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Die Wohnungsbaumaßnahmen für Portugal 2023

Aktualisiert am: Mai 13, 2024
Von: Adriana Pinto

Der portugiesische Premierminister hat angesichts der nationalen Wohnungskrise neue Maßnahmen für das Land angekündigt. Diese reichen von der Bereitstellung von mehr Mietwohnungen über die Senkung der Durchschnittspreise bis hin zur Unterstützung einkommensschwacher Familien.

Nach der Ankündigung gab es eine einmonatige öffentliche Diskussion, bei der viele Menschen und Institutionen angehört wurden. Daraufhin wurden einige Änderungen an dem Programm vorgenommen, das Anfang der Woche abgeschlossen und gestern (30. März) vom Ministerrat offiziell genehmigt wurde.

Der Gesetzesentwurf wird nun im Parlament eingebracht und verabschiedet, da es eine absolute Mehrheit gibt; es gibt jedoch noch Raum für Diskussionen mit den anderen Parteien. Daher können noch einige Änderungen vorgenommen werden. Das Gesetz wird dann an den Präsidenten der Republik weitergeleitet, damit es offiziell genehmigt und in Kraft gesetzt werden kann.

Hier finden Sie alle Maßnahmen und die angekündigten Änderungen!

Frederik Pohl
Frederik Pohl, GF
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Aktualisierungen zu den Wohnungsbaumaßnahmen (30. März 2023)

Verbot neuer Alojamento Local (AL)-Lizenzen

Die Gesetzesentwürfe zum Alojamento Local gehörten zu den umstrittensten, weshalb einige Änderungen vorgenommen wurden. Neue AL-Lizenzen werden nur noch in Gemeinden mit sehr hoher Bevölkerungsdichte verboten, die sich hauptsächlich an der Küste und in der Algarve befinden. Das bedeutet, dass Gemeinden mit geringer Dichte (wie z.B. im Inneren) und die autonomen Regionen (Madeira und Açores) ausgenommen sind.

Wenn Eigentümer bestehender ALs diese auf den Vermietungsmarkt bringen, werden sie von der Besteuerung des Immobilieneinkommens (IRS) und der Grundsteuer befreit (IMI) bis 2030 befreit.Wenn sie sich entscheiden, als Alojamento Local weiterzumachen, müssen sie eine außerordentliche Abgabe an die IHRU zahlen – die von 35% auf 20% gesenkt wurde.

Es wurde auch klargestellt, dass diese Maßnahmen nur für AL-Wohnungen und einzelne Einheiten gelten.

Zwangsvermietung von leerstehenden Häusern

Der Staat kann leerstehende Häuser durch Vermietung an öffentliche Einrichtungen – mit entsprechender Mietzahlung – zur anschließenden Untervermietung an die Bevölkerung zwangsvermieten. Eigentümer, die Häuser an den Staat oder ihre jeweiligen Gemeinden verkaufen, werden ebenfalls in den Genuss einer Steuerbefreiung für Kapitalerträge kommen. Es wurde jetzt klargestellt, dass diese Maßnahme nur für Wohnungen gilt.

Was gilt als leerstehendes Haus?

Das Gesetz betrachtet als leerstehendes Haus („casa devoluta“) eine Wohnimmobilie in einem Stadtzentrum, die seit mehr als einem Jahr unbewohnt ist. Anzeichen für eine unbewohnte Immobilie sind zum Beispiel das Fehlen von Verträgen mit Wasser-, Gas- und Stromversorgern. Werden Versorgungsverträge abgeschlossen, aber der Verbrauch liegt unter den vorgegebenen Schwellenwerten (Wasser 7 m³, Strom 35kwh), gilt die Immobilie ebenfalls als leerstehend.

Nach langem öffentlichen Diskurs wurde geklärt, dass dies nur für Wohnungen gilt, die seit mehr als zwei Jahren leerstehend sind.

Allerdings gibt es einige Ausnahmen:

  • Private Ferienwohnungen;
  • Immobilien, die saniert werden;
  • Häuser portugiesischer Auswanderer;
  • Immobilien, die von natürlichen oder juristischen Personen zum Wiederverkauf erworben wurden (nur wenn sie nicht von IMT Befreiung während des Zeitraums von drei Jahren ab dem Datum des Erwerbs in Anspruch genommen haben);
  • wenn es in eine Ferienanlage integriert oder als lokaler Beherbergungsbetrieb (AL) registriert ist;

Das Ende des Goldenen Visum-Programms

Die Regierung wird keine neuen Goldenen Visa ausstellen – dies ist endgültig. Darüber hinaus wird die Erneuerung der bestehenden Visa (die alle zwei Jahre erfolgt) nur dann erfolgen, wenn die Immobilie als offizieller Wohnsitz des Eigentümers registriert ist oder wenn sie vermietet wird (mit einem Leasingvertrag von mindestens 5 Jahren).

