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Der beste Leitfaden zum Kauf einer Immobilie in Portugal

Der Kauf von Immobilien in Portugal ist beliebter denn je. Aufgrund der stabilen Wirtschaft, des günstigen Steuersystems, der wachsenden Tourismusindustrie, des fantastischen Wetters und der hohen Lebensqualität bietet Portugal Menschen aus der ganzen Welt zahlreiche Anreize, in das Land zu investieren und dort zu leben. Egal, ob Sie EU- oder Nicht-EU-Ausländer sind, eine Immibilie in Portugal zu kaufen ist eine ausgezeichnete Gelegenheit, diese Vorteile zu nutzen und eine charmante Lebensart zu genießen.

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Portugal als Ausländer kann anfangs wie ein stressiger Prozess erscheinen, aber mit unserem gründlichen Leitfaden und unserer Hilfe von Pearls of Portugal werden Sie keine Probleme haben!

Ist Portugal die richtige Wahl für mich?

Sowohl EU- als auch Nicht-EU-Ausländer sind willkommen, in portugiesische Immobilien zu investieren. In der Tat gibt es keine Beschränkungen für ausländische Investitionen, und das Land macht den Immobilienerwerb in Portugal für Ausländer durch ein transparentes und unkompliziertes Verfahren einfach. Wenn Sie darüber nachdenken, in Immobilien in Portugal zu investieren, finden Sie hier einige Gründe, die Ihnen helfen können, den Schritt zu wagen:

  • Stabile Wirtschaft: Portugals Wirtschaft ist sehr stabil und hat sich gut von der Finanzkrise 2008 erholt.
  • Günstige Steuern: Das Land bietet Investoren faire Steuern, einschließlich eines reduzierten Körperschaftssteuersatzes und Steuerbefreiungen für bestimmte Investitionen.
  • Wachsende Tourismusindustrie: Mit über 30 Millionen Touristen, die das Land jedes Jahr besuchen, ist Portugal ein Top-Reiseziel. Dies schafft Möglichkeiten, in die Tourismusindustrie zu investieren, einschließlich der Entwicklung von Hotels und Mietobjekten wie Alojamento Local.
  • Hohe Lebensqualität: Portugals Lebenshaltungskosten, entspannter Lebensstil, landschaftliche Vielfalt und gutes Essen sind für viele Ausländer von großem Vorteil.

Immobilien in Portugal 2024: Wie sieht es aus

2024 ist ein guter Zeitpunkt, um in den portugiesischen Immobilienmarkt zu investieren. Er wächst seit Jahren stetig, ähnlich wie im übrigen Europa. Dies spiegelt sich in den Preisen für Häuser im ganzen Land wider, besonders aber in den größeren Städten. Aufgrund der steigenden Immobilienpreise (plus Inflation und Mangel an Neubauten) sind die Hausverkäufe in Portugal im Laufe des Jahres 2023 auf den niedrigsten Stand seit sieben Jahren gesunken. Im ersten Trimester des Jahres 2024 verlangsamte diese Entwicklung das Wachstum der Immobilienpreise. In diesem Zeitraum waren die zum Verkauf stehenden Häuser in Portugal nur 1,9% teurer als in den letzten 3 Monaten des Jahres 2023. Im Vergleich zum Jahresbeginn 2023 sind die Hauspreise um 6,4% gestiegen. Der durchschnittliche nationale Kaufpreis liegt derzeit bei 2.160€/m2, aber natürlich sieht die Sache anders aus, wenn es um die begehrtesten Regionen wie Lissabon, Porto und die Algarve geht, die ebenfalls einen Rückgang der Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser zu verzeichnen haben. Durch die neuen Maßnahmen der Regierung für den Erstkauf von Immobilien, den Bau von Wohnungen oder der Vereinfachung von touristischen Vermietungen geht der Markt von wieder steigenden Preisen aus.

Welches sind die günstigsten Gebiete in Portugal?

Generell gilt, dass jede Region im Landesinneren günstiger ist als die Küste. Im April 2024 waren die günstigsten Hauptstadtbezirke Guarda, Portalegre, Castelo Branco, Beja und Bragança, während die teuersten Lissabon, Porto, Faro und Funchal (Insel Madeira) sind.

Frederik Pohl
Frederik Pohl, GF
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House prices in Portugal
House prices in Portugal (April 2024). Source: idealista

Wie kann ich einen Ort in Portugal auswählen?

Eine Rundreise durch Portugal ist natürlich empfehlenswert. Nur so können Sie herausfinden, welche portugiesische Stadt oder Gemeinde Ihr Herz wirklich anspricht. Aber hier ein paar allgemeine Hinweise:

