit Fristsetzung an die Gemeindeverwaltung folgt, muss die alojamento local überprüft werden, um festzustellen, ob sie alle Anforderungen erfüllt. Zuständig hierfür ist die Gemeindeverwaltung. Zusammen mit der Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE, Behörde für Lebensmittel- und Wirtschaftssicherheit) ist sie auch für die Überwachung der Einhaltung der gesamten gesetzlichen Regelung zuständig. Auf Verlangen der ASAE kann Turismo de Portugal auch Inspektionen durchführen.

Im Folgenden sind die gesetzlichen Verpflichtungen aufgeführt, die die AL ihren Gästen bei jedem Besuch zur Verfügung stellen muss und deren Einhaltung bei der Inspektion überprüft wird:

  • Feuerlöscher;
  • Feuerlöschdecke;
  • Erste-Hilfe-Kasten;
  • Sichtbare Erläuterung der Notrufnummer 112;
  • Informationen über die Verfügbarkeit des Beschwerdebuchs (sowohl in Papier- als auch in digitaler Form), das auf Verlangen eines Benutzers zur Verfügung gestellt werden muss. Es handelt sich um ein amtlich ausgestelltes Buch, das online auf der Website von Casa da Moeda gekauft werden kann und das der AL-Inhaber mindestens 3 Jahre lang in einem geordneten Archiv aufbewahren muss;
    • Eine Hausordnung in 4 Sprachen (zwei davon sind Portugiesisch und Englisch), die Informationen über folgende Punkte enthält:
    • Verfahren zur Sammlung und Trennung von Abfällen;
    • Anweisungen zur Bedienung von Haushaltsgeräten;
    • Regeln zur Vermeidung von Störungen in der Nachbarschaft und bei den unmittelbaren Nachbarn;
    • Informationen über Eigentumswohnungen und Regeln für die Nutzung des privaten Raums und der Gemeinschaftsräume.
    • Telefon- und E-Mail-Kontakte der Person, die die AL betreibt, oder ihres Vertreters.
  • Anbringung eines Acrylschilds mit der Aufschrift “AL” (obligatorisch für alle AL-Kategorien mit Ausnahme von Wohnanlagen).
    Wird bei der Inspektion festgestellt, dass eine dieser Anforderungen nicht erfüllt ist, darf die Registrierungsnummer nicht vergeben werden.

Allgemeine und sicherheitsrelevante Anforderungen

AL-Einrichtungen müssen bestimmte gesetzliche Anforderungen erfüllen:

  • Sie müssen die Bedingungen für die Erhaltung und den Betrieb der Anlagen und Ausrüstungen erfüllen;
  • Sie müssen an die öffentliche Wasserversorgung und Abwasserentsorgung angeschlossen sein;
  • Sie müssen über fließendes warmes und kaltes Wasser verfügen;
  • Sie müssen über ein Fenster oder einen Balkon mit direkter Verbindung nach außen verfügen;
  • Mit angemessenen Möbeln, Geräten und Utensilien ausgestattet sein;
  • Sie müssen über ein System verfügen, das den Lichteinfall von außen abschirmt und eine angemessene Be- und Entlüftung gewährleistet;
  • Die Türen müssen mit einem Sicherheitssystem ausgestattet sein, das den Schutz der Privatsphäre der Nutzer gewährleistet;
  • Die sanitären Anlagen müssen über ein Sicherheitssystem verfügen, das die Privatsphäre gewährleistet;
  • Sie müssen stets die Hygiene- und Reinigungsbedingungen erfüllen.

AL-Einrichtungen mit einer Kapazität von 10 Personen oder weniger müssen ebenfalls Sicherheitsanforderungen erfüllen, allerdings einfachere:

  • Feuerlöscher und Löschdecke für die Benutzer zugänglich;
  • Erste-Hilfe-Ausrüstung, die für die Benutzer zugänglich ist;
  • Angabe der nationalen Notrufnummer (112) an einer für die Benutzer sichtbaren Stelle.
  • Wenn die Kapazität 10 Personen übersteigt, muss die alojamento local die gesetzlichen Brandschutzvorschriften erfüllen: DL N.º 220/2008 und Portaria N.º 1532/2008.

