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Verkauf von Immobilien in Portugal: Steuern und Kapitalerträge

Beabsichtigen Sie, Ihre Immobilie in Portugal zu verkaufen? Egal, ob Sie seit langem in Portugal ansässig sind, als Auswanderer einen Umzug erwägen oder als Investor nach Möglichkeiten suchen, die Steuern beim Verkauf von Immobilien in Portugal sind für Ihre Finanzen äußerst wichtig. Von der Kapitalerträger bis hin zum Status des nicht ständigen Wohnsitzes führen wir Sie durch die Feinheiten dieses komplexen Themas, um Ihnen die Planung Ihres nächsten Umzugs zu erleichtern.

Portugal verfügt über einen pulsierenden Immobilienmarkt, der durch seine reiche Geschichte, seine atemberaubenden Landschaften und seine warme, einladende Kultur beflügelt wird. Wie bei jedem Immobilienprojekt ist jedoch auch hier der Verkauf von Immobilien mit einem angemessenen Anteil an Steuern verbunden. Glücklicherweise bietet Portugal mehrere Steuervorteile, die dazu beitragen können, Ihre finanziellen Verpflichtungen beim Verkauf von Immobilien zu mindern.

Zunächst wollen wir uns mit der portugiesischen Kapitalertragssteuer befassen – eine wichtige Komponente, die Sie verstehen müssen, wenn Sie eine Immobilie in diesem schönen Land verkaufen.

Frederik Pohl
Frederik Pohl, GF
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Verständnis der portugiesischen Kapitalertragssteuer

Wenn Sie eine Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen, als Sie für sie bezahlt haben, wird der erzielte Gewinn als ‚Kapitalgewinn‘ betrachtet. In Portugal unterliegt dieser Gewinn der Kapitalertragssteuer. Aber keine Sorge, das Verfahren ist nicht so schrecklich, wie es sich anhört.

Als Gebietsansässiger wird es Sie freuen zu erfahren, dass nur 50 % Ihres Gewinns steuerpflichtig sind. Und wenn Sie Ihre Immobilie schon länger als zwei Jahre besitzen, haben Sie möglicherweise Anspruch auf einen Inflationsausgleich. Und für Immobilien, die vor 1989 erworben wurden? Sie haben Glück – diese unterliegen überhaupt nicht der Kapitalertragssteuer.

Der zu versteuernde Betrag aus dem Verkauf Ihrer Immobilie wird zu Ihrem sonstigen Jahreseinkommen hinzugerechnet, das dann auf der Grundlage der progressiven Einkommenssteuersätzebesteuert wird, die derzeit zwischen 14.Sie reichen derzeit von 14,5 % (für Einkommen unter 7.479 €) bis 48 % (für Einkommen über 78.834 €).

Hauptwohnsitzentlastungen

Das portugiesische Steuersystem bietet mehrere Entlastungen oder „Rollover-Regeln“, die Ihnen helfen können, die Kapitalertragssteuer zu vermeiden oder zu verringern. Diese Erleichterungen kommen zum Tragen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die als Hauptwohnsitz galt.

Eine dieser Erleichterungen beinhaltet die Reinvestition in einen neuen Hauptwohnsitz. Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz in Portugal verkaufen und den Erlös (abzüglich der für den Erwerb verwendeten Hypothek) in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestieren, können Sie von der Kapitalertragssteuer befreit werden.

Diese Befreiung erfolgt jedoch nicht automatisch. Sie müssen den Reinvestitionsbetrag in Ihrer Steuererklärung (IRS) für das Jahr, in dem Sie die Immobilie verkaufen, angeben. Außerdem muss sich die neue Immobilie in der EU oder in einem Land des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) befinden, das Steuerinformationen mit Portugal austauscht.

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Zeit und Eigentum spielen eine Rolle

Wenn es um diese Befreiung geht, ist Zeit alles. Sie müssen Ihren neuen Wohnsitz innerhalb von 36 Monaten nach dem Verkauf des ersten Wohnsitzes oder 24 Monate davor erwerben. Außerdem sollten Sie innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Dreijahresfrist dort einziehen, um fällige Steuern zu vermeiden.

Eigentum ist ebenso wichtig. Die Immobilie muss auf Ihren Namen eingetragen sein, und es ist ratsam, bei den örtlichen Behörden, den Versorgungsunternehmen und in der Steuererklärung eindeutig zu vermerken, dass es sich um Ihre Adresse handelt.

Das Verständnis dieser Vorschriften kann überwältigend erscheinen, aber keine Sorge! Wir von Pearls of Portugal sind hier, um Sie durch den Prozess zu führen und Ihren Immobilienverkauf so reibungslos und steuerlich effizient wie möglich zu gestalten.

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Reinvestition in einen Pensionsplan

Ein weiterer interessanter Weg der Befreiung ist die Reinvestition in einen langfristigen Sparplan oder eine Pension. Dieser Vorteil kann ein Segen sein, wenn Sie in Rente gehen oder über 65 Jahre alt sind.

So funktioniert es: Nach dem Verkauf Ihrer Immobilie können Sie den Erlös innerhalb von sechs Monaten in einen Pensionsfonds, ein staatliches Rentensystem oder einen Versicherungsvertrag reinvestieren. Ähnlich wie bei der Wiederanlage von Immobilien müssen Sie Ihre Absicht, die Mittel zu investieren, in Ihrer Steuererklärung für das betreffende Jahr angeben.

Es gibt jedoch einen Haken: Bei der Wiederanlage in eine Rentenversicherung sollten Sie eine jährliche Zahlung von höchstens 7,5 % des Wertes der Mittel erhalten. Und vergessen Sie nicht, dass die verkaufte Immobilie auf Ihren Namen lauten muss.

Was aber, wenn Sie Ihr Haus verkauft haben, um sich zu verkleinern, und Sie nach dem Kauf einer kleineren Immobilie noch etwas Geld übrig haben? Sie können den Restbetrag in eine Lebensversicherung investieren und trotzdem die Steuerbefreiung in Anspruch nehmen.

Nicht-Residenten: Eine andere Steuerlandschaft beim Verkauf einer Immobilie

Wenn Sie als Nicht-Resident eine Immobilie verkaufen, gelten leicht andere Steuervorschriften. Nach geltendem portugiesischem Recht müssen Gebietsfremde den gesamten Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien in Portugal versteuern. Der Steuersatz liegt bei 28 % für natürliche Personen und 25 % für Unternehmen. Für Unternehmen, die in Steueroasen ansässig sind, erhöht sich der Satz auf 35 %.

Wenn Sie jedoch in einem EU- oder EWR-Staat ansässig sind, können Sie sich dafür entscheiden, als in Portugal ansässig besteuert zu werden. Diese Option ist vorteilhaft, wenn Sie über ein relativ geringes Einkommen verfügen.

Die jüngsten Entwicklungen deuten darauf hin, dass sich dieses Gesetz ändern könnte, da das portugiesische Verfassungsgericht und der Europäische Gerichtshof die unterschiedliche Behandlung von Gebietsansässigen und Nicht-Gebietsansässigen nach EU-Recht als diskriminierend erachtet haben. Das portugiesische Gesetz ist zwar noch nicht offiziell geändert worden, doch Berichten zufolge behandelt die portugiesische Steuerbehörde Gebietsansässige und Gebietsfremde bereits auf die gleiche Weise.

Kapitalertragssteuer Portugal: Non-Habitual Residents (NHR) und ihr Steuerstatus

Wenn Sie den NHR-Status haben, können Sie je nach den Bedingungen des Doppelbesteuerungsabkommens mit Ihrem Heimatland Kapitalgewinne aus bestimmten ausländischen Quellen vermeiden. Das bedeutet, dass Sie in Portugal nicht steuerpflichtig sind, wenn der Gewinn in Ihrem Heimatland steuerpflichtig ist – wie es bei Immobilien im Vereinigten Königreich der Fall ist.

Diese Gewinne sind jedoch „progressionsfrei“, d. h. sie werden zu Ihrem jährlichen steuerpflichtigen Einkommen hinzugerechnet, um Ihren effektiven portugiesischen Steuersatz zu berechnen.

Suchen Sie professionellen Rat, wenn Sie sich Sorgen um die Steuern für den Verkauf von Immobilien in Portugal machen

Denken Sie daran, dass sich die Steuervorschriften ständig ändern, weshalb es eine gute Idee ist, sich an einen lokalen Berater zu wenden, der Sie durch das Labyrinth des Steuerrechts führt. Sie müssen sich nicht alleine durchschlagen!

Bei Pearls of Portugal steht Ihnen ein Team von Immobilienexperten zur Seite, das über einen großen Erfahrungsschatz bei der Betreuung internationaler Kunden verfügt. Wir haben eigene Rechts- und Finanzabteilungen, um Ihre Verpflichtungen genau zu bestimmen und den gesamten Prozess transparent und stressfrei zu gestalten.

Vertrauen Sie uns, dass wir diese komplexe Reise in einen reibungslosen Ablauf verwandeln – setzen Sie sich noch heute mit Pearls of Portugal in Verbindung, und lassen Sie uns Ihnen helfen, das beste Angebot für Ihre Immobilie zu bekommen.

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