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Wie man ein Haus in Portugal mietet

Portugal ist zu einem immer beliebteren Ziel für Menschen geworden, die sich in Europa niederlassen. Allerdings kann das Mieten in Portugal für Neuankömmlinge komplex und schwierig sein. Deshalb haben wir diesen umfassenden Leitfaden zum Thema Wie mietet man ein Haus in Portugal zusammengestellt.

Dieser umfassende Leitfaden bietet detaillierte und relevante Informationen über den Zustand des portugiesischen Mietmarktes im Jahr 2024, wo Sie nach Langzeitmieten, Bedingungen und Kosten, Tipps und Empfehlungen suchen können. Kommen Sie und erfahren Sie mehr!

Frederik Pohl
Frederik Pohl, GF
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Portugal: Mietmarkt im Jahr 2024

Aufgrund der zunehmenden Immobiliennachfrage sind die Hauspreise und Mieten in Portugal in den letzten Jahren stetig gestiegen. Aufgrund der Inflation, der hohen Baukosten und der steigenden Zinssätze hat sich das Verkaufsvolumen im Jahr 2023 jedoch verlangsamt. In städtischen Gebieten wie Lissabon und Porto sind die Preise für langfristige Immobilienmieten in Portugal natürlich höher, während in sekundären Städten und ländlichen Regionen erschwinglichere Optionen angeboten werden.

Ende 2023 lag die durchschnittliche nationale Miete bei 7,71 €/m2, was einem Wachstum von 11,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das INE (Nationales Institut für Statistik) sagte voraus, dass die Mieten auf dem Markt in diesem Jahr um 6-8 % steigen werden. Bislang hat sich die Institution als richtig erwiesen. Laut Idealista sind die Mieten im April (2024) in vielen portugiesischen Bezirken bereits gegenüber dem Vorjahr (April 2023) gestiegen:

  • Coimbra (+28,9%) – 800 €
  • Viseu (+26,4%) – 650 €
  • Castelo Branco (+18%) – 565 €
  • Braga (+17,6%) – 950 €

Auf der anderen Seite war Leiria (5,1%) der Bezirk mit dem geringsten Anstieg der Durchschnittsmiete im gleichen Zeitraum, 850€. Im Allgemeinen sind Portalegre (380 €), Guarda (415 €), Bragança (450 €) und Vila Real (500 €) die günstigsten Bezirke, um im April ein Haus in Portugal zu mieten.

Lissabon ist nach wie vor die teuerste Stadt (1700 €), gefolgt von Porto (1200 €), Setúbal (1200 €), Santarém (1100 €) und Faro (1100 €).

Wie wählt man eine Stadt oder Region in Portugal zum Mieten aus

Portugal bietet verschiedene Regionen, jede mit ihrer eigenen Atmosphäre, Lebenshaltungskosten und einzigartigen Eigenschaften. Hier sind einige beliebte Gegenden zum Mieten in Portugal, um Ihnen bei Ihrer Suche zu helfen:

  • Lissabon: Die pulsierende Hauptstadt bietet eine Mischung aus Kultur, Geschichte, Nachtleben und Karrieremöglichkeiten. Sie ist ideal für junge Berufstätige, digitale Nomaden und alle, die einen urbanen Lebensstil suchen.
  • Porto: Die zweitgrößte Stadt Portugals ist bekannt für ihre atemberaubende Architektur, ihre Lage am Fluss und ihre traditionelle Atmosphäre. Sie zieht Fachleute aus verschiedenen Bereichen an und bietet bessere Lebenshaltungskosten als Lissabon.
  • Braga ist besonders bei der brasilianischen Gemeinschaft beliebt. Es bietet erschwinglichen Wohnraum und eine gute Lebensqualität. Es ist auch die viertgrößte Stadt in Portugal.
  • Algarve: Diese Region ist ideal für Rentner und Englischsprachige, mit schönen Stränden und einem warmen Klima. Ferienhäuser sind ebenfalls verfügbar und sehr beliebt.