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Pflichten eines AL-Betreibers

Meldung der Ein- und Ausreise von Ausländern an die SEF. Die portugiesische Ausländer- und Grenzbehörde (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras – SEF) verlangt, dass die Verantwortlichen für die nationalen AL-Wohnungen und -Hotels die Daten aller Ausländer übermitteln, die sie nutzen – die Person, die die Reservierung vornimmt, und die anderen Gäste. Die geforderten Daten sind:

  • Name;
  • Nummer des Personalausweises;
  • Nationalität;
  • Stadt, in der sich die Gäste vor ihrer Ankunft in diesem Objekt befanden;
  • Stadt, in die der Gast reist.

Diese Informationen müssen innerhalb von 3 Arbeitstagen nach der Ankunft und dem Verlassen der Unterkunft über das Informationssystem für Beherbergungsmeldungen übermittelt werden. Sie können auch persönlich bei den örtlichen SEF-Dienststellen abgegeben werden oder, in Orten, in denen es keine solchen Dienststellen gibt, bei der Nationalen Republikanischen Garde (GNR) oder der Polizei für öffentliche Sicherheit (PSP).

Erhebung von Stadtsteuern. Einige portugiesische Gemeinden haben die kommunale Touristensteuer (Taxa Municipal Turística) auf Übernachtungen eingeführt. Dabei handelt es sich um eine Gebühr, die von allen Gästen erhoben wird, die in touristischen oder AL-Siedlungen in Städten übernachten, in denen die Steuer in Kraft ist. Auf den Zimmerpreis wird ein zusätzlicher Betrag pro Nacht und pro Person erhoben. Die Gemeinde kann frei festlegen, welcher Betrag zu zahlen ist, wer zahlt, wer von der Abgabe befreit ist und wie hoch die Höchstzahl der Übernachtungen ist. Daher variiert der Einheitswert und kann in den Verordnungen der einzelnen Gemeinden nachgelesen werden.

In Lissabon zum Beispiel ist eine nächtliche Belegungssteuer von 2 € pro Person und Aufenthalt, ausgenommen Kinder unter 13 Jahren, für maximal 7 Nächte vorgeschrieben.

Welche AL-Ausgaben sind abzugsfähig?

Wenn die Immobilie nur teilweise als alojamento local genutzt wird, werden nur 25 % der Ausgaben als abzugsfähig betrachtet. Zu den abzugsfähigen Ausgaben gehören:

  • 4% des Immobilienwerts der Immobilie
  • Versicherung
  • Elektrizität
  • Wasser
  • Gas
  • Reinigung
  • An Plattformen wie AirBnB, Booking oder HomeAway gezahlte Provisionen.

Da die Steuergesetzgebung in Portugal häufig Änderungen unterliegt, sollten Sie alle relevanten Informationen überprüfen, wenn Sie sich entscheiden, Ihr AL-Geschäft zu gründen.

Budget für die erhöhten Gebühren für Eigentumswohnungen
Eine AL, deren Niederlassung sich in einem horizontalen Gebäude wie einer Eigentumswohnung befindet, muss möglicherweise eine erhöhte Wohnungsgebühr zahlen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die alojamento local mit ihren Gästen zur Abnutzung des Gebäudes in den Gemeinschaftsbereichen beiträgt. Die Eigentümergemeinschaft kann von Ihnen eine Erhöhung der jährlichen Gebühren verlangen, die zwischen 15 % und maximal 30 % liegt. Wenn Sie 100 € an Gebäudegebühren zahlen, beträgt Ihre neue Gebühr bei einer Erhöhung um 30 % 130 €. Nehmen Sie die Unterstützung durch die Wohnungseigentümer nicht als selbstverständlich hin. Ergreifen Sie die notwendigen Maßnahmen, damit Ihre Gäste die anderen Bewohner der Wohnung nicht stören. Bei häufigen Störungen kann der Vorstand über die Schließung Ihrer AL abstimmen und den Beschluss an den Bürgermeister und die Gemeinde weiterleiten, was die Schließung Ihres Angebots für ein Jahr zur Folge hat.

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AL-Steuerverpflichtunge

Ab dem Zeitpunkt, an dem Sie Ihre AL-Dienste anbieten, müssen Sie die folgenden steuerlichen Pflichten erfüllen:

Stellen Sie Rechnungsbelege (recibos verdes) über das AT-Portal aus oder reichen Sie Rechnungen ein. Wenn Sie sich für Rechnungen entscheiden, können Sie ein AT-zertifiziertes Computerprogramm verwenden oder die Rechnungen in einer zertifizierten Druckerei ausdrucken.

