Suche
Close this search box.

Vorvertrag (CPCV) in Portugal

Aktualisiert am: Juni 25, 2024
Von: Frederik Pohl

Der Vorvertrag (CPCV – Contrato Promessa Compra e Venda) ist, wie der Name schon sagt, ein Vertrag, der einen zukünftigen Kauf/Verkauf von Immobilien in Portugal garantiert. Er legt die Rechte und Pflichten des Käufers und des Verkäufers fest und beschreibt die Eigenschaften der Immobilie. Der CPCV ist der eigentliche Reservierungsvertrag zwischen dem Verkäufe rund Käufer in Portugal. Der Vertrag ist gesetzlich geregelt jedoch auch ohne notarielle Beglaubigung rechtlich bindend. Von der Unterzeichnung anderer Reservierungen seitens der Makleragenturen ist abzuraten.

Adélia
Adélia Carvalho

Kontaktieren Sie unseren Partneranwalt für den Abschluss des CPCV 100% Ihrem Interesse!

Bitte aktiviere JavaScript in deinem Browser, um dieses Formular fertigzustellen.
Newsletter

Grundsätzliches zum Vorvertrags (CPCV) in Portugal

Der Vorvertrag (CPCV) ist ein wesentlicher Bestandteil des Eigentumserwerbs. Obwohl er nicht obligatorisch ist, ist er in den meisten Fällen doch notwendig. Zum Beispiel:

  • Wenn Sie sich für den Kauf der Immobilie verbürgen wollen, der Kredit aber noch nicht bewilligt wurde
  • Die Immobilie befindet sich noch im Bau
  • Sie verkaufen Ihre jetzige Immobilie und brauchen das Geld für den Kauf Ihrer Immobilie in Portugal
  • Der Eigentümer wartet noch auf eine Nutzungsgenehmigung oder anderen Dokumenten .

Wenn man Immobilien in Portugal kaufen bzw. diese auch finanzieren möchte,  ist ein Kaufvorvertrag (Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV) üblich. Der CPCV ist gesetzlich geregelt und stellt die verbindliche Reservierung einer Immobilie dar. Der Vorvertrag ist auch ohne Beteiligung eines Notars rechtsgültig. Es ist möglich, den Vorvertrag beim Grundbuchamt in Portugal eintragen zu lassen (eficácia real), was aber nicht üblich ist. Wenn man sich für die “eficácia real” entscheidet, muss die Grunderwerbssteuer in Portugal  (IMT) bereits bei der Unterzeichnung des Vorvertrag CPCV gezahlt werden. Wenn der Kauf nicht zustande kommt, wird die Steuer innerhalb von 30 Tagen zurückerstattet.

Es ist üblich, eine Anzahlung von etwa 10 % des Gesamtbetrags zu leisten, was aber in manchen Fällen verhandelt werdne kann. Bereits im Vorvertrag muss der Verkäufer den erforderlichen Energieausweis in Portugal vorlegen. Das Gleiche gilt für einen Auszug aus dem Grundbucheintrag.  Das CPCV enthält in der Regel eine Zeitklausel, die den Käufer verpflichtet, den notariellen Kaufvertrag innerhalb einer Frist abzuschließen. Normalerweise beträgt die Frist für die Vereinbarung des Notartermins 2-3 Monate. Diese Frist ist jedoch verhandelbar und muss nicht vollständig ausgeschöpft werden. Der Termin für den finalen Kauf muss seites des Käufers einberufen werden.

Wichtige Klauseln oder Bedingungen für den Kauf werden ebenfalls in den Vorvertrag aufgenommen. Der finale Kaufvertrag (escritura) ist dafür nicht vorgesehen bzw. spezifische Kaufbedingungen werden nicht seitens der Notare in den Vertrag mit aufgenommen. Wenn der Verkäufer beispielsweise noch Korrekturen an der Immobilie durchführen muss oder Unterlagen nachgereicht werden müssen, wird dies im Vorvertrag hinterlegt. Es empfiehlt sich aber, viele wichtige Punkte wie Inspektionen durch Ingenieure oder Bodengutachten vor der Vertragsunterzeichnung durchzuführen.

Der Käufer haftet mit seiner Anzahlung von ca. 10% des Kaufpreises, wenn er unberechtigt vom Kauf zurücktritt. Verkäufer sind gesetzlich verpflichtet, dem Kaufinteressenten das Doppelte der Anzahlung (d.h. die Anzahlung plus den gleichen Betrag als Vertragsstrafe) zurückzuzahlen, wenn der Vorvertrag nicht erfüllt wird. Im Vorvertrag muss der Verkäufer vorhandene Mieter oder finanzielle Belastungen angeben bzw. auflisten.

Wir die Immobilie über eine portugieische Bank finanziert, kann man eine Rücktrittsklausel in den Vorvertrag einbauen, falls die Finanzierung nicht bewilligt wird. Die Banken bestehen bei Finanzierungen auf den Abschluss des CPCVs.