Die Regionen im Landesinneren Portugals sind die billigsten, können aber auch langweilig sein, wenn man ein aktiveres Leben sucht. Facebook-Gruppen, Instagram und Online-Foren sind eine gute Möglichkeit, um herauszufinden, wo sich die Gemeinschaften von Menschen aus deinem Land befinden. Menschen zu treffen, die den gleichen Prozess durchlaufen oder durchlaufen haben wie du, ist immer eine große Hilfe!

Residential properties in Portugal

Typologie der Immobilien in Portugal (T0, T1, T2)

Wahrscheinlich haben Sie schon die Grundlagen dessen, was Sie wollen, im Kopf: Wohnung oder Haus, Außenbereich oder nicht, Garage oder nicht, usw. Die Klassifizierung der Anzahl der Zimmer kann Sie bei portugiesischen Immobilienangeboten manchmal verwirren. Wenn Sie Ihre Suche bereits begonnen haben, sind Ihnen die Begriffe T0, T1, T2 usw. bekannt. Das „T“ steht für „tipologia“ und die Zahl gibt die Anzahl der Schlafzimmer im Haus an, ohne Wohnzimmer, Küche und Badezimmer.

Wenn in der Anzeige ein „+1“ steht (z.B. T1+1), hat die Immobilie einen zusätzlichen kleinen Raum, der in der Regel als Abstellraum dient und keine Fenster hat – es kann sich also nicht um ein Schlafzimmer handeln. Jetzt, da Sie die Sprache der Haussuche in Portugal beherrschen, stellen wir Ihnen einige gute Portale und Plattformen vor, auf denen Sie Ihr neues Zuhause finden können.

Wo sollte ich nach einer Immobilie zur Miete in Portugal suchen?

Es gibt viele Websites, aber es ist immer wichtig, sich über das Angebot zu informieren, damit Sie nicht Opfer eines Betrugs werden.

Sollte ich mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten?

Bei der Langzeitmiete empfiehlt sich für Ausländer die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler oder einem Unternehmen. Kaufmakler kennen den Markt genau und haben Zugang zu versteckten Angeboten. Wenn Sie mit einem Unternehmen wie Pearls of Portugal zusammenarbeiten, wird Ihnen der bürokratische Aufwand abgenommen, und wir helfen Ihnen mit Dienstleistungen wie der Einrichtung von Versorgungseinrichtungen, Dokumenten und Empfehlungen. Die Entscheidung für ein exklusives Servicepaket ist definitiv die beste und sorgloseste Option.

Online-Plattformen

Es gibt viele Online-Plattformen, auf denen Sie nach Immobilien in Portugal suchen können. Websites wie Idealista und Imovirtual bieten das umfangreichste Angebot an Häusern, aber es gibt auch andere Möglichkeiten, wie z.B. die Pearls of Portugal Immobilienplattform.

Andere

Aufgrund der vielen Hindernisse ist die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler die beste Option, wenn Sie als Ausländer nach Portugal kommen. Wenn Sie jedoch glauben, dass Sie es selbst tun können, sind Facebook Marketplace und OLX die wichtigsten Plattformen, auf denen Privatpersonen ihre Immobilien zur Vermietung anbieten. Das ist in den meisten Fällen billiger, kann aber schnell zu Kopfschmerzen führen. Wenn Sie sich nur mit dem Markt vertraut machen wollen, empfehlen wir Ihnen, alle genannten Websites zu besuchen. Wenn Sie nur eine Kurzzeitmiete suchen, sind Plattformen wie Airbnb und Booking die beste Wahl, da die Mindestdauer eines typischen Mietvertrags in Portugal ein Jahr beträgt.

Mietkosten und -bedingungen in Portugal

Sie kennen den Marktkontext, die Mietspannen, die Regionen, die in Frage kommen, die Typologien und die Orte, an denen Sie nach einem Haus suchen können… nun ist es an der Zeit, sich mit dem bürokratischen Kram zu beschäftigen. Es gibt also einige Punkte, die Sie überprüfen müssen, bevor Sie in die letzte Phase der Anmietung eines Hauses in Portugal eintreten.

Mietkosten

Dies sind die beiden obligatorischen Kosten, wenn Sie sich entscheiden, ein Haus in Portugal zu mieten.