Bezahlen Sie die Mehrwertsteuer (IVA): Wenn Ihr Jahreseinkommen über dem Betrag von 10.000 € liegt, sind Sie von dieser Verpflichtung befreit. Sobald dieser Wert überschritten wird, werden Sie aufgefordert, eine Steuer von 6 % auf die in Rechnung gestellten Beträge zu zahlen. In diesem Fall müssen Sie die entsprechende Steuererklärung in Form einer periodischen vierteljährlichen Erklärung abgeben, die über das Online-Portal AT leicht zugänglich ist.

Bezahlen Sie die persönliche Einkommensteuer (Imposto para o Rendimento das Pessoas Singulares – IRS). Bei kurzfristigen Mietverträgen gelten 65 % der Einnahmen als Ausgaben, so dass nur 35 % der in Rechnung gestellten Beträge zu versteuern sind. Der IRS-Satz variiert je nach dem monatlichen Einkommen und ist nach Einkommensgruppen gestaffelt.

Das Abgabemodell 30 gilt für Ihre Einkünfte, wenn Sie z. B. eine Immobilie auf einer internationalen Website (wie AirBnB) inserieren und Provisionen zahlen. In diesen Fällen müssen Sie das Unternehmen auch auffordern, Ihnen den Antrag auf vollständigen oder teilweisen Einbehalt der portugiesischen Steuer gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen (Modell 21-RFI) zu übermitteln. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie 25 % der gezahlten Provisionen einbehalten;

Um sicher zu sein, dass Sie über alle korrekten Informationen für Ihre spezielle Situation verfügen und alle rechtlichen Verpflichtungen erfüllen, raten wir Ihnen, einen spezialisierten Buchhalter zu konsultieren. Wir von Pearls of Portugal können Sie bei dieser Forderung unterstützen, indem wir Sie an unsere vertrauenswürdigen, erfahrenen professionellen Partner verweisen.

Berechnen Sie die IMT Ihrer Immobilie

* IMT ist eine Steuer auf belastbare Eigentumsübertragungen in portugiesischem Staatsgebiet.

Dies ist der Endpreis, den Sie für die Immobilie zahlen. Wenn Sie andere Objekte wie Möbel oder Websites in den Kauf einbeziehen, sollten Sie dafür einen separaten Preis veranschlagen. Sie sind nicht Teil der IMT. 1. Preis der Immobilie

2. Ort:

3. Immobilientyp:

IMT zu zahlen:

0,00 €

Stempelsteuer:

0,00 €

Gesamtsteuer:

0,00 €

Berechnen Sie den IMI Ihrer Immobilie

*IMI ist eine kommunale Vermögenssteuer, die aktualisiert wird und jährlich von den Eigentümern von Immobilien oder Grundstücken in Portugal zu zahlen ist.

Die jährliche Steuer ist eine einfache Multiplikation des steuerpflichtigen Vermögenswerts (Valor Patrimonial Tributário oder VPT) und des Steuersatzes. Die VPT finden Sie in der Steuerregistrierung (Caderneta Predial) der Immobilie. Jeder Immobilienmakler oder Privatverkäufer benötigt dieses Dokument. 4. Eigentums-VPT:

5. Bezirk:

6. Gemeinde:

7. Kinder:

IMI zu zahlen:

0,00 €

Simulation von Mietinvestitionen

* Hier können Sie Investitionen für Kurz- oder Langzeitmieten für einen Zeitraum von fünf Jahren simulieren.
Die Ergebnisse sind Simulationen und sollten von spezialisierten Rechtsanwälten oder Steuerberatern bestätigt werden. Die Ergebnisse sind lediglich informativ.

8. Renovierungskosten:

Langzeitmiete ist die normale Miete auf Grundlage eines Vertrages. Kurzfristige Vermietung ist touristische Vermietung (Alojamento local). 9. Möchten Sie kurz- oder langfristig mieten?

