Es ist kein Geheimnis, dass die Wohnungskrise in Portugal sowohl für Einheimische als auch für Ausländer ein großes Problem ist. Da Mieten und Immobilienpreise steigen, ist es nur natürlich, sich zu fragen, ob ausländische Investoren eine Rolle dabei spielen, die Situation zu verschlechtern. Wir sind hier, um etwas Licht auf den aktuellen Zustand des portugiesischen Immobilienmarktes zu werfen. Wir werfen einen Blick auf Miet- und Immobilienpreistrends, Miet- und Kaufangebote, häufige Mythen und Fakten sowie die Auswirkungen von Ausländern auf den Wohnraum in Portugal.
Zunächst ist es wichtig zu beachten, dass die Wohnungskrise in Portugal kein isoliertes, sondern globales Problem ist. Da viele Großstädte weltweit mit explodierenden Wohnkosten kämpfen, bildet Portugal da keine Ausnahme. Sobald man jedoch ein grundlegendes Verständnis des Marktes hat, bleibt eine Frage. Warum gibt es eine Wohnungskrise, wenn in den letzten zehn Jahren die Bewohnerzahl zurückgegangen ist und die Zahl der Wohnungen zugenommen hat? Die Daten des INE (Nationales Institut für Statistik) zur Entwicklung des Wohnungsangebots in Portugal zeigen, dass mehr Häuser auf dem Markt sind und weniger Menschen im Land leben als noch vor zehn Jahren.
Es stimmt nicht, dass Portugal einen Wohnungsmangel hat. Das Land hat eine der höchsten Häuserzahlen pro Einwohner – 5.970.677 Häuser für insgesamt 10.467.366 Einwohner im Jahr 2021 – und belegte den zweiten Platz bei der Anzahl der leerstehenden Häuser. Portugal hat eine Eigenheimquote von 78 %, was etwas höher ist als der europäische Durchschnitt von 69 %. Theoretisch hat jeder der 4,1 Millionen portugiesischen Haushalte 1,4 Häuser zum Wohnen.
Von diesen fast 6 Millionen bestehenden Gebäuden sind 18,5 % Sekundärwohnungen (private Ferienhäuser) und 12,1 % stehen leer oder müssen renoviert werden. Dies sind die Zahlen, die bei der Diskussion dieses Themas berücksichtigt werden müssen. 30,6 % der Häuser in Portugal, was etwa 1,8 Millionen Häuser entspricht, die zum Verkauf stehen. Es kann mehrere Gründe geben, warum diese Häuser nicht auf dem Markt sind, zum Beispiel
Es fehlt auch an Motivation, Ihre Immobilie auf dem regulären portugiesischen Immobilienmarkt zu verkaufen. Der Vermieter muss die Miete jeden Monat bei den Steuerbehörden melden und Steuern zahlen, die von 10 % (für Mietverträge über mehr als 20 Jahre) bis 28 % (für Mietverträge mit weniger als 3 Jahren) der Mieteinnahmen reichen. Viele Vermieter wissen auch, dass seit 2006 die Mieten nur jährlich um einen staatlich regulierten Koeffizienten erhöht werden können. Früher haben viele Vermieter ihre Immobilien wegen dieser Regelung nicht vermietet, was zu vielen verfallenen Häusern führte, da sich das Vermieten in der Vergangenheit einfach nicht auszahlte.
Bezüglich letzterer lag laut INE die Zahl der erteilten Rehabilitationslizenzen im Jahr 2022 bei 4.491, ein Rückgang von 9,3 % gegenüber dem Vorjahr und 17,4 % gegenüber 2019 (dem Vor-Pandemie-Jahr zum fairen Vergleich). Diese Daten lassen sich durch Faktoren wie das Mietstopp erklären, bei dem die Regierung einen maximalen Prozentsatz für Vermieter festlegt, um die Mieten zu erhöhen, und durch die Tatsache, dass die Mietsteuern hoch sind.
Aber es stimmt auch, dass sich die portugiesische Familienstruktur in den letzten Jahren erheblich verändert hat. Wir haben jetzt deutlich mehr Einpersonenhaushalte (ein Anstieg von 161.000 Haushalten zwischen 2011 und 2021) sowie Zweipersonenhaushalte (eine Steigerung von 105.000 Haushalten im gleichen Zeitraum), was bedeutet, dass bei Anhaltung dieses Trends mehr Wohnraum für die gleiche Anzahl von Personen benötigt wird. Wenn die Zahl der leerstehenden Häuser weiter steigt und die Regierung keine wirksamen Lösungen findet, um die Zahl der bezahlbaren Wohnungen in Portugal zu erhöhen, wird das Problem bestehen bleiben.
Laut dem Nationalen Register für lokale Unterkünfte gab es im September 2024 120.034 Alojamento Local Registrierungen in Portugal. Diese Zahl entspricht weniger als 2 % aller traditionellen Unterkünfte in Portugal.
Der Großteil dieser lokalen Unterkünfte ist nicht als dauerhafter Wohnraum gedacht, sondern als Reaktion auf die gestiegene Nachfrage nach Touristen in den letzten Jahren. Dies hat wiederum wichtige wirtschaftliche Auswirkungen auf Portugal. AL ist eine Möglichkeit, portugiesischen Einwohnern die Teilnahme am Tourismus neben Hotels zu ermöglichen, die oft den Mindestlohn zahlen und ihre Steuern international optimieren.