  • Algarve (Bezirk Faro): für Rentner auf der Suche nach Sonne, tollem Wetter und warmen Stränden oder für diejenigen, die ein Ferienhaus kaufen wollen;
  • Lissabon: für Großstädter und Kulturliebhaber;
  • Porto: ebenfalls für Großstädter, nur in kleinerem Rahmen;
  • Setúbal: Großstadt in unmittelbarer Nähe zu Lissabon;
  • Aveiro, Coimbra, Braga, Beja, Vila Real: kleinere Städte, ideal für alle, die Gemeinschaftssinn und alle Annehmlichkeiten in der Nähe suchen. Alle diese Städte sind auch bei Universitätsstudenten sehr beliebt.
  • Guarda, Portalegre, Castelo Branco, Viseu: das wahre Innere des Landes. Diese Bezirke sind viel billiger und bieten viele alte Häuser zum Renovieren.
  • Santarém: ebenfalls im Landesinneren, aber bevölkerungsreicher und wärmer;
  • Viana do Castelo, Bragança: ganz im Norden Portugals gelegen, bieten diese Bezirke günstigere Preise und die Nähe zu Spanien. Sie sind auch sehr traditionell, Sie werden hier sicher eine Gemeinschaft finden;
  • Leiria: Perfekt für diejenigen, die ein Strandhaus zu günstigeren Preisen suchen, da dieser Bezirk direkt an der Küste gelegen ist. (Achtung: das Wasser ist etwas kalt!).
Wie und wo sollte ich in Immobilien in Portugal investieren?

Das hängt von vielen Faktoren ab, aber der wichtigste ist definitiv das Budget. Hier sind einige rentable Optionen:

Investieren in touristische Unterkünfte

Der Tourismus spielt insgesamt eine wichtige Rolle in der portugiesischen Wirtschaft. Nach Angaben des World Travel & Tourism Council (WTTC) ist Portugal das 5. Land mit dem höchsten Beitrag des Tourismus zum BIP, und es wird erwartet, dass die Zahlen in den nächsten zehn Jahren noch steigen werden. Das bedeutet, dass eine Investition in touristische Unterkünfte wie dem Alojamento Local immer eine ziemlich sichere Option ist. Sie können dies über Hotelkonglomerate, Resorts, Wohnungen oder den Kauf eines Hauses tun, um es in ein Alojamento Local einzubringen.

Die profitabelsten Regionen sind natürlich die, in denen der Tourismus am stärksten ausgeprägt ist – die Algarve, Lissabon, Porto, Madeira, Azoren und die gesamte Küste. Wie bereits erwähnt, sind dies auch die teuersten Gebiete des Landes. Wenn Sie das Geld haben, sollten Sie es auf jeden Fall versuchen. Wenn nicht, können Sie die gleichen Geschäftspraktiken auch in günstigeren, kleineren Städten anwenden, die immer noch durch den Tourismus boomen: Aveiro, Coimbra, und Nazaré sind einige gute Optionen.

Sie können auch in Nischenbereiche wie den Landtourismus investieren, die immer noch rentabel sind. Hier kauft man eine (meist) traditionelle Immobilie und bietet den Kunden  Ruhe und Frieden, weit weg vom hektischen Stadtleben – das ist etwas, wonach viele Menschen suchen. Gebiete in der Nähe von Flüssen, Seen und Natur sind dafür perfekt geeignet: Gerês, Alqueva und Amarante sind nur einige Beispiele.

Natürlich gibt es auch immer die klassische Option: die langfristige Vermietung Ihrer Immobilie. Hier einige Gebiete, in denen die prozentuale Mietrendite höher ist:

Gebiet Mietrendite %
Stadtgebiet Lissabon 6%
Stadtgebiet Porto 6,7%
Silberküste 6,1 bis 5.3%
Algarve 5,6%
Cascais 5,6%
Sintra 6.3%

Kaufen vs. Bauen vs. Renovieren in Portugal

Alle diese Optionen haben viele Vorteile, und am Ende kommt es auf Ihre persönlichen Wünsche an. Eine Immobilie zu kaufen, die bereits gebaut ist, ist natürlich einfacher, da die Struktur bereits vorhanden ist und Sie nur noch kleine Änderungen vornehmen müssen.

Ein Neubau ist ein komplizierterer Prozess: Sie müssen ein verfügbares Grundstück suchen, sich bei der örtlichen Regierung („Câmara Municipal„) vergewissern, ob Sie dort bauen dürfen, einen Architekten und Bauingenieure mit der Planung Ihres Projekts beauftragen und es dann erneut von der örtlichen Gemeinde genehmigen lassen – das kann Monate dauern. Danach gibt es natürlich die typischen Probleme beim Bau – Verzögerungen, Materialmangel usw. Deshalb muss man bei der Vertragsunterzeichnung und bei der Auswahl der Unternehmen, die man beauftragt, sehr vorsichtig sein. Aber die Vorteile liegen auf der Hand: Sie können Ihr Traumhaus genau so bauen, wie Sie es wollen, alles nach Ihrem Geschmack. Diese Option ist vor allem für Menschen sinnvoll, die für immer nach Portugal ziehen wollen.

Eine weitere sehr beliebte Option – vor allem heutzutage – ist die Renovierung eines alten, traditionellen Hauses in den ländlicheren Gebieten Portugals. Dieses Phänomen ist vor allem auf Youtube verbreitet, wo viele Familien ihre Renovierungsabenteuer dokumentieren, damit ein wachsendes Publikum sie miterleben kann. Dies ist eine großartige Option, wenn Sie sich für Geschichte, Tradition, Frieden und ein gutes altes Passionsprojekt interessieren und langfristig nach Portugal auswandern oder hier ein Ferienhaus haben möchten.

