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Wohnungskrise in Portugal: Mythen und Fakten über den Einfluss von Ausländern auf den portugiesischen Immobilienmarkt

Die Wohnungskrise in Portugal ist sowohl für Einheimische als auch für Ausländer zu einem Thema geworden, das ihnen Sorgen bereitet. Angesichts der rasant steigenden Miet- und Hauspreise stellt sich die Frage, welche Rolle Ausländer bei der Verschärfung dieses Problems spielen. Um Sie aufzuklären, werden wir uns mit dem aktuellen Stand des portugiesischen Immobilienmarktes befassen und die Entwicklung der Miet- und Hauspreise, Miet- und Kaufangebote, Mythen und Fakten sowie die Auswirkungen von Ausländern auf den Wohnungsmarkt in Portugal untersuchen.

Frederik
Frederik Pohl, GF
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Wohnungskrise in Portugal

Zunächst einmal ist es wichtig festzustellen, dass die Wohnungskrise in Portugal kein isoliertes Problem ist, sondern ein globales Problem darstellt. Viele Großstädte auf der ganzen Welt haben mit explodierenden Wohnkosten zu kämpfen, und Portugal bildet da keine Ausnahme. Wenn man jedoch ein grundlegendes Verständnis für den Markt hat, bleibt eine Frage offen. Warum gibt es eine Wohnungskrise, wenn in den letzten 10 Jahren die Wohnbevölkerung abgenommen und die Zahl der Wohnungen zugenommen hat? Die INE-Wohnungsdaten (Statistiken des Landes) zeigen, dass es in Portugal mehr verfügbare Wohnungen auf dem Markt und weniger Einwohner im Land gibt als noch vor 10 Jahren.

Gibt es in Portugal einen Wohnungsmangel?

Es stimmt nicht, dass in Portugal ein Wohnungsmangel herrscht. Tatsächlich hat das Land eine der höchsten Anzahl von Häusern pro Bürger – 5 970 677 Häuser bei einer Gesamtzahl von 10 467 366 Einwohnern im Jahr 2022 – und gilt als das zweitgrößte Land, was die Anzahl der leerstehenden Häuser angeht. Portugal hat eine 78%ige Eigentumsquote, die etwas höher ist als der europäische Durchschnitt von 70%.

Von diesen fast 6 Millionen bestehenden Gebäuden sind 18,5 % Zweitwohnungen und 12,1 % stehen leer. Dies ist die Zahl, die bei der Erörterung dieses Themas berücksichtigt werden muss. 12,1 % der leer stehenden Häuser entsprechen 723.215 Wohnungen, die auf dem Markt sein könnten. Es kann mehrere Gründe geben, warum diese Häuser nicht auf dem Markt sind, wie zum Beispiel:

  • Immobilien, die sich nach dem Tod des Eigentümers in der Erbteilung befinden und daher unbewohnt sind. Die portugiesischen Gesetze besteuern nicht die direkten Erben von Ehegatten (die zivile Ehe wird ebenfalls berücksichtigt), Kindern, Enkeln oder Großeltern.) Alle anderen müssen eine Erbschaftssteuer von 10 % entrichten. Im Erbfall kommt es häufig zu Streitigkeiten, insbesondere bei unteilbarem Vermögen. Wenn die Verhandlungen ins Stocken geraten und es jahrelang keine Lösung gibt, werden oder bleiben viele Häuser verlassen.
  • Ältere Menschen, die ihre Immobilien aufgeben, wenn sie in Pflegeheime oder zu Verwandten ziehen und das Haus nicht verkaufen wollen, in der Hoffnung, eines Tages dorthin zurückzukehren
  • Die Notwendigkeit von Sanierungsarbeiten, für die die Eigentümer nicht die Kapazität haben, zu investieren.

