Immobilien in Portugal kaufen

Portugal hat sich in den letzten Jahren zu einer hervorragenden Alternative zu anderen europäischen Immobilienmärkten entwickelt. Immobilien kaufen in Portugal ist durch die EU-Mitgliedschaft rechtlich sehr einfach. Der Kauf ist bei internationalen Investoren aus verschiedenen Gründen sehr beliebt geworden:

  • hohe Lebensqualität
  • vorteilhafte Steuermodelle
  • günstigere Immobilienpreise
  • sehr guter Wertzuwachs
  • hohe kulturelle Vielfalt

Wir von Pearls of Portugal bieten die wichtigsten Makler- und Buyer Agent Services für den Kauf einer Immobilie in Portugal und haben immer aktuelle und ausgewählte Angebote auf unserer Website. Wir sind Marktführer für die Begleitung internationaler Kunden in Portugal. Wir bieten auch Online-Besichtigungen an. Immobilen kaufen in Portugal ist mit uns sehr einfach und sicher. Wir haben Ihnen alle wichtigen Informationen im folgenden Artikel zusammengefasst. Bei Fragen oder Anmerkungen zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren!

Lassen Sie uns die perfekte Investition für Sie in Portugal finden

WELCHE UNTERLAGEN SIND NÖTIG, UM IMMOBILIEN IN PORTUGAL KAUFEN ZU KÖNNEN

Wenn Sie Immobilien in Portugal kaufen möchten brauchen Sie eine Reihe von Unterlagen, die bereits beim Annoncieren seitens der Verkäufer vorliegen müssten. Das tun sie in der regel aber nicht, was in den meistens Fällen zeitnah korrigiert werden kann:

  • Personalausweis: Fotokopie des Ausweis. Wenn der Eigentümer der Immobilie ein Unternehmen ist, ist das Handelsregistrierungszertifikat des Unternehmens erforderlich.
  • Certidão Permanente de Registo Predial: Ausstellende Stelle ist lokale Grundbuchamt. Die Gültigkeitsdauer beträgt sechs Monate.
  • Caderneta Predial:  Fotokopie des aktualisierten Grundbuchs oder Bescheinigung über den Inhalt der Registrierung beim Finanzamt, welche man auch dort beantragen kann.
  • Licença de Utilização:  Nutzungslizenz der Immobilie, auch Licença de Habitabilidade genannt. Wenn sich die Immobilie noch im Bau befindet die Baugenehmigung. Beides bekommt man bei der Stadt.
  • Escritura: Eine Kopie des eigenen notariellen Kaufvertrages. Diese liegt beim Notar vor, der den Kauf durchgeführt hat. Die meisten öffentlichen Käufe sind jedoch schon Online für berechtigte Personen einsichtlich.
  • Plantas: Die Grundrisse liegen dem Architekten bzw. dem Bauunternehmen vor. Meistens hat die Stadt davon auch noch eine Kopie.
  • Certificado Energético: Der Energiepass muss gültig sein (immer 10 Jahre) und kann bei einem Anbieter vor Ort beantragt werden.
  • Ficha Técnica da Habitação (FTH): Für Neubauten nach März 2004 ist die technische Grundzeichnung verpflichtend. Diese muss dem Bauherren und der Stadt vorliegen. Im Zweifel sollte man beim Architekten nachfragen.
  • Condominio: Man Seit April 2022 ist eine Bestätigung bei Wohnungen verpflichtend, dass alle Grundsteuern und Abgaben an das “Condominio” bezahlt wurden

DER KAUFPROZESS FÜR IMMOBILIEN IN PORTUGAL

Wenn Sie Immobilien in Portugal kaufen, ist es ratsam, den Kaufprozess von einem Anwalt begleiten zu lassen, falls es Unklarheiten gibt. Wir arbeiten mit mehreren vertrauenswürdigen Anwälten zusammen. Unsere Anwälte prüfen die rechtliche Situation der Immobilie. Im Mittelpunkt stehen dabei die Legitimation des Verkäufers, das Vorhandensein von Belastungen und die Vollständigkeit der Unterlagen. Darüber hinaus wird geprüft, ob die Immobilie in der besichtigten Form überhaupt offiziell existiert. Es kann auch vorab geprüft werden, ob die Grundvoraussetzungen für eine spätere touristische Vermietung erfüllt sind. Beim Kauf einer Immobilie in Portugal ist es immer ratsam, vor dem Kauf ein Gutachten erstellen zu lassen. Dies kann als separate Klausel in den Vorvertrag aufgenommen werden.

Das portugiesische Grundbuch (Registo Predial) enthält die rechtliche Eintragung der Immobilie und gibt Auskunft darüber, wie die Immobilie aufgebaut ist. Sie können aber auch Informationen über die Legitimität des Verkäufers und die finanziellen Belastungen der Immobilie erhalten. Die Caderneta Predial ist der Auszug aus dem Steuerregister mit Informationen über die steuerliche Situation und die steuerlichen Verpflichtungen im Zusammenhang mit den Immobilien in Portugal.

Die Prüfungen sind Bestandteil des Kaufvorvertrages (Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV), der für den Kauf einer Immobilie in Portugal üblich ist. Der Vorvertrag ist auch ohne notarielle Mitwirkung rechtsgültig. Es ist auch möglich, den Vorvertrag beim Grundbuchamt in Portugal eintragen zu lassen, was aber nicht üblich ist.  Wenn man sich dazu entschließt, muss die Grunderwerbssteuer IMT des regulären Kaufs bereits auf den Vorvertrag gezahlt werden. Wenn der Kauf nicht zustande kommt, wird die Steuer innerhalb von 30 Tagen zurückerstattet.

Es ist üblich, eine Anzahlung von etwa 10 % des Gesamtbetrags zu leisten. Bereits im Vorvertrag muss der Verkäufer den notwendigen Energieausweis der Immobilie vorlegen. Das Gleiche gilt für einen Auszug aus dem Grundbucheintrag. Der Vorvertrag muss die entsprechenden Registernummern beider Dokumente enthalten, die immer überprüft werden sollten. Für Häuser, die nach 1951 gebaut wurden, sollte außerdem eine offizielle Nutzungsgenehmigung (Licença de Utilização) vorliegen, die den aktuellen baulichen Gegebenheiten entspricht. Das Gleiche gilt für Anbauten, Nebengebäude oder Garagen. Es kommt häufig vor, dass nicht alle Dokumente vollständig sind. Dies ist an sich keine schwerwiegende Angelegenheit und wird von Ihrem Anwalt entsprechend gehandhabt.

Der CPCV enthält in der Regel eine Zeitklausel, die den Käufer dazu verpflichtet, den notariellen Kaufvertrag innerhalb einer Frist abzuschließen. Normalerweise beträgt die Frist für die Vereinbarung des Notartermins 2-3 Monate. Diese Frist ist jedoch verhandelbar und muss nicht vollständig ausgeschöpft werden. Wichtige Klauseln oder Bedingungen für den Kauf werden ebenfalls in den Vorvertrag aufgenommen. Ansonsten werden meist Schadensersatzansprüche für den Fall formuliert, dass der eigentliche Vertrag nicht zustande kommt. Der Käufer haftet mit seiner Anzahlung von ca. 10% des Kaufpreises, wenn er unberechtigt vom Kauf zurücktritt. Verkäufer sind gesetzlich verpflichtet, dem Kaufinteressenten bei Nichterfüllung des Vorvertrages das Doppelte der Anzahlung (d.h. die Anzahlung plus den gleichen Betrag als Vertragsstrafe) zurückzuzahlen. Im Vorvertrag muss der Verkäufer auch die vorhandenen Mieter angeben oder auflisten.

Der spätere Kaufvertrag bedarf einer notariellen Form.  Der Vertrag wird von einem herkömmlichen Notar oder Rechtsanwalt formuliert und enthält keine wesentlichen Klauseln, die zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wurden. Diese sind Teil des Vorvertrags. Im Gegensatz zu anderen Ländern ist die übliche Eintragung des Käufers im Grundbuch für den tatsächlichen Eigentumswechsel nicht erforderlich, so dass der Käufer mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags Eigentümer der Immobilie in Portugal wird. Die Eintragung muss jedoch spätestens zwei Monate nach dem Kauf von einem Rechtsanwalt oder Notar vorgenommen werden. Die Eintragung kostet etwa ca. 250 EUR.