  • Die Höhe der Miete, die Sie im Voraus zahlen müssen. Die Vorauszahlung der Miete ist erforderlich, um die Zahlung zu garantieren. Gesetzlich sind maximal zwei Mietvorauszahlungen erlaubt, aber manche Leute versuchen, mehr zu verlangen. Seien Sie vorsichtig.
  • Die Kaution oder „caução“, die einer Monatsmiete entspricht, ist ein wichtiger Bestandteil des Mietprozesses. Dieser Betrag wird zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt. Er wird bis zum Ende des Vertrages einbehalten und dient dazu, vom Mieter verursachte Schäden zu decken und den Zustand der Immobilie zu erhalten. Wenn die Wohnung in gutem Zustand zurückgegeben wird, wird die Kaution zurückerstattet. Bei vorsätzlichen Schäden oder Verstößen gegen den Mietvertrag kann der Vermieter jedoch die Kosten für die Reparaturen von der Kaution abziehen.
Lisbon, Portugal
Mieterrechte und -pflichten in Portugal

Die Gesetzgebung in Portugal schützt Mieter in verschiedenen Situationen, wie zum Beispiel:

  • Vertragsdauer. Ein typischer Mietvertrag in Portugal hat eine Laufzeit von einem Jahr und kann danach verlängert werden. Dies kann jedoch verhandelt werden.
  • Bereitstellung von vorübergehendem Wohnraum im Falle von Bauarbeiten in der Wohnung.
  • Das Recht, einfache Änderungen vorzunehmen, wie z. B. Bohrungen an den Wänden, solange diese bis zum Ende des Vertrags behoben sind.
  • Unterbringung von Personen, die im Vertrag nicht erwähnt sind (obwohl der Mieter anwesend sein muss, damit es nicht als Untervermietung gilt).
  • Kündigung des Vertrages vor dem vorgesehenen Datum, sofern die Warnung 60 bis 120 Tage vorher verschickt wird (wenn Sie aus beruflichen Gründen ausziehen, sind Sie von dieser Frist befreit)

Mieter müssen sich auch an die Regeln halten. Diese können spezifisch für Ihren Vertrag sein, aber es gibt einige allgemeine Pflichten, wie zum Beispiel:

  • Pünktliche Zahlung der Miete;
  • Einhaltung der Gesetze über gute Nachbarschaft und Lärm (kein Lärm von 22 Uhr bis 7 Uhr morgens);
  • Die in der Miete enthaltenen Kosten variieren je nach Vertrag. In der Regel sind Wasser-, Strom-, Gas- und Internetgebühren nicht in der Grundmiete enthalten;
  • Die Erlaubnis des Vermieters, das Haus bei Bedarf zu besichtigen;
  • Die Übergabe des Hauses in einwandfreiem Zustand bei Vertragsende.

Gibt es gesetzliche Obergrenzen für Hausmieten in Portugal?

Wenn für die Immobilie in den letzten fünf Jahren ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, darf die monatliche Miete den Wert der zuletzt für diese Immobilie gezahlten Miete zuzüglich eines Koeffizienten von 1,02 (2 %) nicht übersteigen.

In den Fällen, in denen die Miete im vorherigen Vertrag die Preisgrenze nicht überschritten hat, gibt das Gesetz keine spezifischen Beschränkungen an, so dass man davon ausgehen kann, dass der Vermieter die monatliche Miete mit dem Mieter frei und ohne Einschränkungen aushandeln kann. Dennoch gibt es einige Ausnahmen. In folgenden Fällen kann die Miete um mehr als 2 % erhöht werden:

  • Die Miete liegt innerhalb der im Mietförderungsprogramm festgelegten Grenzen.
  • Der vorherige Vertrag war nicht Gegenstand zulässiger Aktualisierungen.
  • Der Vermieter hat Bauarbeiten an der Immobilie durchgeführt.

Mietvertrag in Portugal: Alles, was Sie wissen müssen

Dies ist ein grundlegendes Dokument, das die Bedingungen für die Anmietung einer Immobilie in Portugal festlegt. Es ist wichtig, dass Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung sorgfältig lesen, um Ihre Rechte und Pflichten als Mieter zu verstehen. Einige von ihnen haben wir bereits erwähnt, aber sie müssen auch in diesem Dokument enthalten sein.

  • Identifikation der Parteien: Vollständiger Name, Staatsangehörigkeit, Familienstand und NIF des Vermieters und des Mieters.
  • Beschreibung der Immobilie: Vollständige Lage, Art (Wohnung, Haus usw.), Grundfläche, Anzahl der Schlafzimmer und andere relevante Merkmale.
  • Dauer des Vertrags: Mindest- und Höchstlaufzeit mit Anfangs- und Enddatum.
  • Miete: Die monatlich zu zahlende Miete, die Zahlungsart (Banküberweisung, Scheck usw.) und die Zahlungsfrist.
  • Kaution: Der Betrag, der als Garantie für die Einhaltung der Verpflichtungen des Mieters zu hinterlegen ist und bei Vertragsende abzüglich etwaiger Schäden oder Kosten zurückerstattet wird.
  • Inbegriffene Kosten: Angabe der in der Miete enthaltenen Kosten (Wasser, Strom, Gas usw.) und der Kosten, die vom Mieter zu tragen sind.
  • Untervermietung: Ob eine Untervermietung erlaubt ist und unter welchen Bedingungen.
  • Kündigung des Vertrags: Bedingungen, unter denen beide Parteien den Vertrag kündigen können.
  • Zusatzklauseln: Möglichkeit der Aufnahme spezieller Klauseln, wie z.B. ein Haustierverbot oder die gewerbliche Nutzung der Immobilie.

Welche Dokumente werden für den Mietvertrag in Portugal benötigt?

  • Dokumente und Identifikation: gültiger Reisepass oder Personalausweis;
  • Steueridentifikationsnummer (NIF): Die NIF ist erforderlich, um Finanztransaktionen im Land durchzuführen. Der Vermieter und der Mieter müssen ihre NIF im Mietvertrag angeben.
  • Gehalts- oder Einkommensnachweis: Vermieter verlangen immer einen Gehalts- oder Einkommensnachweis, um zu beurteilen, ob der Mieter in der Lage ist, die monatlichen Mietzahlungen zu leisten. Dazu gehören fast immer die IRS (Einkommenssteuererklärung) des Vorjahres und die letzten drei Gehaltsabrechnungen.
  • Der Bedarf an einem Bürgen, ‚fiador‘ und dessen Unterlagen. Oft werden auch Bürgen verlangt, die sich bereit erklären, die Verantwortung für die Mietzahlung zu übernehmen, falls der Mieter in Verzug gerät. Die Bürgen legen in der Regel persönliche und finanzielle Unterlagen zum Nachweis ihrer Zahlungsfähigkeit vor.
Tenement houses seen from roof Hotel Mundial in Lisbon, Portugal

Tipps für die Anmietung einer Wohnung oder eines Hauses in Portugal

Nach all dem ist es an der Zeit für ein paar schnelle Tipps, die Ihnen auf dieser Reise helfen. Beachten Sie:

  • Bestimmen Sie Ihr Budget: Legen Sie fest, wie viel Sie sich an monatlicher Miete und Ausgaben leisten können.
  • Recherchieren Sie: Suchen Sie auf verschiedenen Plattformen nach Immobilien, damit Sie einen Überblick über die Fülle der Möglichkeiten haben.
  • Besichtigen Sie die Immobilien, wenn möglich mehrmals
  • Lesen Sie den Vertrag sorgfältig: Vergewissern Sie sich, dass Sie alle Klauseln und Bedingungen des Vertrages verstehen.
  • Verhandeln Sie: Zögern Sie nicht, über die Miete und die Vertragsbedingungen zu verhandeln.
  • Verlangen Sie eine Quittung: Verlangen Sie Quittungen für alle geleisteten Zahlungen.
  • Kennen Sie Ihre Rechte: Kennen Sie Ihre Rechte als Mieter und lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Fachmann beraten.
  • Bewahren Sie eine Kopie des Mietvertrags an einem sicheren Ort auf.
  • Am wichtigsten: Seien Sie sich bewusst, dass Sie aufgrund Ihres Ausländerstatus und Ihrer Unkenntnis ausgenutzt werden können.
Erschwingliche Mieten in Portugal: Gibt es Programme?

In einer Zeit, in der die Mieten einen großen Teil des Budgets portugiesischer Familien ausmachen, wurden in einigen Gemeinden und auf nationaler Ebene Programme aufgelegt, die es den Menschen ermöglichen, Wohnraum zu niedrigeren Kosten zu mieten.

PAA (Affordable Rent Program)

Im Rahmen des PAA können Vermieter von der Steuerbehörde IRS oder IRC befreit werden, wenn sie Verträge abschließen, die die Anforderungen an eine erschwingliche Miete erfüllen.

Gefördertes Mietprogramm

Geförderte Miete ist ein Programm, das sich direkt oder indirekt auf die staatliche Vermietung von Wohnraum bezieht. Wie der Name schon sagt, werden die Mieten mit staatlicher Unterstützung finanziert und in Abhängigkeit vom Einkommen des Mieters festgelegt. Anträge können von allen Staatsangehörigen und Ausländern (mit einer gültigen Aufenthaltsgenehmigung in Portugal) gestellt werden, wenn sie sich in einer schlechten Wohnsituation befinden, finanziell bedürftig sind und keine alternative Wohnung haben.

Porta 65

Wenn Sie zwischen 18 und 35 Jahre alt sind, ist Porta 65 eine weitere Möglichkeit. Dieses Programm wird seit mehreren Jahren durchgeführt und ermöglicht jungen Menschen eine finanzielle Unterstützung, die den (im Mietvertrag festgelegten) Mietpreis reduziert.

Habitar Lisboa

Wenn Sie in Lissabon wohnen, ist das Habitar Lisboa eine einfache Möglichkeit, sich über alle Programme zu informieren, die es gibt, um von erschwinglichen Mieten zu profitieren.

Porto Vivo, SRU

Porto Vivo kann Ihnen helfen, sich angemessen über den Mietmarkt, die bestehenden Programme und die Möglichkeiten, von erschwinglichen Mieten zu profitieren, zu informieren. Obwohl sich dieses Portal auf alle Strategien konzentriert, die im Wohnungswesen angewandt werden, gibt es Antworten auf verschiedene Herausforderungen, mit denen Mieter konfrontiert sind, wenn sie in einem Miethaus in Porto leben.

Wie kann Pearls of Portugal Ihnen bei der Anmietung einer Wohnung in Portugal helfen?

Wenn Sie erwägen, nach Portugal zu ziehen, sollten Sie wissen, dass Pearls of Portugal ein erfahrenes Team von lokalen und einheimischen Experten ist, die darauf bedacht sind, unsere Kunden durch den Mietprozess und alles, was dazu gehört, zu führen. Wir passen unseren Service vollständig an Ihre Bedürfnisse an.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Vermietung einer Immobilie in Portugal

Normalerweise haben Mietverträge in Portugal eine Mindestlaufzeit von einem Jahr, mit der Möglichkeit einer automatischen Verlängerung, sofern nichts anderes angegeben ist.

Es gibt eine Reihe von Immobilienplattformen wie Idealista und Imovirtual, die Sie nutzen können. Aber die Zusammenarbeit mit einem Käufervermittler wie Pearls of Portugal oder einem Immobilienmakler ist immer die beste Option.

Auf jeden Fall, solange Sie alle erforderlichen Informationen, Dokumente und Ausweise vorlegen.

Ja, erst kürzlich ist die Zahl der Mietmöglichkeiten im Land in mehreren Bezirken gestiegen.

Natürlich gibt es die berühmte Algarve, aber es gibt auch andere Möglichkeiten für Ferienhäuser in Portugal, wie z. B. Aveiro, Setúbal, Figueira da Foz, Nazaré, Ericeira und Aljezur.

Beliebte Websites wie Booking.com und Airbnb sind gute Optionen. Sie können aber auch über Hausverwaltungsfirmen wie GuestReady und Ideal Homes einige finden.

Alles was Sie wissen müssen
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