Hypothekenmaklerservice in Portugal für internationale Käufer

Frederik Pohl

Aktualisiert: September 2, 2026

Die Finanzierung einer Immobilie im Ausland kann sich wie der schwierigste Teil des gesamten Prozesses anfühlen – verschiedene Banken, unterschiedliche Unterlagen, unterschiedliche Regeln, je nachdem, ob man ansässig ist oder nicht. Es muss nicht so sein. Unser Partner Pedro Rodrigues bietet in Portugal einen dedizierten Hypothekenmaklerservice an (registriert bei der Banco de Portugal als Kreditvermittler), der sich speziell auf die Bedürfnisse internationaler Käufer konzentriert. Er spricht fließend Englisch und Französisch und arbeitet täglich mit den portugiesischen Banken zusammen, die am aktivsten Kredite an Nichtansässige vergeben.

Alle seine Dienstleistungen sind für Sie kostenlos – der Makler wird von der Bank bezahlt, nicht vom Käufer.

Was ändert sich für Nichtansässige

Portugiesische Banken verleihen Ausländern uneingeschränkt, aber die Bedingungen unterscheiden sich wesentlich von dem, was den Bewohnern angeboten wird. Diese Zahlen zu kennen, bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen, spart Ihnen Zeit und später Enttäuschungen:

Loan-to-Value (LTV): Bewohner können in der Regel bis zu 80–90 % des Immobilienwerts leihen. Nichtansässigen wird in der Regel 60–70 % LTV angeboten, was einer Anzahlung von 30–40 % des Kaufpreises entspricht. Einige wenige Banken erreichen 75 % für Nichtansässige mit einem besonders starken Einkommensprofil, aber das ist die Ausnahme, nicht die Regel.
Zinssätze: Mitte 2026 liegen die durchschnittlichen Neuhypothekenzinsen in Portugal bei etwa 3,1–3,9 %, wobei der Euribor-Zins mit einem Bankspread von etwa 0,9–1,4 % kombiniert wird. Nichtansässige sehen in der Regel eine etwas höhere Differenz als Einwohner, was das wahrgenommene Risiko der Bank widerspiegelt.
Erschwinglichkeitsgrenzen (DSTI): Die Banco de Portugal begrenzt das Verhältnis von Schulden zu Einkommen auf etwa 50 % des Nettoeinkommens – das heißt, Ihre gesamten monatlichen Kreditrückzahlungen (über alle Schulden, nicht nur diese Hypothek) dürfen in der Regel nicht die Hälfte Ihres Einkommens überschreiten. Wenn Sie bequem unter dieser Schwelle bleiben und nicht direkt an der Grenze, verbessern Sie Ihre Zustimmungschancen erheblich.
Laufzeit des Darlehens: Nichtansässige können in der Regel Hypothekenlaufzeiten von bis zu 30 Jahren nutzen, wobei die meisten Banken jedoch eine altersabhängige Obergrenze anwenden – der Kredit muss in der Regel bis zu einem festgelegten Alter (meist 75–80 Jahre) vollständig zurückgezahlt sein, was die verfügbare Laufzeit für ältere Antragsteller verkürzt.
Zusätzliche Dokumentation: Erwarten Sie, dass Sie einen Nachweis einer Auslandsadresse, übersetzte und oft beglaubigte Kopien ausländischer Dokumente sowie eine internationale Kredithistorie vorlegen müssen – zusätzlich zu den üblichen Einkommens- und Ausweisdokumenten.

Arten von vermittelten Krediten

Unser Partner begleitet Sie durch das gesamte Spektrum der Finanzierungsbedürfnisse, mit besonderem Fokus auf die beiden von internationalen Kunden am häufigsten gefragten Bereiche:

Hauskredite – Wettbewerbsfähige Spreads, ausgehandelt über mehrere portugiesische Banken, nicht nur eine.

Hypothekenübertragung (subrogação) – Übertragen Sie eine bestehende portugiesische Hypothek auf einen besseren Zinssatz an einen anderen Ort, ohne dass Sie Übertragungskosten benötigen.