Die Situation wird durch die Konzentration der Bevölkerung in bestimmten Teilen des Landes nicht verbessert. Es gibt eine traditionelle Bevölkerungszuwanderung aus dem Landesinneren an die Küste und die städtischen Zentren, insbesondere in den Bezirken Lissabon, Porto und Faro, mit Zuwächsen von 2,4 %, 0,7 % bzw. 4,3 %. Das liegt daran, dass sich die meisten Beschäftigungs- und Bildungsmöglichkeiten in diesen Gebieten befinden.
Ausländische Käufer spielen zwar eine Rolle auf dem Immobilienmarkt, sind aber nicht der Haupttreiber für Preiserhöhungen. Daten des portugiesischen Statistikinstituts (INE) zeigen, dass die ausländischen Investitionen zwar gestiegen sind, aber die Mehrheit der Käufer in Portugal (88,3 %) portugiesische Staatsbürger bleibt. Und wegen des Endes des NHR-Programms und des Goldenen Visums – und wir kannten sie – ist der Kauf von Häusern in Portugal durch Ausländer Anfang 2024 zurückgegangen.
Ausländer neigen auch dazu, deutlich teurere Immobilien zu kaufen – der durchschnittliche Transaktionswert für nicht ansässige Käufer liegt laut Daten aus Juli 2024 um 39 % höher als für ansässige Käufer. Das bedeutet, dass sie meist auf unterschiedlichen Ebenen des portugiesischen Immobilienmarktes agieren. Der größte Einfluss liegt natürlich an der Küste. In Lissabon kauften Ausländer 33 % der im Jahr 2023 verkauften Immobilien. In der Algarve machten Immobilienverkäufe an ausländische Käufer jeweils 27,2 % bzw. 38,5 % der Anzahl und des Gesamtwerts der Transaktionen in der Region aus. Das bedeutet, dass Ausländer in der Region deutlich mehr Kaufkraft haben.
Laut Daten von Global Citizen Solutions vergab die portugiesische Regierung im Jahr 2022 insgesamt 1.888 Golden Visa, von denen 21 % durch Investitionen außerhalb von Immobilien getätigt wurden. Vergleicht man diese Zahl mit insgesamt 167.900 Immobilienverkäufen im Jahr 2022, ist der Einfluss der Golden-Visa-Investoren auf den Immobilienmarkt vernachlässigbar. Investitionen in Immobilien im Rahmen des Golden-Visa-Programms machen 3,5 % des Gesamtbetrags aus, der im letzten Jahrzehnt auf dem nationalen Markt investiert wurde. Investitionen in Immobilien über das Golden Visa sind seit 2023 nicht mehr möglich, daher sind dies die letzten bedeutenden Daten.
Wie oben erwähnt, befinden sich ausländische Investitionen in Portugal ebenfalls in einer etwas anderen Immobilienmarktklasse. Der durchschnittliche Wert einer Goldenen Visa-Investition liegt bei etwa 575.000 Euro, meist in Hotels. Und der durchschnittlich für Hypothekendarlehen im Jahr 2022 abgeschlossene Betrag betrug laut statistischen Angaben der Banco de Portugal 112.514 Euro.
Ja, das tun sie. Portugal hat viele Häuser auf dem Markt und Mieten sowie Immobilienpreise sind im Vergleich zu anderen Ländern immer noch relativ günstig. Die Einkommen in Portugal sind jedoch niedrig. Laut OECD hat Portugal das sechstniedrigste durchschnittliche Bruttojährengehalt unter den OECD-Ländern. Dies entspricht etwa 28.410 US-Dollar pro Jahr (24.557 €) bzw. 1.378,64 € brutto pro Monat, auf die Pflichtsteuern erhoben werden, was zu einem durchschnittlichen Gehalt zwischen 1.010 und 1.125 € führt.
Da sich die meisten gut bezahlten Jobs in Lissabon, Porto und Faro befinden – wo Immobilien teurer sind – ist es für Portugiesen, insbesondere junge Erwachsene, schwierig, sich eine Miete oder den Kauf eines Hauses leisten zu können. Natürlich gibt es auch den schwierigen wirtschaftlichen Kontext, den Europa aufgrund des Krieges in der Ukraine und der Inflation durchmacht, die zu steigenden Zinssätzen führt.
Es ist so wichtig, dass die portugiesische Regierung Maßnahmen ergreift, um die Wohnungsnot anzugehen. Zum Beispiel könnten wir darüber nachdenken, Investitionen in die bestehende Infrastruktur zu verstärken, Hausbesitzern mehr Motivation zu geben, ihre Immobilien zu erschwinglichen Preisen zu vermieten, und die Menge an Sozialwohnungen zu erhöhen, die derzeit nur 2 % des portugiesischen Immobilienmarktes ausmachen. Dies könnte beispielsweise durch die Sanierung der staatlichen leerstehenden Häuser (645 im Jahr 2021) erreicht werden.
Wenn Sie weitere Fragen zu diesem Thema haben oder Hilfe benötigen, um zu lernen, wie man in Portugal investiert und lebt, zögern Sie bitte nicht, das wunderbare Team von Pearls of Portugal zu kontaktieren!
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