Hinzu kommt die mangelnde Motivation, ihre Immobilie auf dem regulären portugiesischen Immobilienmarkt zu vermieten. Der Vermieter muss jeden Monat die Mieten an das Finanzamt melden und Steuern zwischen 10 % (bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als 20 Jahren) und 28 % (bei Verträgen mit einer Laufzeit von weniger als 3 Jahren) der Mieteinnahmen zahlen. Vielen Vermietern ist auch bekannt, dass die Mieten seit 2006 jährlich nur um einen staatlich festgelegten Koeffizienten erhöht werden können. In der Vergangenheit haben viele Vermieter aufgrund dieser Regelung ihre Immobilien nicht vermietet, was zu vielen baufälligen Häusern führte, da sich die Vermietung in der Vergangenheit einfach nicht gelohnt hat.

Laut INE lag die Zahl der erteilten Sanierungsgenehmigungen im Jahr 2022 bei 4.491, was einen Rückgang von 9,3 % gegenüber dem Vorjahr und einen 17,4 % Rückgang gegenüber 2019 (dem Jahr vor der Pandemie, um einen fairen Vergleich zu ermöglichen) bedeutet. Diese Daten lassen sich durch Faktoren wie den Mietpreisstopp erklären, bei dem die Regierung einen maximalen Prozentsatz für Vermieter zur Erhöhung der Mieten festlegt, sowie durch die Tatsache, dass die Steuern auf Mieten hoch sind. Dies führt zu einer mangelnden Motivation zur Anmietung und zu einem Mangel an Investitionen seitens der Vermieter.

Es stimmt aber auch, dass sich die Familienstruktur der Portugiesen in den letzten Jahren stark verändert hat. Heute gibt es viel mehr Ein-Personen-Haushalte (eine Zunahme von 161.000 Haushalten zwischen 2011 und 2021) sowie Zwei-Personen-Haushalte (eine Zunahme von 105.000 Haushalten im gleichen Zeitraum), was bedeutet, dass bei anhaltender Tendenz für die gleiche Anzahl von Menschen mehr Wohnraum benötigt wird. Wenn die Zahl der leerstehenden Wohnungen weiter steigt und die Regierung keine wirksamen Lösungen anbietet, um die Zahl der erschwinglichen Wohnungen in Portugal zu erhöhen, wird das Problem fortbestehen.

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Hat Alojamento Local (AL) einen Einfluss auf die Wohnungskrise in Portugal?

Nach Angaben des Nationalen Registers für lokale Unterkünfte gab es am 31. Dezember 2022 108.523 Alojamento Local Registrierungen in Portugal. Diese Zahl entspricht weniger als 2 % aller klassischen Unterkünfte in Portugal.

Die meisten dieser lokalen Unterkünfte sind nicht als dauerhafte Unterkunft gedacht, sondern als Reaktion auf die in den letzten Jahren gestiegene touristische Nachfrage. Dies wiederum hat wichtige wirtschaftliche Auswirkungen für Portugal und insbesondere für die Bürger und Eigentümer, für die dies die Haupteinnahmequelle ist. AL ist eine Möglichkeit, neben den Hotels, die oft den Mindestlohn zahlen und ihre Steuern international optimieren, auch den Portugiesen die Teilnahme am Tourismus zu ermöglichen.

Darüber hinaus ist die Konzentration der Bevölkerung in bestimmten Gebieten des Landes nicht gerade förderlich für die Situation. Es gibt eine traditionelle Abwanderung der Bevölkerung aus dem Landesinneren an die Küste und in die städtischen Zentren, insbesondere in die Bezirke von Lissabon, Porto und Faro, mit Zuwächsen von 2,4 %, 0,7 % bzw. 4,3 %. Dies ist darauf zurückzuführen, dass sich die meisten Arbeits- und Ausbildungsmöglichkeiten in diesen Gebieten befinden.

Treiben Ausländer die Immobilienpreise in die Höhe?

Ausländische Käufer spielen zwar eine Rolle auf dem Immobilienmarkt, sind aber nicht die Hauptursache für Preissteigerungen. Daten des portugiesischen Instituts für Statistik (INE) zeigen, dass die ausländischen Investitionen zwar zugenommen haben, die Mehrheit der Käufer (88,3 %) in Portugal aber portugiesische Staatsbürger sind. Die Entwicklung der Hauspreise wurde in der jüngsten Vergangenheit durch verschiedene Faktoren beeinflusst, darunter steigende Baukosten, Beschränkungen bei der Erteilung von Genehmigungen und vor allem eine hohe lokale Nachfrage aufgrund der niedrigen Zinssätze.

Ausländer neigen auch dazu, weitaus teurere Immobilien zu kaufen – der durchschnittliche Transaktionswert für nicht-ansässige Käufer ist 95% höher als für ansässige Käufer. Das bedeutet, dass sie sich meist in anderen Bereichen des portugiesischen Immobilienmarktes bewegen.

Hat das Goldene Visum das Wohnen in Portugal verteuert?

Nach Angaben von Global Citizen Solutions hat die portugiesische Regierung im Jahr 2022 insgesamt 1.888 Goldene Visa erteilt, und davon wurden 21% durch andere Investitionen als in Immobilien getätigt. Vergleicht man diese Zahl mit einer Gesamtzahl von 167.900 Immobilienverkäufen im Jahr 2022, so ist der Einfluss der Golden Visa-Investoren auf den Immobilienmarkt zu vernachlässigen. Die Investitionen in Immobilien durch das Golden Visa Programm machen 3,5 % des gesamten Investitionsvolumens auf dem nationalen Markt in den letzten zehn Jahren aus – und dieses Gewicht ist in den letzten Jahren zurückgegangen.

Wie bereits erwähnt, bewegen sich ausländische Investitionen in Portugal auch auf einem ganz anderen Immobilienmarkt. Der durchschnittliche Wert einer Investition mit Goldenem Visum liegt bei etwa 575 Tausend Euro, die hauptsächlich in Hotels getätigt werden. Und der durchschnittliche Betrag, der für Hypothekendarlehen im Jahr 2022 aufgenommen wurde, betrug 112.514 Tausend Euro, laut statistischen Informationen der Banco de Portugal.

Haben die Portugiesen Schwierigkeiten, mit den Immobilienpreisen fertig zu werden?

Ja, das haben sie. In Portugal gibt es viele Häuser auf dem Markt, und die Mieten und Immobilienpreise sind im Vergleich zu anderen Ländern immer noch relativ günstig. Allerdings sind die Einkommen in Portugal niedrig. Nach Angaben der OECD hat Portugal das sechstniedrigste durchschnittliche Bruttojahresgehalt unter den OECD-Ländern. Das sind etwa 28.410 Dollar im Jahr (24.557 Euro) oder 1.378,64 Euro brutto im Monat, zu denen noch die obligatorischen Steuern hinzukommen, was ein Durchschnittsgehalt zwischen 1.010 und 1.125 Euro ergibt.

Da die meisten hochbezahlten Arbeitsplätze in Lissabon, Porto, Braga und Faro angesiedelt sind – wo Immobilien teurer sind -, wird es für Portugiesen schwierig, Miete zu zahlen oder ein Haus zu kaufen – insbesondere für junge Erwachsene. Hinzu kommt natürlich die schwierige wirtschaftliche Situation, die Europa aufgrund des Krieges in der Ukraine, der Inflation und der damit verbundenen steigenden Zinsen durchlebt.

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Zum Schluss

Um die Wohnungskrise in den Griff zu bekommen, muss die portugiesische Regierung Maßnahmen ergreifen. Zum Beispiel verstärkte Investitionen in die bestehende Infrastruktur, eine höhere Motivation für Hausbesitzer, ihre Immobilien zu erschwinglichen Preisen zu vermieten und eine Erhöhung des öffentlichen Wohnungsbaus, der 2022 nur 2% des portugiesischen Immobilienmarktes ausmachte. Dies könnte zum Beispiel durch die Sanierung der leerstehenden Häuser der Regierung (645, im Jahr 2021) geschehen.

Wenn Sie weitere Fragen zu diesem Thema haben oder Hilfe benötigen, um zu erfahren, wie Sie in Portugal investieren und leben können, wenden Sie sich bitte an uns!

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