Aufbau des CPCV

Dieser Vertrag beginnt mit der Angabe aller beteiligten Parteien, der Immobilie und ihrer Eigenschaften, des Preises und der Zahlungsweise, der Strafen bei Nichteinhaltung des Vertrags, der Höhe der Kaution und anderer Klauseln, die für jeden Einzelfall gelten.

Generell gilt: Bei Nichteinhaltung des CPCV durch den Verkäufer muss er dem Käufer die doppelte Anzahlung zurückerstatten. Hingegen verfällt die bei der Unterzeichnung des CPCV geleistete Anzahlung, wenn der Käufer den Kaufvertrag nicht erfüllt.

Typical houses in Lisbon
Typical houses in Lisbon
Frederik Pohl
Frederik Pohl, GF
Bitte aktiviere JavaScript in deinem Browser, um dieses Formular fertigzustellen.
Newsletter
Anzahlung des Kaufvertrags in Portugal

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags in Portugal zahlt der Käufer in der Regel eine Anzahlung in Höhe eines Prozentsatzes des Gesamtkaufpreises. Die Höhe der Anzahlung hängt letztlich vom Vertrag ab und ist nicht vorgeschrieben. In den meisten Fällen wird eine Anzahlung von 10 % des Gesamtkaufpreises geleistet. Die Käufer leisten diese Anzahlung nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags in Portugal durch eine Überweisung oder direkt bei der Unterzeichnung durch einen Bankscheck.

Diese Anzahlung dient als Garantie für die Verpflichtung des Käufers. Die meisten Klauseln sehen vor, dass die Garantie verfällt, wenn der Käufer den Verkauf nicht fortsetzt oder gegen die Bedingungen verstößt.

Die Bedeutung des CPCV

Ein guter Berater, Kaufmakler oder Anwalt würde immer auf einem Vorvertrag bestehen.

1. Er bietet Verlässlichkeit

Mit der Unterzeichnung eines Vorvertrages verpflichten sich sowohl der Käufer als auch der Verkäufer zu den Bedingungen des Immobilienverkaufs. Er bietet Sicherheit und schafft eine rechtliche Verpflichtung für beide Parteien, die Transaktion durchzuführen.

2. Die Anzahlung bietet Sicherheit

Wie bereits erwähnt, ist ein CPCVs in Portugal immer mit einer Anzahlung verbunden, von der beide Parteien profitieren. Für den Verkäufer dient die Anzahlung als Sicherheit, dass der Käufer es mit dem Geschäft ernst meint, und entschädigt ihn, falls der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Auf der anderen Seite sichert die Anzahlung dem Käufer zu, dass er Vorrang vor anderen potenziellen Käufern hat. Sie ist unerlässlich, insbesondere auf wettbewerbsintensiven Immobilienmärkten.

3. Gibt Zeit für die Vorbereitung des endgültigen Verkaufs

Das CPCV gibt Zeit für die Durchführung verschiedener Verfahren, wie Hausbesichtigungen, Due-Diligence-Prüfungen, die Beschaffung von Finanzmitteln und die Klärung rechtlicher oder administrativer Fragen. Diese Zwischenzeit ermöglicht es beiden Parteien, vor der endgültigen Unterzeichnung die notwendigen Aufgaben zu erledigen und mögliche Probleme zu lösen. Sie garantiert, dass der endgültige Kaufvertrag frei von Fehlern und Verbindlichkeiten ist.

Welche Dokumente sind für den CPCV in Portugal erforderlich?

Informationen, die im CPCV enthalten sein müssen:

  • Identifikation des Verkäufers und des Käufers
  • Identifikation der Immobilie (Angabe der Registrierungsnummer der Immobilie, Adresse usw.)
  • Kaufpreis der Immobilie und Zahlungsweise
  • Betrag der Anzahlung für die Kaution
  • Die Folgen bei Nichteinhaltung
  • Mieter, Kredite, Pfändungen oder andere Verpflichtungen, die für den Eigentumswechsel relevant sind

Es ist wichtig zu beachten, dass die spezifischen Inhalte und Bestimmungen eines Kaufvertrags in Portugal je nach der individuellen Vereinbarung zwischen den Parteien und den geltenden Gesetzen oder Vorschriften variieren können.

Auf sozialen Medien teilen

Facebook
Twitter
LinkedIn

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert

How can we help you?

English • Portuguese • Spanish • German • Italian •  French

Schedule a meeting for:

Real estate

Call us now

Send us a message

Bitte aktiviere JavaScript in deinem Browser, um dieses Formular fertigzustellen.
Newsletter

Wie können wir helfen?

Englisch – Portugiesisch – Spanisch – Deutsch – Italienisch – Französisch

Vereinbaren Sie einen Termin für:

Immobilien

Direkt Anrufen

Eine Nachricht senden

Bitte aktiviere JavaScript in deinem Browser, um dieses Formular fertigzustellen.
Newsletter
pearls of portugal

Verpassen Sie keine Angebote oder Neuigkeiten!

Melden Sie sich für unseren Newsletter an und verpassen Sie keine Neuigkeiten und Angebote mehr!

Bitte aktiviere JavaScript in deinem Browser, um dieses Formular fertigzustellen.
Interessen: