Die Wohnungsnot Portugals kam nicht unauffällig. Im vergangenen Jahrzehnt stiegen die Immobilienpreise in der Europäischen Union um mehr als 50 %, wobei Portugal zu den Mitgliedstaaten gehörte, in denen der Anstieg am ausgeprägtesten war. In Lissabon und Porto brach die Erschwinglichkeit zusammen. In kleineren Städten versiegte das Mietangebot. Junge Menschen wurden vom Markt ausgeschlossen – mieteten am Rand oder wanderten aus. Jahrelang reagierten aufeinanderfolgende Regierungen mit nachfrageseitigen Interventionen: Obergrenzen, Sperren und Subventionen, die die Symptome adressierten, ohne das zugrundeliegende Problem des unzureichenden Angebots zu berühren.
Die Antwort der aktuellen Regierung hat einen Namen: Construir Portugal. Die unter der XXV. Verfassungsregierung gestartete Strategie hat das Ziel, das Angebot an Wohnraum, insbesondere auf dem privaten Markt, zu sprengen und zu stärken und die bereits für die öffentliche Angebotsseite genehmigten Maßnahmen kontinuierlich zu gestalten. Der Ansatz beruht auf vier Säulen: fiskalische Anreize zur Anregung privater Investitionen; Vereinfachung der Baugenehmigungen; eine Lösung für das langjährige Problem der ungeteilten Erbschaften, die Immobilien vom Markt fernhalten; und gezielte Unterstützung für junge Erstkäufer.
Die fiskalische Dimension kristallisierte sich am 20. Mai 2026 mit der Veröffentlichung des Decreto-Lei Nr. 97/2026, das die Verpflichtungen von Construir Portugal in konkretes Steuerrecht übersetzt. Die Maßnahmen sind zeitlich begrenzt – die meisten laufen bis zum 31. Dezember 2029 aus – und sie sind an zwei Schwellenwerte gebunden, die sich durch nahezu jede Klausel der Gesetzgebung ziehen: eine monatliche moderate Miete von 2.300 € (entspricht dem 2,5-fachen des nationalen Mindestlohns) und einen moderaten Verkaufspreis von 660.982 € (die Obergrenze der zweiten IMT-Klasse im Staatshaushalt 2026). Innerhalb dieser Grenzen zu bleiben ist der Preis für die meisten Folgen der Aufnahme.
Die Maßnahme mit den unmittelbarsten Auswirkungen auf bestehende Vermieter ist die Senkung des Einkommensteuersatzes auf Mieteinnahmen von 25 % auf 10 %, eingeführt durch den neuen Artikel 45-C des Estatuto dos Benefícios Fiscais. Der Satz gilt für Personen mit Mieteinkünften der Kategorie F und reduziert zudem das grundsteuerbare Einkommen für Unternehmen und Steuerpflichtige mit organisierten Konten, deren Mieteinnahmen nun nur noch zu 50 % ihres Wertes steuerlich berücksichtigt werden.
Zwei Merkmale machen das stärker, als es vielleicht scheint. Erstens gilt die Maßnahme rückwirkend bis zum 1. Januar 2026: Vermieter profitieren vom niedrigeren Tarif für das gesamte Jahr. Zweitens ist kein neuer Vertrag erforderlich – jeder bestehende Wohnmietvertrag mit einer monatlichen Miete unter 2.300 € qualifiziert sich automatisch. Dies beseitigt die Hauptreibung, die portugiesische Grundbesitzer historisch dazu gebracht hat, sich mit Präferenzregimen auszueinandersetzen: die Kosten und Unsicherheit bei der Neuverhandlung oder Erneuerung bestehender Regelungen. Die Maßnahme gilt bis zum 31. Dezember 2029.
Die Quellensteuersätze werden ebenfalls auf 10 % gesenkt, und der Abzug, den Mieter gegen ihre IRS-Haftung für Mietzahlungen geltend machen können, steigt 2026 von 800 € auf 900 € und wird 2027 weiter auf 1.000 € steigen. Die Kombination bezieht sich auf beide Seiten der Mietbeziehung: Vermieter haben weniger Grund, Wohnungen vom Markt zu halten, und Mieter haben eine etwas bessere finanzielle Lage.
Für Eigentümer von sekundären oder geerbten Immobilien schafft Construir Portugal eine neue und kommerziell bedeutende Chance. Nach einer neuen Bestimmung des IRS-Gesetzes sind Kapitalgewinne aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie – vollständig oder anteilig – von der Steuer befreit, wenn der Nettoerlös in den Erwerb von Immobilien zur Wohnungsvermietung zu moderaten Mieten reinvestiert wird.