Die nach dem 16. Februar eingeleiteten Verfahren für das Goldene Visum werden in das System der Aufenthaltsgenehmigung für unternehmerische Einwanderer überführt.

Änderungen an den anderen Einwanderungsprogrammen (D7, D3 oder Digitales Nomadenvisum) wurden nicht angesprochen, aber wenn einige der oben genannten Maßnahmen genehmigt werden, ist eine formelle Änderung des geltenden Gesetzes erforderlich, was zu einer neuen Formulierung mit Auswirkungen auch auf die sogenannten Standard-Aufenthaltsgenehmigungen führen könnte.

AL symbol, sign on the side of a house door. Alojamento local is

Der Staat übernimmt die Zinserhöhung für Darlehen bis zu 200.000€

Diese Maßnahme gilt ausschließlich für Hypotheken bis zu 200.000€, die nach Juli 2018 abgeschlossen wurden und bei denen die Zinserhöhung drei Prozentpunkte über dem ursprünglich verwendeten Zinssatz liegt. Die Subvention beträgt 50 % des Betrags, der über der Erhöhung des Zinssatzes um drei Prozentpunkte liegt.

Erhöhung der Zahl der zur Vermietung verfügbaren Häuser

Es gibt einen Vorschlag für Vermieter, ihre verfügbaren Häuser für einen Zeitraum von fünf Jahren an die Regierung zu vermieten. Der Staat wird dann dieselben Häuser an Mieter untervermieten – im Grunde verpflichtet er sich, die Miete immer an die Vermieter zu zahlen. Damit sind Zahlungsausfälle ausgeschlossen. 

Andererseits tritt der Staat, wenn bei der Nationalen Wohnungsbehörde (BNA) nach dreimonatigem Mietrückstand ein besonderes Räumungsverfahren eingeleitet wird, an die Stelle des Mieters und übernimmt die Rolle des Vermieters, um die geschuldeten Beträge einzutreiben und ggfs. die Räumung zu übernehmen.

Beihilfe für Familien mit geringem Einkommen

Die Regierung schlägt eine Direktbeihilfe von bis zu 200€/Monat für Familien mit einer Einkommensrate von mehr als 35% vor, wenn die Miete innerhalb der vom IHRU (Immobilieninstitut und Stadtsanierung) für jede Gemeinde festgelegten Höchstpreise liegt. Dies gilt für alle Haushalte bis zur sechsten Stufe der IRS (Siehe Tabellen hier).

Die Preisspekulation bei den Mieten eindämmen

Neue Mietverträge werden einer Preisobergrenze unterliegen, die entsprechend der Inflation der vergangenen Jahre sowie dem mittelfristigen Inflationsziel der Europäischen Zentralbank festgelegt wird. Die Obergrenzen gelten allerdings nur für Wohnungen, die in den letzten fünf Jahren auf dem Markt waren. Für neue Häuser wird es keine Preisobergrenze geben.

Banken müssen feste Zinssätze anbieten

Alle Banken werden verpflichtet, in Hypothekenverträgen eine Festzinsoption (bestimmter Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Darlehens) anzubieten.

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Steuerliche Anreize für bezahlbare Mieten (PAA-Programm)

  • Gesamtbefreiung von der Mehrwertsteuer auf Bau-/Sanierungsarbeiten, die für das Programm für erschwingliche Mieten (PAA) bestimmt sind
  • IMI (Grundsteuer) und AIMI Befreiung für drei Jahre nach Sanierung
  • IMT (Grunderwerbssteuer) und Stempelsteuerbefreiung
  • Gesamtbefreiung von der Zahlung der IRS auf Einkünfte aus Vermietungen im Rahmen des Programms für erschwingliche Mieten

Reduzierung des IRS-Satzes für langfristige Mietverträge

  • Mietverträge bis zu fünf Jahren – 25 % Satz
  • zwischen fünf und zehn Jahren – 15 % Satz
  • Zwischen 10 und 20 Jahren – 10%
  • Mehr als 20 Jahre – 5%

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