Jahrzehntelang konnte ein einzelner widerwilliger Erbe das gesamte Familienbesitz als Geisel halten. Das wird sich bald ändern.
Irgendwo in Portugal steht eine gut erhaltene Wohnung in einem Lissabonner Viertel, die leer steht. Es gehört technisch gesehen fünf Geschwistern, die es vor Jahren von ihrer Mutter geerbt haben. Zwei wollen verkaufen, zwei sind gleichgültig, und einer weigert sich überhaupt zu engagieren. Die Immobilie ist sauber, strukturell stabil und bereit, eine Familie unterzubringen – dennoch bleibt sie geschlossen, bis alle zustimmen. Oder bis ein Gericht die Pattsituation löst, was in Portugal fast ein Jahrzehnt dauern kann.
Diese Geschichte ist nicht ungewöhnlich. Es ist tatsächlich die Geschichte von etwa einer halben Million städtischer Immobilien im ganzen Land.
Die Zahlen sind beeindruckend: Etwa 3,4 Millionen ländliche Grundstücke und rund 500.000 städtische Häuser befinden sich derzeit in aufeinanderfolgenden Pattsituationen in ganz Portugal. Von diesen städtischen Grundstücken befinden sich 250.000 in gutem Zustand, stehen aber leer, und 130.000 benötigen dringend eine Sanierung. Das sind Häuser ohne Leben, Land ohne Verwaltung – ein Erbe eingefroren durch den Streit oder die einfache Trägheit eines einzelnen Erben.
Diese Situation hat ernsthafte Folgeeffekte. Waldflächen, die durch zersplitterte Erbschaften unbewirtschaftet wurden, haben direkt zur verheerenden Waldbrandkrise Portugals beigetragen. Leerstehende städtische Immobilien haben die ohnehin schon akute Wohnungskrise in Städten verschärft, in denen Mieten und Verkaufspreise für gewöhnliche Bewohner nicht erreichbar sind.
Die rechtliche Architektur, die dies ermöglichte, war nicht böswillig – sie war einfach alt. Nach den bestehenden Regeln war eine einstimmige Zustimmung aller Erben erforderlich, bevor ein Vermögen in einem ungeteilten Nachlass verkauft werden durfte. Artikel 2101 des Zivilgesetzbuches gewährt jedem Miterben das Recht, eine Teilung zu verlangen, und Artikel 1412 legt fest, dass kein Miteigentümer verpflichtet ist, sich in einem Teilungszustand zu befinden – doch in der Praxis stießen diese Rechte kopfüber auf die Notwendigkeit einer vollständigen Einigung oder auf die ermüdende Langsamkeit gerichtlicher Inventarverfahren, die sich routinemäßig über Jahre hinzogen. Das Ergebnis war, dass Millionen Portugiesen jahrzehntelang genau in dieser Situation gefangen blieben.
Am 27. März 2026 verabschiedete der Ministerrat ein Gesetz zur Einführung eines Sonderverfahrens für den Verkauf ungeteilter unbeweglicher Immobilien. In der Praxis ist es nun möglich, dass ein einzelner Erbe den Verkauf einer städtischen oder ländlichen Immobilie einfach durch den Wunsch zum Verkauf einleitet – ohne dass die einstimmige Zustimmung aller Miterben Voraussetzung für den Beginn des Prozesses ist.
Der Vorschlag – am 16. April 2026 als Gesetzesvorschlag 69/XVII/1 beim Parlament eingereicht – ermächtigt die Regierung, eine Reihe von Änderungen im Erbfolgerecht einzuführen, einschließlich der Einführung dieses Sonderverfahrens. Jeder Erbe kann nun gerichtlich den Verkauf eines ungeteilten Vermögens erzwingen, ohne die Zustimmung der anderen zu benötigen.
Der Auslöser ist die Zeit. Jeder Erbe kann den Prozess zwei Jahre nach der Annahme des Erbes einleiten, sofern keine Vereinbarung über die Teilung erzielt wurde. Nach diesem Zeitraum kann ein einzelner Erbe das Verkaufsverfahren für ein oder mehrere Immobilien im Nachlass einleiten.
Entscheidend ist, dass die anderen Miterben oder der überlebende Ehepartner auch den Verkauf zusätzlicher Immobilien innerhalb desselben Nachlasses beantragen können, entweder gemeinsam oder getrennt von denen, die vom initiierenden Erben identifiziert wurden. Dies verhindert, dass der Prozess nur von einer Partei zum Druckmittel wird – alle Erben können teilnehmen, sobald der Mechanismus ausgelöst wird.
Die Reform geht über den Verkaufsmechanismus hinaus. Die Gesetzgebung führt außerdem zwei völlig neue Rechtskonzepte in das portugiesische Erbrecht ein: das testamenteiro com poderes de partilha – ein Testamentsvollstrecker, der befugt ist, die Vermögensverteilung durchzuführen – und Arbitragem sucessória, also das Erbschiedsgericht, durch das die Regierung Erbstreitigkeiten vom ohnehin schon belasteten Gerichtssystem ablenken will.
Der Testamentsvollstrecker mit Teilungsbefugnissen ist eine besonders bedeutende Innovation. Früher konnte ein Erblasser einen Testamentsvollstrecker ernennen, aber diese Person hatte keine Befugnis, den Nachlass tatsächlich zu teilen. Nach dem neuen Rahmen kann eine Person nun, noch am Leben, jemanden benennen, der speziell mit der Durchführung der Teilung beauftragt ist – womöglich familiäre Konflikte vollständig umgangen werden, bevor er beginnt.
Auch das Nachfolgeverfahren zielt darauf ab, Streitigkeiten durch einen schnelleren, privaten Prozess zu lösen, anstatt das traditionelle gerichtliche Inventar, das historisch Jahre in Anspruch genommen und Familien finanziell belastet hat.