Die Qualifikationsbedingungen sind spezifisch. Die Wiederinvestition muss innerhalb von 24 Monaten vor oder 36 Monaten nach dem Verkauf erfolgen, und die erworbene Immobilie muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Erwerb auf den Mietmarkt gestellt werden, wobei sie in den ersten fünf Jahren mindestens 36 aufeinanderfolgende oder intermittierende Monate vermietet bleibt. Der Verkauf muss zwischen dem 1. Januar 2026 und dem 31. Dezember 2029 stattfinden. Wird nur ein Teil des Nettoerlöss reinvestiert, gilt der Ausschluss proportional.
Die politische Logik ist bewusst. Portugal verfügt über einen großen Bestand an untergenutzten Wohnimmobilien – Ferienhäuser, geerbte Wohnungen, ländliche Gebäude, die kein Einkommen generieren und keine soziale Funktion erfüllen. Indem die Gewinne aus dem Verkauf auf den Mietmarkt gelenkt werden, wandelt Construir Portugal ruhendes Kapital in aktive Versorgung um, ohne dass öffentliche Ausgaben erforderlich sind. Eigentümer mehrerer Immobilien, die ihre Portfolios vereinfachen möchten, haben ein vierjähriges Zeitfenster, in dem dies steuerlich deutlich effizienter ist als zu jedem bisherigen Zeitpunkt.
Die strukturell bedeutendste Maßnahme im Haushaltspaket von Construir Portugal ist die Ausweitung des reduzierten 6%-Mehrwertsteuersatzes auf Bau- und Sanierungsarbeiten im Wohnungsbau. Der Satz gilt für Arbeiten an Immobilien, die zur Wohnungsvermietung bestimmt sind, zu Mieten von bis zu 2.300 € pro Monat oder für den Verkauf als Hauptwohnsitz bis zu einem Wert von 660.982 €. Der Standardsatz beträgt 23 %, was bedeutet, dass die Maßnahme 17 Prozentpunkte der Baukosten für qualifizierte Projekte entfernt.
Die Maßnahme umfasst Betriebe, deren verfahrensrechtliche Einleitung zwischen dem 25. September 2025 und dem 31. Dezember 2029 erfolgt und deren Mehrwertsteuerpflicht zwischen dem 1. Januar 2026 und dem 31. Dezember 2032 fällig ist. Für Arbeiten, die innerhalb dieses Zeitfensters begonnen wurden, ist eine gemeinsame rückwirkende Wahl zur Anwendung des reduzierten Satzes ab dem 1. Januar 2026 durch Kreditnotizen und geänderte Erklärungen möglich.
Die prozedurale Architektur rund um diese Maßnahme ist anspruchsvoll. Eine entscheidende Änderung erweitert den Reverse-Charge-Mechanismus – bei dem die Mehrwertsteuerpflicht vom Auftragnehmer auf den Käufer übergeht – auf Immobilienentwickler, die zuvor von der Mehrwertsteuer befreit waren. Auftragnehmer stellen nun Rechnungen ohne Mehrwertsteuer aus; Entwickler liquidieren sich selbst zum entsprechenden Satz und übermitteln direkt an die Steuerbehörde. Der Entwickler entscheidet, ob er 6 % oder 23 % anwendet, und die rechtliche Verantwortung für diese Entscheidung liegt beim zertifizierten Buchhalter des Entwicklers.
In Gebäuden unter dem horizontalen Grundstücksrecht gilt der reduzierte Satz nur für den Anteil der Arbeiten, der der Wohnungsfläche entspricht, die nach Artikel 40 des IMI-Codes berechnet wird. Die Strafen für Nichteinhaltung sind abgestuft: Geringfügige Verstöße führen zu Zinsen ohne Geldstrafen; vollständige Nichteinhaltung – Verkauf über der Preisobergrenze oder außerhalb der Qualifikationsbedingungen – erfordert eine Neuaufstellung aller vorherigen Mehrwertsteuererklärungen mit Zinsen und Bußgeldern von bis zu 30 %.
Für Personen, die außerhalb einer gewerblichen Tätigkeit ihr eigenes Haus bauen, steht ein System der teilweisen Mehrwertsteuerrückerstattung zur Verfügung, das es Selbstbauern ermöglicht, die Differenz zwischen den 23 % und 6 % Sätzen durch einen Antrag bei der Steuerbehörde nach Ausstellung der Nutzungsgenehmigung zurückzufordern.
Nicht jedes Element von Construir Portugal ist ein Anreiz. Das Paket enthält eine explizite Strafe: eine Erhöhung der IMT für nicht ansässige Käufer, wobei portugiesische Auswanderer ausdrücklich ausgeschlossen werden. Ab dem 25. Mai 2026 gilt der Pauschalsatz von 7,5 % für jede städtische Wohnimmobilie, die von einem Nichtansässigen gekauft wurde, ohne Zugang zu den üblichen Progressiven Klassen.
Drei Routen ermöglichen es Käufern, diesen Zuschlag zurückzufordern. Jemand, der vor dem Kauf bereits steuerlich in Portugal ansässig war, zahlt von Anfang an die Standardsätze. Jemand, der innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb steuerlich ansässig wird, zahlt im Voraus 7,5 % und kann innerhalb von sechs Monaten nach Etablierung des Wohnsitzes eine Rückerstattung beantragen. Und jemand, der die Immobilie innerhalb von sechs Monaten für eine Wohnvermietung mit weniger als 2.300 € pro Monat verbindet und die Miete in fünf Jahren mindestens 36 Monate aufrechthält, hat Anspruch auf dieselbe Rückerstattung.
Die Maßnahme trat sofort nach der Veröffentlichung in Kraft. Diejenigen, die Immobilientransaktionen planen, an denen Nichtansässige Käufer beteiligt sind – darunter Übertragungsrechtler, Notare und Immobilienfachleute – sollten vor Abschluss einer Urkunde den Wohnsitzstatus aller Parteien überprüfen.
„Construir Portugal“ widmet der Generation, die am stärksten unter der Wohnungskrise gelitten hat, besondere Aufmerksamkeit. Mit besonderem Fokus auf junge Menschen – für die die Wohnungssuche zu einem Hindernis geworden ist, das den Start in ein eigenständiges Leben verzögert und häufig zur Abwanderung führt – sieht die Strategie für Personen unter 35 Jahren eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer (IMT) und der Stempelsteuer vor (Jovem 35).
Die Ausnahme gilt für Käufer bis zu 35 Jahre, die ihren ersten Hauptwohnsitz erwerben. Es ist Gesamtwert für Immobilien bis zu 330.539 € und teilweise für Immobilien mit einem Wert zwischen diesem Schwellenwert und 660.982 €. Käufer dürfen in den drei Jahren vor dem Kauf keine Eigentümer oder Miteigentümer einer Wohnimmobilie gewesen sein.
Neben der fiskalischen Befreiung ermöglicht ein staatliches Garantieprogramm jungen Käufern, bis zu 15 % des Transaktionswerts als öffentliche Garantie zu erhalten, was eine 100%ige Finanzierung von Immobilien im Wert von bis zu 450.000 € ermöglicht. Dieses Regime macht bereits mehr als 40 % der von jungen Käufern aufgenommenen Hypothekenkredite aus, und im vergangenen Jahr wurden im Rahmen des Programms mehr als 25.000 Wohnungskreditverträge mit insgesamt 5,1 Milliarden Euro unterzeichnet. Die Garantie gilt für Verträge, die bis zum 31. Dezember 2026 unterzeichnet wurden.
Eines der strukturell wichtigsten – und am wenigsten diskutierten – Elemente von „Construir Portugal“ ist die Gesetzesreform im Bereich der ungeteilten Erbschaften. Die Regierung hat einen Vorschlag verabschiedet, der einen neuen Mechanismus zur raschen Aufteilung ungeteilter Nachlässe vorsieht, mit dem Ziel, Immobilien freizugeben, die aufgrund rechtlicher Blockaden seit Jahrzehnten vom Markt ferngehalten werden, insbesondere in städtischen Zentren und ländlichen Gebieten.
Die vorgeschlagenen Lösungen umfassen Mechanismen für Nachfolgeschiedsverfahren und ein neues Modell von Verkauf und Teilung, das bei korrekter Umsetzung dazu beitragen könnte, einen erheblichen Bestand an ruhenden Immobilien freizusetzen. Das Ausmaß des Problems ist nicht trivial: Ein erheblicher Anteil der leerstehenden städtischen Immobilien in Portugal gerät in Erbstreitigkeiten, bei denen das Fehlen eines Konsenses unter den Erben jede produktive Nutzung – Vermietung, Verkauf oder Renovierung – verhindert. Auch nur ein Bruchteil dieses Bestands zurück in den Markt zu bringen, würde das Angebot in Städten erheblich verbessern, in denen Neubauten allein die Nachfrage nicht innerhalb eines sinnvollen Zeitrahmens decken können.
Das Angebot kann ohne Bau nicht zunehmen, und das Bauen in Portugal war historisch durch eines der bürokratischsten Lizenzregime Westeuropas eingeschränkt. Construir Portugal adressiert dies direkt durch eine Überarbeitung des Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).
Das Diplom reduziert die Zeitpläne „mit dem Ziel, die mit der Bautätigkeit verbundenen Kontextkosten maximal zu reduzieren.“ Das Ziel ist es, die Bereitstellung von Wohnimmobilien zu beschleunigen, indem den Planungsverfahren im Kontext einer „Wohnungsangebotskrise“ „größere Flexibilität“ gewährt wird.
Nach den überarbeiteten Regeln können die meisten Planungsarbeiten nun „nach Einreichung einer vorherigen Mitteilung“ durchgeführt werden, ohne auf eine Verwaltungsmaßnahme angewiesen zu sein. Die Reform schafft außerdem die Anforderung einer Bebauungslizenz auf, wenn Bauarbeiten bereits einer vorherigen Kontrolle unterliegen – und ersetzt sie durch eine einfache Dokumenteneinreichung – und verkürzt die Antwortfrist für Nutzungsänderungsbenachrichtigungen auf 20 Tage. Die Umstellung der Nutzung autonomer Teile auf Wohngebiete erfordert keine Genehmigung mehr durch die verbliebenen Miteigentümer einer Eigentumswohnung.
Für den Bausektor adressieren diese Veränderungen eine langjährige strukturelle Ineffizienz. Projekte, die zuvor jahrelang auf kommunale Genehmigungen gewartet haben, können nun auf Benachrichtigungsbasis vorangetrieben werden. Die praktischen Auswirkungen auf die Lieferzeiten – und damit darauf, wie schnell die oben beschriebenen fiskalischen Anreize in tatsächliche Wohneinheiten umgesetzt werden – werden stark von der kommunalen Umsetzung abhängen. Doch die rechtliche Architektur wurde erheblich vereinfacht.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung dar. Alle Zahlen und Bedingungen basieren auf DL 97/2026 und der zugehörigen Gesetzgebung, die bis Juni 2026 veröffentlicht wurde, und unterliegen noch ausstehenden behördlichen Anordnungen. Konsultieren Sie vor einer Entscheidung einen Wirtschaftsprüfer oder Steueranwalt.
Insgesamt stellen die Maßnahmen von Construir Portugal die am besten koordinierte Wohnungspolitik-Intervention dar, die Portugal seit einer Generation versucht hat. Sie arbeiten über die gesamte Kette des Lieferproblems: Baukosten durch Mehrwertsteuer reduziert; neue Projekte, die durch vereinfachte Lizenzierung ermöglicht wurden; Kapital, das durch das Kapitalertragsregime aus ruhenden Vermögenswerten freigeschaltet wurde; Mieteinnahmen werden durch niedrigere Steuern attraktiver; gefrorene Immobilien wurden durch die Erbreform mobilisiert; und die nächste Generation erhält durch Ausnahmen und staatliche Garantien einen tragfähigen Weg zum Eigentum.
Die Maßnahmen sind nicht dauerhaft. Die meisten fiskalischen Anreize sind ausdrücklich zeitlich begrenzt, mit einem Zeitfenster, das am 31. Dezember 2029 endet. Diese Frist ist der zentrale Mechanismus der Strategie: Eine konzentrierte Phase günstiger Bedingungen schaffen, um das Angebot zu katalysieren, und dann neu bewerten. Ob vier Jahre lang genug sind, um den von der Regierung angestrebten strukturellen Wandel zu bewirken, hängt davon ab, wie schnell der Bausektor skalieren kann, wie effektiv die lokalen Behörden die Lizenzreformen umsetzen und ob Investoren die zeitlich begrenzte Natur der Maßnahmen als Grund für dringendes Handeln oder als Grund zum Zögern betrachten.
Für diejenigen, die die Regeln verstehen und sich innerhalb dieser Regeln bewegen können – Vermieter mit Mietobjekten, Eigentümer von Sekundärobjekten zum Verkauf, Entwickler mit qualifizierten Projekten, junge Käufer, die auf den richtigen Moment gewartet haben – ist das Zeitfenster unter Construir Portugal offen. Die Frage ist, ob es verwendet wird.
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