Bezahlt wird die Immobilien in Portugal immer mit einem portugiesischen Bankscheck (cheque bancário). Für diesen Scheck muss man ein Konto in Portugal eröffnen. Voraussetzung ist der Besitz einer portugiesischen Steuernummer (NIF), die man in Portugal beim Finanzamt oder der portugiesischen Botschaft gegen eine geringe Gebühr beantragen kann. Die Steuernummer wird noch am Tag der Beantragung ausgestellt. Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns bitte!

WIE KAUFT MAN EIN GRUNDSTÜCK IN PORTUGAL?

Neben dem Kauf einer Bestandsimmobilie ist der Kauf eines Grundstücks in Portugal eine immer beliebter werdende Alternative. Auf dem Grundstück findet man oft ein altes Haus, das renoviert oder entfernt werden kann. Vor allem im Landesinneren können Sie fantastische Anwesen zu sehr günstigen Preisen erwerben. An den Küsten, insbesondere an der Algarve, ist dies deutlich schwieriger. Wer sich für eine Immobilie in Portugal interessiert, sollte seinen Kauf trotz der günstigen Preise gut planen und bei der Auswahl verschiedene Aspekte berücksichtigen. Inwieweit sich die Sanierung im Vergleich zum Neubau lohnt, sollte vorher geprüft werden. Der Neubau von Häusern lohnt sich oft, weil die Baukosten relativ gering sind und Sie Ihre persönlichen Vorstellungen verwirklichen können.

Die Kosten für Grundstücke mit Baugenehmigung variieren je nach Gebiet. In ländlichen Gegenden in der Nähe von Großstädten liegen die Preise zwischen 20 und 40 Euro pro Quadratmeter, an der Atlantikküste hingegen zwischen 120 und 180 Euro. An der Algarve können die Preise für eine erstklassige Immobilie sogar zwischen 400 und 1000 Euro pro Quadratmeter (und mehr) liegen. Im Landesinneren sind die Kosten deutlich geringer und in ländlichen Gebieten kann man landwirtschaftliche Flächen für wenige Euro pro Quadratmeter erwerben. Die Baukosten liegen je nach Qualität und Lage zwischen 1000 und 2.00 Euro pro Quadratmeter. Die Grunderwerbsteuer IMT beträgt immer 6,5%.

Landkauf

Der Kauf einer Immobilie ist trotz der niedrigeren Preise nicht zu unterschätzen. Entscheidend ist, dass das Land über die erforderliche Baugenehmigung (Terreno Urbano) verfügt und das Grundstück groß genug für den Bau eines Hauses oder für das von Ihnen geplante Gebäude ist. Befindet sich auf dem rechtmäßig errichteten Grundstück bereits ein Altbau, ist die spätere Beantragung deutlich einfacher.Sie sollten auch überprüfen, was genau auf dem Grundstück registriert wurde. Es kann vorkommen, dass nur ein Teil der Immobilie legal gebaut wurde oder Nebengebäude zu Wohnraum umgebaut wurden, was dann zum Problem werden kann, wenn Sie die Immobilie später verkaufen möchten. Es ist auch möglich, auf landwirtschaftlichen Flächen zu bauen. Für Grundstücke und Gebäude gelten jedoch strengere Grenzen. Diese Informationen erhalten Sie beim örtlichen Rathaus (Câmara Municipal). Einige Grundstücke sind für den Bau nicht geeignet, weil sie zu steil oder geschützt sind.

Achten Sie darauf, dass keine Einschränkungen durch Hochspannungsleitungen, Wasserleitungen oder Wegerechten die Planung des Gebäudes beeinträchtigen könnten. Denken Sie daran, dass die Kosten für die Bereitstellung von Immobiliendienstleistungen in einem abgelegenen ländlichen Gebiet höher sein können und eine zuverlässige Wasserversorgung erforderlich ist. Beim Grundstückskauf in Portugal sollten Sie darauf achten, dass der Kaufvertrag vom Erhalt der erforderlichen Baugenehmigung abhängig ist.Sie sollten eine schriftliche Bestätigung erhalten, dass die Immobilie korrekt im örtlichen Grundbuch eingetragen ist. Prüfen Sie auch, ob die richtige Baugenehmigung vorliegt. Einige der Grundstücke werden in Teilstücken zum Verkauf angeboten, obwohl die Aufteilung noch nicht offiziell genehmigt wurde. Die Genehmigung sollte beim Kauf vorliegen oder als Vereinbarung Bestandteil des Vorvertrages sein. Es ist auch immer ratsam, das Land vor dem Kauf amtlich vermessen zu lassen.

Gerade bei größeren Grundstücken, die vor längerer zeit eingetragen wurden, gibt es mit hoher Sicherheit Abweichungen zu der eingetragenen Größe. Das kostet etwa ca. 800€. Wurde der Altbau bereits illegal gebaut, müssen Sie mit hohen Strafen rechnen. Ein Neubau muss in der Regel wieder abgerissen werden, wenn dieser ncith legal gebaut wurde.Beachten Sie, dass es lange dauern kann, eine Baugenehmigung in Portugal zu erhalten. Wir raten, 12-18 Monate für das gesamte Projekt einzuplanen. In den meisten Fällen dauert es etwa sechs Monate, bis Sie eine Baugenehmigung erhalten. Die meisten Bauunternehmen bieten Pauschalangebote an, die das Grundstück und die Baukosten für Ihr Haus beinhalten. Allerdings ist es nicht immer ratsam, das Bauland in Portugal vom Bauunternehmen zu kaufen. Es empfiehlt sich, die unterschiedlichen Grundstücks- und Baukosten zu vergleichen und nach anderen Angeboten Ausschau zu halten.

Wenn Sie sich entscheiden, ein Komplettpaket von einem Bauunternehmer zu kaufen, sollten Sie auf getrennten Verträgen für Grundstück und Grundstück bestehen. Im besten Fall erhalten Sie die Eigentumsurkunde vor Unterzeichnung eines Bauvertrags.

DIE IMMOBILIEN IN PORTUGAL RICHTIG BESICHTIGEN

Der Besuch von Immobilien in Portugal ist nicht viel anders als in anderen Ländern. Ein Unterschied besteht jedoch darin, dass insbesondere größere Unternehmen ihren Besuch in der Immobilie mit einer Unterschrift protokollieren lassen können. Dies führt bei Käufern oft zu Irritationen, da Sie aufgefordert werden, etwas zu unterschreiben, das Sie möglicherweise noch nicht verstehen. Hintergrund dieser Signatur ist jedoch ein interner Vorgang und keine böse Absicht. Unterschreiben Sie im Zweifelsfall mit „Mickey Mouse“. Um Ihnen die Besichtigung von Immobilien in Portugal zu erleichtern, haben wir in einer Checkliste eine Reihe von Tipps zusammengestellt:

  • Mit Google können Sie das Haus und die Umgebung vor Ihrem Besuch erkunden. Nutzen Sie diese Gelegenheit, um sich vorab ein Bild zu machen und ggf. den Termin abzusagen.
  • Prüfen Sie vorab die Fotos in den Anzeigen auf Schimmelprobleme. Auf den Bildern sind bereits viele Beschädigungen oder Wandverfärbungen zu erkennen.
  • Seien Sie pünktlich zum vereinbarten Termin. Auch wenn Sie im Urlaub sind und es sich um ein südeuropäisches Land handelt, wird der Makler nach einiger Zeit abreisen und nicht so schnell wiederkommen.
  • Wenn Ihnen die Immobilie gefällt, sollten Sie diese zunächst für sich behalten. Wir haben oft gesehen, wie Kunden euphorisch durchs Haus gelaufen sind und sich später gewundert, dass Preisverhandlungen kompliziert seien. Bleib ruhig.
  • Der Möbelgeschmack ist in Portugal anders. Manche Kunden betrachten den Einrichtungsstil mehr als die Natur des Hauses. Konzentrieren Sie sich auf das Haus und nicht auf die Möbel.
  • Fragen Sie den Makler alles, was Ihnen wichtig ist. Im Zweifelsfall sollten Sie sich nicht auf die Aussagen des Maklers oder des Eigentümers verlassen. Viele Punkte wie Baumöglichkeiten, Nachbargrundstücke etc. sollten Sie über einen Anwalt mit der Stadtverwaltung klären.
  • Achten Sie auf Feuchtigkeitsschäden an den Wänden. Vor allem die Bereiche rund um die Fenster und Wetterseiten sind oft Schwachstellen. In Portugal sind in der Regel keine Feuchtigkeitssperren verbaut, was in den Bereichen der Sockelleisten zu sehen ist.
  • Überprüfen Sie auch Orte in der Unterkunft, die möglicherweise nicht sofort zugänglich sind. Wenn das Haus Zugang zum Dachboden hat, sehen Sie sich diesen unbedingt an. Schauen Sie nach Möglichkeit hinter Schränke. Im Keller sieht es meist eher unordentlich aus. Sie sollten jedoch trotzdem in die Ecken schauen, um zu sehen, ob es Baumängel oder Feuchtigkeit gibt. Falsche Zurückhaltung ist hier fehl am Platz.
  • Nehmen Sie sich genügend Zeit für einen Besuch und machen Sie bei Bedarf Fotos. Wir haben oft gesehen, wie Käufer durch die Immobilie gehen, und Fragen bleiben später unbeantwortet.
  • Nehmen Sie sich Zeit, um die Umgebung des Hauses zu erkunden. Machen Sie einen langen Spaziergang oder fahren Sie mit dem Auto durch die Stadt. Gegebenenfalls lohnt es sich, zu einer anderen Tageszeit in die Immobilie zurückzukehren und sich einen zweiten Eindruck zu verschaffen. Schließen Sie aus, dass Sie nichts nennenswert stört, wie z. B. laute Hunde, Straßenlärm oder Hotels in der Umgebung.
  • Überprüfen Sie die Sonnenausrichtung beim Besuch der Unterkunft. Jeder hat hier seine Vorlieben. Manche mögen es sehr sonnig, andere eher geschützt. Einige Häuser befinden sich bereits in touristischer Vermietung und werden als solche beworben. Verschaffen Sie sich in diesen Fällen unbedingt einen Überblick über die Mieteinnahmen und lesen Sie die Kommentare der Besucher. Beides kann ohne großen Aufwand über Portale wie Airbnb oder Booking erfolgen.

KOSTEN, WENN SIE IMMOBILIEN IN PORTUGAL KAUFEN

Wie in anderen Ländern bringt der Kauf einer Immobilie neben dem eigentlichen Preis noch weitere Kosten mit sich. Einige dieser Kosten sind obligatorisch, andere Kosten sind optional. Wir helfen gerne.

Obligatorische Kosten (Kontinental-Portugal):

  • Notargebühren: Sie betragen zwischen zwei und drei Prozent des Kaufpreises und fallen beim eigentlichen Kauf an;
  • Grunderwerbssteuer IMT: Die Steuer ist gestaffelt und beträgt maximal acht Prozent. Für Immobilien in Portugal unter 92.407 Euro fällt keine Grunderwerbsteuer an.
  • Grundsteuer IMI: Diese Steuer unterscheidet sich je nach Region und ist jährlich zu entrichten. Der Satz liegt zwischen 0,3 und 0,8% des Liegenschaftswertes laut Grundbucheintrag. Man sollte sich daher nicht wundern, wenn die eingetragenen Angaben zu Wert und Größe der Immobilie meist stark von der Realität abweichen;
  • Beantragung einer Steuernummer NIF ca. 12 EUR;
  • Grundbucheintrag (ca. 250 EUR);
  • Mehrwertsteuer auf neue Immobilien in Portugal;
  • Stempelsteuer: Diese wird beim Finanzamt entrichtet und muss bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages dem Notar vorgelegt werden. Dies sind 0,8% des Kaufpreises.

Optionale Kosten:

  • Anwaltskosten: Wenn Sie einen Rechtsanwalt beauftragen, betragen die Kosten zwischen 1-3% des Kaufpreises.
  • Maklerprovision: Wenn Sie einen portugiesischen Makler beauftragen, zahlen Sie bis zu 5% des Kaufpreises.

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