Privatkredite – Bis zu 50.000 € für Käufer, die eine Finanzierung über den eigentlichen Immobilienkauf hinaus benötigen.

Autokredite — Finanzierung für neue oder gebrauchte Fahrzeuge.

Was der Service beinhaltet

Personalisierte Hypothekenberatung basierend auf Ihrem Wohnsitzstatus und Einkommensprofil
Ein Vergleich mehrerer portugiesischer Banken, kein Angebot eines einzigen Kreditgebers
Unterstützung bei Papierkram und Dokumentation, einschließlich beglaubigter Übersetzungen, falls erforderlich,
Koordination mit juristischen und finanziellen Partnern während des gesamten Kaufs
Verhandlung von Darlehensbedingungen – Spread, Laufzeit und Bedingungen – direkt mit den Banken

Egal, ob Sie ein zweites Zuhause kaufen, umziehen oder investieren – das Ziel ist dasselbe: einen Prozess zu vereinfachen, den die meisten ausländischen Käufer wirklich verwirrend finden, mit vollständiger Transparenz vom ersten Gespräch bis zum unterschriebenen Angebot.

Wenn Sie auch nach der Immobilie selbst suchen, arbeiten unser Käuferagent und unser Hypothekenmaklerservice Hand in Hand – viele Kunden nutzen beide gemeinsam, sodass Finanzierung und Immobiliensuche im gleichen Tempo voranschreiten. Es könnte auch hilfreich sein, unseren Leitfaden zu IMT (Property Transfer Tax) und wie Sie Ihren NIF erhalten, einzusehen – beides benötigen Sie zusammen mit Ihrem Hypothekenantrag.

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Pedro Rodrigues – Kreditmakler

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Können Nichtansässige in Portugal eine Hypothek aufnehmen?

Ja. Es gibt keine Beschränkung für Ausländer, Immobilien zu kaufen oder eine Finanzierung in Portugal zu erhalten. Was sich ändert, ist das Darlehensverhältnis, der Zinssatz und die erforderlichen Unterlagen – nicht, ob Sie überhaupt berechtigt sind.

Wie viel Anzahlung benötige ich als ausländischer Käufer?

Budgetieren Sie 30–40 % des Kaufpreises, da Nichtansässige LTV typischerweise bei 60–70 % liegen. Darüber hinaus sollten Kaufkosten (IMT, Stempelsteuer, Notar- und Registrierungsgebühren) von etwa 6–8 % des Immobilienwerts rechnen.

Muss ich portugiesischer Einwohner sein, um mich zu bewerben?

Nein – aber dein Wohnsitzstatus beeinflusst deine Bedingungen. EU-Bürger, die in Euro verdienen, werden in der Regel Bedingungen angeboten, die näher am oberen Ende des Nicht-Residenten-Bereichs liegen; Käufer von außerhalb der EU oder mit Einkommen in anderen Währungen sind meist eher am unteren Ende.

Ist der Hypothekenmakler-Service wirklich kostenlos?

es. Der Makler wird von der Kreditbank entschädigt, sobald eine Hypothek abgeschlossen ist, nicht von Ihnen als Käufer. Für den Rat, Vergleich oder die Verhandlung selbst zahlst du nichts.

Wie lange dauert die Hypothekengenehmigung in Portugal?

Für einen ausländischen Käufer ist die Hypothekengenehmigung und die Bewertung der Immobilie in der Regel der längste Teil des Kaufzeitraums – in der Regel 8 bis 12 Wochen von der Bewerbung bis zum verbindlichen Angebot, je nachdem, wie schnell die Unterlagen vorgelegt werden.

Welche Banken arbeiten mit ausländischen Käufern?

Die meisten großen portugiesischen Banken verleihen Nichtansässigen Kredite, wobei Appetit und Bedingungen variieren. Unser Partner arbeitet gleichzeitig über mehrere Banken hinweg, sodass Sie einen echten Vergleich erhalten und nicht das Angebot einer einzelnen Institution.