Die Auswirkungen auf den portugiesischen Immobilienmarkt sind erheblich. Eine Studie des Institute for Housing and Urban Rehabilitation (IHRU) ergab, dass derzeit etwa 250.000 Häuser in gutem Zustand außerhalb des Miet- und Verkaufsmarktes stehen. Die Erschließung auch nur eines Bruchteils dieser Immobilien würde das Angebot in einem Markt, der seit Jahren unter chronischem Unterangebot leidet, erheblich erhöhen.
Die Reform ist ausdrücklich als Teil des umfassenderen Construir Portugal-Wohnungspakets konzipiert – ein gesetzlicher Vorstoß, der auch Senkungen der Bau-Mehrwertsteuer, Senkungen der Mieteinkommensteuer und IMT-Änderungen für Nichtansässige umfasst. Die Logik der Regierung ist einfach: Die Wohnungskrise kann nicht allein von der Angebotsseite gelöst werden, wenn Millionen bestehender Immobilien rechtlich gelähmt bleiben.
Für ausländische Käufer und Investoren ist auch die praktische Folge erwähnenswert. Immobilien, die jahrelang im Erb-Limbo feststecken – oft mit erheblichen Rabatten verkauft, wenn sie schließlich auf den Markt kommen – könnten nun häufiger und vorhersehbarer auf den Markt kommen. Im Gegensatz dazu stehen Erben, die zuvor annahmen, sie könnten einen Verkauf auf unbestimmte Zeit verzögern, nun der realen Aussicht gegenüber, dass ein Miterbe den Prozess erzwingen muss.
Es ist wichtig, den aktuellen Stand des Gesetzes zu beachten. Die gesetzgeberische Genehmigung muss weiterhin von der Versammlung der Republik diskutiert und genehmigt werden. Stand Juni 2026 befindet sich der Vorschlag im parlamentarischen Verfahren und ist noch nicht in Kraft getreten. Der Zeitplan für die Verabschiedung ist ungewiss, und Änderungen bleiben möglich.
Für Nachlässe, die zum Zeitpunkt Inkrafttretens des Gesetzes bereits offen sind, wird die zweijährige Wartezeit vom Inkrafttrittsdatum gezählt – nicht vom ursprünglichen Todes- oder Annahmedatum. Das bedeutet, dass Familien, die derzeit in Erbstreitigkeiten verwickelt sind, nicht sofort mit einem Auslöser konfrontiert werden, aber die Uhr beginnt ab dem ersten Tag der Veröffentlichung.
Portugals Problem der ungeteilten Erbschaft ist seit Jahrzehnten ein offenes Geheimnis – weithin anerkannt, strukturell schädlich und hartnäckig gegen eine Lösung resistent. Die neue Gesetzgebung, sobald sie in Kraft getreten ist, würde die bedeutendste Reform des portugiesischen Nachfolgerechts seit einer Generation darstellen. Es wird nicht jeden Streit lösen und sicherlich vor Gericht geprüft werden. Aber für die Hunderttausenden von Familien und Miterben, die in gefrorenen Gütern gefangen sind, bietet es etwas, das das aktuelle System nie bieten könnte: einen Ausweg, selbst wenn nicht alle zustimmen, ihn zu nutzen.
Jeder, der ein Interesse an portugiesischer Immobilien hat – sei es als potenzieller Käufer, Miterbe oder Investor – sollte den parlamentarischen Prozess genau verfolgen. Wenn das Gesetz verabschiedet wird, kann die portugiesische Immobilienlandschaft sehr schnell ganz anders aussehen.
Insgesamt stellen die Maßnahmen von Construir Portugal die am besten koordinierte Wohnungspolitik-Intervention dar, die Portugal seit einer Generation versucht hat. Sie arbeiten über die gesamte Kette des Lieferproblems: Baukosten durch Mehrwertsteuer reduziert; neue Projekte, die durch vereinfachte Lizenzierung ermöglicht wurden; Kapital, das durch das Kapitalertragsregime aus ruhenden Vermögenswerten freigeschaltet wurde; Mieteinnahmen werden durch niedrigere Steuern attraktiver; gefrorene Immobilien wurden durch die Erbreform mobilisiert; und die nächste Generation erhält durch Ausnahmen und staatliche Garantien einen tragfähigen Weg zum Eigentum.
Die Maßnahmen sind nicht dauerhaft. Die meisten fiskalischen Anreize sind ausdrücklich zeitlich begrenzt, mit einem Zeitfenster, das am 31. Dezember 2029 endet. Diese Frist ist der zentrale Mechanismus der Strategie: Eine konzentrierte Phase günstiger Bedingungen schaffen, um das Angebot zu katalysieren, und dann neu bewerten. Ob vier Jahre lang genug sind, um den von der Regierung angestrebten strukturellen Wandel zu bewirken, hängt davon ab, wie schnell der Bausektor skalieren kann, wie effektiv die lokalen Behörden die Lizenzreformen umsetzen und ob Investoren die zeitlich begrenzte Natur der Maßnahmen als Grund für dringendes Handeln oder als Grund zum Zögern betrachten.
Für diejenigen, die die Regeln verstehen und sich innerhalb dieser Regeln bewegen können – Vermieter mit Mietobjekten, Eigentümer von Sekundärobjekten zum Verkauf, Entwickler mit qualifizierten Projekten, junge Käufer, die auf den richtigen Moment gewartet haben – ist das Zeitfenster unter Construir Portugal offen. Die Frage ist, ob es verwendet wird.
Englisch • Portugiesisch • Spanisch • Deutsch
Englisch • Portugiesisch • Spanisch • Deutsch