Der Prozess des Hauskaufs in Portugal

Nehmen Sie die Hilfe eines professionellen Käufermaklers / Maklers in Portugal in Anspruch

Der Kauf eines Hauses in Portugal ist immer eine kleine Herausforderung, selbst für Einheimische, die sich in der Regel auch auf Immobilienmakler verlassen. Als Ausländer sollten Sie auf jeden Fall einen Immobilienmakler mit Ihrer Situation betrauen. Bei Pearls of Portugal kümmern wir uns um jeden Kunden auf eine sehr persönliche Art und Weise und analysieren sorgfältig Ihre Wünsche und Bedürfnisse. Wenn Sie zum Beispiel nach Portugal umziehen möchten, beraten wir Sie bezüglich Ihrer Visumoptionen und stellen den Kontakt zu unseren vertrauenswürdigen Anwaltspartnern her. Außerdem besorgen wir Ihnen Ihre NIF (portugiesische Steuernummer) und Ihr Bankkonto in Portugal. Mit einem spezialisierten Immobilienpartner wie Pearls of Portugal wird Ihr Kaufprozess reibungslos verlaufen – von der Beschaffung der notwendigen Dokumente über Besichtigungen und Verhandlungen bis hin zum Abschluss der Verträge. Schauen wir uns jeden Schritt an:

Beschaffung Ihrer Dokumente

NIF: Eine NIF ist Ihre persönliche Steuernummer in Portugal. Da die NIF für so ziemlich alles notwendig ist, müssen Sie sich sofort darum kümmern, die NIF zu bekommen. Sie kostet etwa 15€, und man muss nicht in Portugal wohnen, um sie zu bekommen. Sie können die NIF auch über Online-Dienste erhalten, was etwa 120€ kostet. Sie können sie bei der örtlichen Steuerbehörde (Finanças), über Ihren Anwalt oder einen portugiesischen Steuerberater erhalten. Viel einfacher ist es, wenn Sie einen Fiskalvertreter ernennen, der den gesamten Schriftverkehr mit dem Finanzamt in Ihrem Namen entgegennimmt. Bei Pearls of Portugal können wir dies schnell für Sie erledigen.

Portugiesisches Bankkonto: Dies macht es viel einfacher, Geld aus Ihrem Heimatland zu überweisen, ohne extravagante Gebühren zahlen zu müssen. In unserem Leitfaden für portugiesische Banken können Sie nachlesen, welche Bank für Sie am sinnvollsten ist. Wichtig ist, dass in Portugal die Immobilien mit einem speziellen Bankscheck (cheque bancário) bezahlt werden. Hierfür braucht man das Bankkonto. Zudem akzeptieren die Versorger (Gas, Wasser Strom, Internet) nur Daueraufträge von heimischen Banken. Das Bankkonto ist daher ein Muss für den Kauf einer Immobilie in Portugal.

Eine Bankkredit in Portugal als Ausländer aufnehmen

In Portugal werden Hypothekendarlehen in erster Linie von der Banco de Portugal, der Zentralbank Portugals, geregelt. Ausländische Staatsangehörige müssen ihren Wohnsitz nachweisen, in der Regel in Form eines gültigen Visums oder einer Aufenthaltserlaubnis. Außerdem können die Banken verlangen, dass Sie eine gute Kreditgeschichte und -bewertung vorweisen können und Unterlagen zum Nachweis Ihrer finanziellen Stabilität vorlegen.

Denken Sie daran, dass portugiesische Banken in der Regel keine Hypotheken anbieten, die mehr als 70 % des Wertes einer Immobilie abdecken. Das bedeutet, dass Sie mindestens  30 % des gesamten Immobilienwerts als Eigenkapital aufbringen müssen. Am bsten plant man mit 40% Eigenkapital. Diese Anzahlung ist auch ein Beweis für Ihre finanzielle Stabilität und Ihr Engagement für das Darlehen.

Was die Sprache angeht, so wäre es hilfreich, wenn Sie Portugiesisch sprechen, aber viele Banken bieten ihre Dienste auch auf Englisch an. Hypotheken werden hier natürlich in Euro vergeben, und wenn Ihre Anlageimmobilie in Portugal ein Zweit- oder Feriendomizil ist, während Sie Ihren Wohnsitz in Ihrem Heimatland beibehalten, dann kann Ihr Einkommen in einer anderen Währung sein. Abhängig von den Währungsmärkten könnte sich dies zu Ihren Gunsten auswirken. Die meisten Hypotheken in Portugal orientieren sich am Euribor der Eurozone und bieten die Euro Interbank Offered Rate an. Es ist nicht unüblich, dass Banken ihre Hypotheken mit einer bestimmten Marge über dem Euribor anbieten. Hypotheken mit festem Zinssatz sind in Portugal nicht sehr beliebt, aber Sie sollten sich auf jeden Fall über die jüngsten Zinsschwankungen informieren, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Es ist sinnvoll, sich um die Kreditmöglichkeiten zu kümmern, bevor man mit der eigentlichen Haussuche beginnt. In Portugal müssen Sie Ihren Bankkredit plus Zinsen innerhalb des vereinbarten Zeitraums zurückzahlen. Es gibt entsprechend keine Restschuld nach Ablauf der Laufzeit. Das bedeutet, dass die Bank bei der Kreditvergabe ausrechnet, wie viel Sie jeden Monat zahlen müssen und wie hoch Ihr variables Einkommen ist, um festzustellen, ob Ihr Einkommen für einen Kredit ausreicht und wie hoch der Kredit sein kann.

Besichtigungen

Nachdem Sie sich entschieden haben, welche Art von Immobilie Sie in welcher Stadt oder in welchem Gebiet haben möchten, wird Ihnen Ihr Käufermakler Immobilien schicken, die Ihren Kriterien entsprechen. Nachdem Sie Ihre Favoriten ausgewählt haben, begibt sich Ihr Makler mit Ihnen auf die Besichtigungsreise. Hier ein paar allgemeine Ratschläge für die Besichtigung der Immobilien:

  • Nehmen Sie sich Zeit: Fühlen Sie sich nicht unter Druck gesetzt, schnelle Entscheidungen zu treffen, vor allem nicht bei Ihrer ersten Besichtigung. Nehmen Sie sich die Zeit, die Sie brauchen, um mehrere Immobilien zu besichtigen und zu vergleichen, damit Sie die beste Investitionsentscheidung treffen können.
  • Machen Sie sich detaillierte Notizen: Sie können auch jede Immobilie auf der Grundlage Ihres ersten Eindrucks bewerten, was den Vergleich und die Einstufung der Immobilien nach Abschluss der Besichtigungen erleichtert. Fotos können Sie gerne nach Rücksprache mit dem Makler oder Besitzer machen.
  • Inspektieren Sie die Immobilie gründlich: Achten Sie auf den Zustand von Wänden, Decken und Böden und suchen Sie nach Anzeichen von Feuchtigkeit oder Bauschäden. Sobald Sie sich auf ein oder zwei Objekte beschränkt haben, sollten Sie ein Gutachten mit einem Fachmann durchführen, der mögliche Probleme erkennen kann.
  • Zweitbesichtigung: Wenn Ihnen eine Immobilie gefällt, sollten Sie sie ein zweites Mal mit einem vertrauenswürdigen Freund oder Familienmitglied besichtigen. Sie werden Ihnen eine neue Perspektive bieten und Ihnen helfen, die beste Investitionsentscheidung zu treffen.

Während der Besichtigungsphase haben Sie Zugang zu einer Reihe von Informationen, darunter:

  • Baujahr
  • Anzahl der Schlafzimmer/Bäder
  • Bebaute Fläche und Fläche des Grundstücks
  • Preis pro m²
  • Anzahl der Tage auf dem Markt
  • Preisentwicklung
  • Merkmale (Pool, Garage, Zentralheizung usw.)

CPCV (Contrato Promessa Compra e Venda) – Promissory Contract of Purchase and Sale

Der CPCV ist zwar nicht obligatorisch, aber sehr üblich für den Kauf einer Immobilie in Portugal. Der Vorvertrag ist auch ohne Beteiligung eines Notars rechtsgültig. Bei der Unterzeichnung ist es üblich, eine Anzahlung von etwa 10% der Gesamtsumme zu leisten. Bereits im Vorvertrag muss der Verkäufer den Energieausweis und den Grundbucheintrag der Immobilie vorlegen. Seit Januar 2024 ist die Wohnungslizenz („Licença de Utilização“) bei der Unterzeichnung des CPCV nicht mehr erforderlich. Dennoch sollten Sie als Käufer danach fragen. Darauf gehen wir weiter unten ein.

Das CPCV enthält in der Regel eine Zeitklausel, die den Käufer verpflichtet, den notariellen Kaufvertrag innerhalb einer bestimmten Frist abzuschließen. Normalerweise beträgt die Frist für die Vereinbarung des Notartermins 2-3 Monate. Diese Frist ist jedoch verhandelbar und muss nicht vollständig ausgeschöpft werden. Wichtige Klauseln oder Bedingungen für den Kauf werden ebenfalls in den Vorvertrag aufgenommen.

Der Käufer haftet mit seiner Anzahlung von ca. 10% des Kaufpreises, wenn er unberechtigt vom Kauf zurücktritt. Verkäufer sind gesetzlich verpflichtet, dem Kaufinteressenten das Doppelte der Anzahlung (d.h. die Anzahlung plus den gleichen Betrag als Vertragsstrafe) zurückzuzahlen, wenn der Vorvertrag nicht erfüllt wird. Im Vorvertrag muss der Verkäufer auch die vorhandenen Mieter angeben oder auflisten.

Der CPCV ist zwar nicht obligatorisch, aber sehr empfehlenswert, vor allem, wenn auf der Verkäuferseite Unterlagen fehlen. Für einen Bankkredit benötigen Sie den Vorvertrag.

WICHTIG: Der CPCV ist die offizielle Reservierung einer Immobilie in Portugal und ist gesetzlich geregelt. Es gibt andere Reservierungsverträge, die von Immobilienagenturen ausgestellt werden, aber diese Verträge sind nicht zu empfehlen, weil sie rechtlich nicht offiziell sind.

Unterzeichnung des Kaufvertrages (Escritura)

Der spätere Kaufvertrag erfordert eine notarielles Form, das von einem Rechtsanwalt oder Notar aufgesetzt wird. Im Gegensatz zu anderen Ländern ist die übliche Eintragung des Käufers in das Grundbuch für den eigentlichen Eigentumswechsel nicht erforderlich. Allerdings muss die Eintragung durch einen Rechtsanwalt oder Notar spätestens zwei Monate nach dem Kauf vorgenommen werden. Die Eintragung kostet etwa 250€. Es ist wichtig zu wissen, dass die Immobilie mit der Unterzeichnung des Vertrages rechtlich auf den Käufer übertragen wird. Diese Übertragung des Eigentums ist nicht von der Eintragung auf den Namen des Käufers abhängig. Deshalb müssen Sie als Käufer mit einem speziellen portugiesischen Bankscheck bezahlen, der auf den Namen des Verkäufers ausgestellt ist.