Vermeiden Sie Geldbußen

Die Bußgelder für diejenigen, die sich nicht an die Vorschriften halten, variieren je nachdem, ob es sich um eine Privatperson oder eine juristische Person handelt. Die Nichteinhaltung der Vorschriften bezüglich des Kennzeichens kann zu einer Geldstrafe zwischen 50 und 750 € für eine Privatperson und zwischen 250 und 7.500 € für eine juristische Person führen. Bei Nichteinhaltung der Sicherheitsvorschriften wird ein Bußgeld zwischen 125 und 3.250 € (1.250-32.500 € für juristische Personen) verhängt, das jedoch bis zu einem Höchstbetrag von 2.500 bis 4.000 € für natürliche Personen bzw. 25.000 bis 40.000 € für juristische Personen betragen kann.

Wie Sie Ihre AL sichtbar und profitabel machen

1. Erstellen Sie Ihre AL-Website.  Eine gute Möglichkeit, Ihre alojamento local sichtbar zu machen, ist eine eigene AL-Website. Mit einer kleinen Investition in ein vorgefertigtes WordPress-Theme, den Kauf eines Domänennamens und Server-Hosting können Sie dies selbst tun. Der Vorteil einer eigenen Website ist, dass Sie einen direkten Verkaufskanal schaffen können, der die Fragen der Kunden ohne Verzögerung beantwortet, besonders in diesen Zeiten der Pandemie. Sie können eine direkte Reservierungsmöglichkeit einbauen und Ihre Angebote direkt über Ihre Website abwickeln. Es braucht jedoch einige Zeit, bis Sie die nötige Sichtbarkeit erlangen, um Ihre potenziellen Kunden anzulocken.

2. Werben Sie auf AL-Online-Plattformen. Eine alternative Möglichkeit, Ihr neues Unternehmen sofort sichtbar zu machen und es auf der Landkarte zu platzieren sowie Ansehen und Vertrauen bei den Kunden zu gewinnen, ist die Werbung für Ihre alojamento local auf den besten verfügbaren Plattformen. Booking, Airbnb, HomeAway, Rentalia, Trip Advisor und Expedia gehören zu den bekanntesten Werbe- und Buchungsplattformen. Aber nicht alle müssen für Sie geeignet sein. Wir raten Ihnen, zunächst Ihr Unternehmensprofil zu bestimmen, das auf der Art der von Ihnen angebotenen Unterkunft und dem Zielpublikum basiert. Dann können Sie entscheiden, welche Plattform diese Anforderungen am besten erfüllt. Auch dann ist Diversifizierung der Schlüssel zur Maximierung Ihrer Reichweite: Ziehen Sie in Erwägung, auf mindestens vier verschiedenen Plattformen zu werben, darunter solche mit einer größeren Reichweite wie Booking und solche, die eher ein Nischensegment abdecken, wie Vrbo. Verwalten Sie Ihren Reservierungskalender jedoch sorgfältig, da Sie sonst mit Überbuchungen (oder Buchungen am selben Tag über verschiedene Plattformen) konfrontiert werden könnten. Es ist ratsam, in einen Multi-Channel-Manager zu investieren.

Obwohl diese Plattformen in der Regel die Erstellung kostenloser Anzeigen und die Zahlung direkt über ihre Websites erlauben, verlangen sie Provisionen. Das sind Kosten, die Sie in Ihrem Unternehmen einplanen müssen.

3. Investieren Sie in Fotos von guter Qualität. Eine ausführliche Beschreibung der Immobilie und ihrer Umgebung ist sehr wichtig, um Kunden zu informieren und anzuziehen, aber eine Galerie mit qualitativ hochwertigen Fotos kann Ihre alojamento local weit nach vorne bringen und sie von der Konkurrenz abheben. Ziehen Sie in Erwägung, einen professionellen, spezialisierten Fotografen zu beauftragen, um die besten Eigenschaften Ihrer alojamento local auf möglichst ansprechende Weise einzufangen. Sie könnten sogar ein professionelles Video hinzufügen, um das virtuelle Erlebnis noch intensiver zu gestalten.

Als führender Makler für Immobilienkäufer bieten wir von Pearls of Portugal Ihnen den besten Leitfaden für alojamento local in Portugal. Unser Ziel ist es, Ihnen zu helfen, die bestmögliche Lösung zu finden, um eine nachhaltige Rendite für Ihre Investition in den Hauskauf in diesem Land zu erzielen. Wir arbeiten mit professionellen Partnern zusammen, um Sie auf dem gesamten Weg zu unterstützen, also zögern Sie nicht, uns um Hilfe zu bitten. Wir sind nur einen Anruf oder eine E-Mail von Ihnen entfernt.

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