Versorger und Versicherung einrichten

Nachdem die Immobilie offiziell Ihnen gehört, müssen Sie die verschiedenen benötigten Versorgungseinrichtungen auf Ihren Namen einrichten, wenn Sie vorhaben, dort zu wohnen – Wasser, Strom, Gas und Internet. Wenn Sie vorhaben, die Immobilie touristisch zu vermieten, bleiben die Versorge rin Ihrem Namen und es kommt noch eine spezielle Versicherung dazu. Bei der normalen Vermietung Ihrer Immobilie können Sie entscheiden, ob der Mieter sich darum kümmern soll. In jedem Fall hilft Ihnen Pearls of Portugal bei der Einrichtung der Versorgungseinrichtungen, die Sie benötigen – ebenso wie bei allen anderen Versicherungen, die Sie vielleicht abschließen möchten.

Sollte ich eine Hausinspektion in Portugal durchführen lassen?

Eine Hausinspektion oder Baugutachten  ist in Portugal bei einem Immobilienverkauf nicht zwingend erforderlich. Wenn Sie jedoch eine Immobilie aus zweiter Hand kaufen – was die gängigste Praxis ist -, sollten Sie auf jeden Fall eine Hausinspektion durch einen Experten durchführen lassen, um herauszufinden, ob die Immobilie größere Mängel aufweist, bevor Sie den CPCV oder den Kaufvertrag unterschreiben. Unser Leitfaden für Baugutachten in Portugal kann Ihnen helfen, die Schritte besser zu planen.

Welche Dokumente werden beim Kauf einer Immobilie in Portugal benötigt?

  • Personalausweis oder Reisepass
  • Wohnsitznachweis
  • NIF
  • CPCV, falls dieser unterzeichnet wurde
  • Caderneta Predial (Anmeldung beim Finanzamt)
  • Certidão Permanente de Registo Predial (Grundbuchamt)
  • Licença de Habitação (Wohnberechtigungsschein): empfohlen, aber seit Januar 2024 nicht mehr zwingend erforderlich. Dieses Dokument wird von der Stadtverwaltung ausgestellt – es bestätigt, dass eine Immobilie einer Inspektion unterzogen wurde und alle gesetzlichen Anforderungen für Wohnraum erfüllt.
  • Certificado Energético (Energieausweis): Alle Immobilien in Portugal müssen ein gültiges Energiezertifikat haben (in der Regel 10 Jahre lang gültig). Dieses Zertifikat wird von der Energieagentur (ADENE) ausgestellt und vom Verkäufer vorgelegt.
  • Escritura (notarielle Verkaufsurkunde). Diese Urkunde weist das rechtliche Eigentum an der Immobilie nach und wird dem Käufer vom Verkäufer ausgehändigt. Lassen Sie die Eigentumsurkunde unbedingt von einem Anwalt prüfen, um sicherzustellen, dass die Immobilie einen eindeutigen Titel hat.
  • Grundrisse: Dies sind die Grundrisse, die dem Architekten oder der Baufirma zur Verfügung stehen. In den meisten Fällen sind sie auch im Rathaus erhältlich.
  • Bilanzbericht für Eigentumswohnungen: Ab April 2022 müssen alle Wohnungen eine Bestätigung vorlegen, dass ihre Grundsteuern und Gebühren an die Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlt wurden;
  • Ficha Técnica da Habitação (FTH) – Technische Pläne der Immobilie.
Kauf ohne Licença de Utilização (Wohngenehmigung)?

Die Vereinfachung der städtebaulichen Genehmigungen, ein Gesetz, das im Januar 2024 verabschiedet wurde, hat die Formalitäten im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Häusern „vereinfacht“. Insbesondere ist es nicht mehr zwingend erforderlich, bei der Unterzeichnung des CPCV die „Ficha Técnica da Habitação“ (FTH) und die „Licença de Utilização“ (Wohnungslizenz) vorzulegen.

Dies ist insofern eine vorteilhafte Maßnahme, als dadurch mehr Immobilien auf den Markt kommen und der Kaufprozess in gewisser Weise vereinfacht wird, da man zwei Dokumente weniger abwarten und bezahlen muss, wodurch der Kauf insgesamt auch etwas billiger wird. Dennoch sollten Sie als Käufer immer noch verlangen, dass Ihnen diese Dokumente vorgelegt werden. Es ist in Ihrem besten Interesse, sicherzustellen, dass mit der Immobilie, die Sie kaufen, alles in Ordnung ist, und diese beiden Dokumente können das bestätigen. Ein Kauf ohne Licença de Utilização öffnet nur die Tür für zukünftige Probleme. Wir raten vom Kauf von gebrauchten Immobilien ohne „Licença de Utilização“ dringend ab.

Dokumente, die Sie beim Kauf eines Hauses in Portugal benötigen
Dokumente, die Sie beim Kauf eines Hauses in Portugal benötigen

Welche Steuern sind beim Kauf einer Immobilie in Portugal zu zahlen?

Niemand hat gerne mit Steuern zu tun, aber zum Glück ist das Steuersystem in Portugal überschaubar und benutzerfreundlich. Hier ist, was Sie wissen müssen:

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis): Die Grunderwerbssteuer

Diese Steuer wird bei der Übertragung von Immobilien erhoben und auf der Grundlage des Kaufpreises der Immobilie berechnet. Die IMT hat eine gleitende Skala von 0%-8%, je nachdem, ob es sich bei der Immobilie um ein Ferien- oder Anlageobjekt oder um Ihren ersten Steuerwohnsitz in Portugal handelt. In beiden Fällen wird die Grunderwerbssteuer nach dem Kaufwert berechnet, wobei für Grundstücke und Industriegebäude ein Pauschalsatz von 6,5 % gilt. Für Immobilien unter 97.064 € fällt keine Grunderwerbssteuer an. Die Grunderwerbssteuer muss vor dem Notariellen Kauf entrichtet und eine Bestätigung dem Notar vorgelegt werden. Ihre Anwälte werden Ihnen bei der Beantragung und Zahlung behilflich sein.

Imposto de Selo (Stempelsteuer)

Die Stempelsteuer oder Imposto de Selo ist eine Steuer auf Immobilientransaktionen, die Immobilienkäufer betrifft und bei der Beurkundung entrichtet werden muss. Sie wird auf alle immobilienbezogenen Dokumente wie Urkunden, Verträge und Hypotheken erhoben und wird vom Käufer zu einem festen Satz von 0,8 % des offiziell registrierten Steuerwertes der Immobilie bezahlt. Die Stempelsteuer muss ebenfalls vor dem Notariellen Kauf entrichtet und eine Bestätigung dem Notar vorgelegt werden.

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): Grundsteuer oder Gemeindesteuer

Jedes Jahr müssen portugiesische Immobilienbesitzer eine Gemeindesteuer (IMI) zahlen, die sich nach dem steuerlichen Wert „Valor Patrimonial Tributário“ ihrer Immobilie richtet. Dieser Wert „Valor Patrimonial Tributário“ wird vom örtlichen Finanzamt festgesetzt und ist in der Regel deutlich niedriger als der Kaufwert. Es spielt keine Rolle, ob Sie Ausländer oder Portugiese sind, der Steuersatz gilt gleichermaßen. Der Satz der IMI-Steuer liegt zwischen 0,3 % und 0,45 %, je nach dem ermittelten Wert der Immobilie, und kann in 2 oder 3 Raten gezahlt werden. Die IMI wird zu 100% von der Person bezahlt, die am 31. Dezember des jeweiligen Jahres offizieller Eigentümer einer Immobilie in Portugal ist.

Andere spezifische Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf eines Hauses in Portugal

  • Rechtsgebühren: Die Anwaltskosten liegen in der Regel zwischen 2 und 3 % des Kaufpreises. Sie decken den Entwurf des Kaufvertrags, die Durchführung der Due-Diligence-Prüfung der Immobilie und die Registrierung der Immobilie bei den portugiesischen Behörden ab;
  • Notargebühren: Die Notargebühren in Portugal belaufen sich in der Regel auf 2 % bis 3 % des Kaufpreises und decken die Kosten für Dienstleistungen wie die Beglaubigung der Unterzeichnung des Kaufvertrags und die Registrierung der Immobilie bei den portugiesischen Behörden ab;
  • Immobilienversicherung: Alle Immobilien in Portugal müssen eine Immobilienversicherung haben, die normalerweise bis zu 0,5 % des Kaufpreises kostet. Diese Versicherung deckt die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung sowie die Haftung für Schäden, die Dritten zugefügt werden;
  • Immobilienmaklergebühren: Ein Immobilienmakler kann Ihnen Zeit ersparen und verlangt in der Regel eine Vermittlungsgebühr des Kaufpreises der Immobilie;
  • Grundbucheintrag: Etwa 250€;
  • Mehrwertsteuer: für Neubauten.

Wie Sie von Ihrer Immobilie in Portugal profitieren können

Wie bereits erwähnt, können Sie, wenn Sie nicht vorhaben, in die von Ihnen erworbene Immobilie zu ziehen, diese entweder kurzfristig – über Alojamento Local – oder langfristig an einen Mieter vermieten. Eine touristische Unterkunft kann für Sie rentabler sein (je nachdem, wo sich Ihr Haus befindet), aber sie bringt auch mehr Kosten mit sich (Reinigung, Instandhaltung). Sie können eine Alojamento Local Management Company beauftragen. Wenden Sie sich einfach an Pearls of Portugal und wir können dies für Sie arrangieren.

Eine AL-Lizenz zu bekommen ist heutzutage etwas schwieriger, da es in verschiedenen Städten Einschränkungen gibt, aber diese Angelegenheit wird bald von der neuen portugiesischen Regierung angegangen werden. Wenn sich Ihre Immobilie jedoch in einer beliebten Gegend befindet, z. B. in Lissabon oder Funchal (der Hauptstadt Madeiras), kann eine langfristige Vermietung sehr rentabel sein und möglicherweise in vielerlei Hinsicht weniger Stress für Sie bedeuten.

Befindet sich Ihr Haus in einer Universitätsstadt (Lissabon, Porto, Braga, Coimbra, Aveiro, Vila Real, …) gibt es auch die Möglichkeit, die Zimmer individuell an Studenten zu vermieten. Dies kann ebenfalls günstiger sein als die Vermietung der gesamten Wohnung, birgt aber auch mehr Arbeit in sich.

Welches sind die besten Orte für den Kauf von Immobilien in Portugal?

Portugal ist nicht nur ein immer beliebteres Ziel für Touristen, sondern zum Auswandern, den Ruhestand und generell für Investitionen. Hier sind einige der Orte, die wir in Portugal empfehlen:

Lissabon

Viele Menschen betrachten die Hauptstadt als die beste Stadt zum Leben in Portugal. Lissabon mag zwar teurer sein als ländliche Gegenden, was den Kauf von Immobilien angeht, aber dafür bietet sie eine Menge. Wenn Sie ein Stadtmensch sind, ist Lissabon mit seiner lebendigen Kultur- und Gastronomieszene ein fantastischer Ort zum Leben. Außerdem ist die Stadt sehr kosmopolitisch, denn hier leben viele verschiedene Menschen aus aller Welt und kommen täglich zu Besuch. Da sie die teuerste Stadt Portugals ist, eignet sie sich auch hervorragend für Investitionen.

Lisbon. Sent in for our Photo Contest. ©Carolina Mira
Marinha beach, Algarve. Sent in for our Photo Contest ©Flora Leiria
Algarve

Die Region Algarve an der Südküste Portugals ist bekannt für ihre sonnigen Strände, Golfplätze und Luxusresorts, was sie zu einem der beliebtesten Reiseziele des Landes (vor allem im Sommer) und zu einem der besten Orte macht, um als Expat in Portugal zu leben, da die ausländische Gemeinschaft hier sehr groß ist. Sie können sich für den Kauf eines Ferienhauses entscheiden, z. B. einer traditionellen portugiesischen Villa oder einer modernen Wohnung in Städten wie Faro, Albufeira, Tavira und Vilamoura.

Porto

Porto ist nach Lissabon die zweitgrößte Stadt des Landes. Sie ist weniger bevölkert und kleiner und bewahrt sich eher ein lokales, typisches Flair, vor allem in den Vierteln, die etwas außerhalb der touristischen Hauptgebiete liegen. Die Stadt verfügt über ein hervorragendes Essen, eine herrliche Landschaft und eine wachsende Geschäftsszene, was sie zu einem idealen Ort für einen Umzug oder eine Investition macht.

Porto, Portugal. Sent in for our Photo Contest ©Mara Correia
Porto, Portugal. Sent in for our Photo Contest ©Mara Correia
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Torreira, Aveiro. Sent in for our Photo Contest. ©Tatiana Ramos
Die Silberküste

Dieser Küstenabschnitt befindet sich nördlich von Lissabon und bietet wunderschöne Strände und historische, eher lokale Dörfer wie Nazaré, Costa Nova, Peniche und Ericeira. Die Silberküste hat einen starken Vermietungsmarkt für Ferien- und Langzeitvermietungen und ist auch einer der besten Wohnorte für Expats in Portugal, insbesondere für Rentner.

Gerês

Der Nationalpark Peneda-Gerês, einfach Gerês genannt, ist ein Schutzgebiet im Norden Portugals. Als ältester und einziger Nationalpark Portugals bietet er eine atemberaubende Naturlandschaft und erstaunliche, frische und saubere Flüsse (wenn auch etwas kalt), was ihn zu einem beliebten Ziel für Naturliebhaber macht. Wenn Sie eine von Bergen umgebene Immobilie mit einem warmen mediterranen Klima und traditionellem Essen bevorzugen, ist Gerês der richtige Ort zum Leben in Portugal.

Gêres
low density douro portugal
Douro Valleys. Sent in for our Photo Contest. ©Sara Pereira
Douro-Tal

Die Douro-Region, auch als „Verzaubertes Tal“ bekannt, bietet atemberaubende Landschaften mit wunderschönen Weinbergen und großen, charmanten „Quintas“ – hier werden die Trauben für viele beliebte portugiesische Weine erzeugt. Wenn Sie sich für Wein interessieren, könnte eine Investition in ein solches Landgut eine gute Idee sein.

Comporta

Die Küste von Comporta liegt nur eine Autostunde südlich von Lissabon und gehört zur Region Alentejo. Hier gibt es kleine Dörfer entlang der Küste, darunter der namensgebende Ort, der im Dezember 2022 von CN Traveler zum „besten geheimen Strandort Portugals“ gekürt wurde. Die Region ist voller Bauernhöfe, Kiefern, Reisfelder, Sanddünen und atemberaubender weißer Sandstrände, die nie überfüllt sind.

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Pearls of Portugal ist hier, um zu helfen

Portugiesische Immobilien bieten hervorragende Möglichkeiten zum Investieren und Wohnen. Wenn Sie ein Haus in Portugal kaufen möchten, kümmern wir uns um den gesamten Prozess für Sie. Angefangen bei der Beantwortung von Fragen wie ‚Wie ist es, in Portugal zu leben?‘ bis hin zu ‚Was ist der beste Ort zum Leben in Portugal für Expats?‘ und ‚Wie viel kostet es, in Portugal zu leben?‘, bieten wir Ihnen wertvolle Einblicke und führen Sie sicher durch jeden Schritt des Prozesses!

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Konfigurator

Hier haben Sie die Möglichkeit, uns einen detaillierten Einblick in Ihre konkreten Vorstellungen für eine Investition in Portugals Immobilien zu geben.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Kauf einer Immobilie in Portugal

Ja, Sie müssen Ihren Ehestand angeben, wenn Sie ein Haus in Portugal kaufen. Nach den portugiesischen Heirats- und Erbschaftsgesetzen gehört dies zu den wesentlichen persönlichen Informationen;

Ja, Sie können eine Immobilie allein kaufen, aber nicht die Immobilie allein in Portugal verkaufen.

Ja. Dies wird „Contrato promessa com Eficácia Real“ genannt und bedeutet, dass es eine Vorregistrierung des Verkaufs gibt. In diesem Fall müssen Sie die IMT und Imposto Selo bezahlen, wenn Sie den CPCV unterschreiben. Wenn der Verkauf nicht zustande kommt, erhalten Sie die Steuern innerhalb von 30 Tagen zurück.

Ja. Der Markt wird durch das IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) reguliert.

Nein, der Makler darf dem Käufer keine Gebühren in Rechnung stellen. Das ist gesetzlich verboten.

Nein, ein Angebot ist erst dann verbindlich, wenn Sie den CPCV oder die Urkunde unterschreiben.

Das kommt darauf an. Wenn Sie im CPCV eine Klausel für diesen Fall haben, dann nein. Andernfalls: ja. Wenn Ihr Kredit zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des CPCV noch nicht angenommen worden ist, sollten Sie diese Klausel in den Vertrag aufnehmen.

Hauskäufe müssen mit einem portugiesischen Bankscheck (cheque bancário) getätigt werden.

Während des Kaufvertrags nimmt ein Vertreter der Bank an dem Treffen teil. Der Käufer bringt zwei Bankschecks mit – einen für die Bank und einen weiteren mit dem Restbetrag für den Verkäufer (für den Fall, dass der Verkaufspreis höher ist als die Hypothek). Der Käufer übergibt dem Bankangestellten den Bankscheck, und dieser stellt Ihnen eine Bescheinigung aus, die belegt, dass die Hypothek bezahlt wurde.

Ja. Allerdings gelten Kryptowährungen nicht als offizielles Zahlungsmittel – es muss ein Scheck ausgestellt werden oder Sie tauschen Haus gegen Krypto.

Immobilienmakler in Portugal müssen bei der IMPIC registriert sein und eine AMI-Lizenznummer haben. Diese Lizenz muss jedes Jahr erneuert werden. Einzelheiten können online auf der IMPIC-Website überprüft werden.

Ja, Portugal heißt ausländische Käufer willkommen, einschließlich der Amerikaner, die in den letzten Jahren eine der wichtigsten ausländischen Nationalitäten beim Kauf von Immobilien in Portugal sind!

Häuser sind in Portugal im Allgemeinen billiger als beispielsweise in Nordeuropa oder Nordamerika. Die Zahlen variieren jedoch stark von Stadt zu Stadt. Die Hauptstadt Lissabon und die Algarve können beispielsweise in bestimmten Gebieten teuer sein, aber Häuser sind in Portugal im Allgemeinen billiger als in den USA und anderen Ländern.

Nein, Sie brauchen kein Visum, um in Portugal Immobilien zu kaufen, das ist nicht notwendig.

Lissabon, Cascais, die Algarve und die Silberküste sind bei Expats sehr beliebt.

Zu den Vorteilen zählen die günstigeren Preise, das tolle Wetter und die große Vielfalt an Angeboten. Nachteile sind zum Beispiel die Bürokratie und das Fehlen von Heizungen in portugiesischen Häusern, was die Winter etwas unangenehm machen kann.

Sie brauchen zwar keinen Anwalt, der Ihnen bei Ihrem Immobilienkauf in Portugal hilft, aber Sie sollten sich auf jeden Fall einen nehmen, um sicherzustellen, dass alles richtig läuft. Wenn Sie mit Pearls of Portugal arbeiten, werden Sie mit unseren Anwälten zusammengebracht.

Ja, auf jeden Fall. Sie bekommen ein traditionelles Haus mit allen modernen Annehmlichkeiten, und Sie können es nach Belieben dekorieren und einrichten.

Wenn Sie eine Hypothek abbezahlen, müssen Sie wahrscheinlich eine Hausratversicherung abschließen, auch wenn dies nicht generell vorgeschrieben ist. Die Basisversicherungen decken in der Regel Diebstahl, Feuer und Naturkatastrophen ab.

Sie können Ihre Immobilie in Portugal nicht nur vermieten, sondern sie auch über Alojamento Local für kurzfristige Vermietungen anbieten. Hierfür müssen Sie eine AL-Lizenz erwerben.

Natürlich ist die Algarve die naheliegendste Option, aber auch der Alentejo ist eine tolle Wahl. Wenn Sie die Ruhe und das Schwimmen in Flüssen lieben, dann sind auch Gebiete in der Nähe von Bergen großartig. Zum Beispiel Gerês und Gebiete um Coimbra, wie Penacova.

Ein Immobilienmakler ist für Ausländer, die in Portugal eine Immobilie kaufen, von entscheidender Bedeutung – er schlägt die Brücke zwischen allen Parteien, die an Ihrem Hauskauf beteiligt sind, und erspart Ihnen eine Menge Stress und Zeit.

Alles was Sie wissen müssen
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